2024年第3四半期に入ると、企業による新しいプロジェクトが継続的に立ち上げられ、市場が回復し始めるという最も明らかな兆候が見られます。しかし、第4四半期には市場は依然として多くの困難に直面しました。
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| 第4四半期の南部の不動産市場は多くの困難に直面すると予想されます。 |
市場は回復し始める
2024 年の最初の 8 か月間で、市場は 2022 ～ 2023 年の期間と比較して大幅な回復の兆候を記録しましたが、セグメント間で不均一でした。
陸上セグメント
2024年の最初の8か月間に、ホーチミン市市場とその周辺地域では、土地セグメントで14件のプロジェクトが販売開始されました（新規プロジェクト3件、次の開始フェーズのプロジェクト11件）。
市場への供給は787品目となり、2023年の同時期（1,454区画）と比べて46％減少した。
新規供給の吸収率は約30％に達し、取引成立件数は237件となり、2023年の同時期（取引件数559件）と比べて58％減少した。
タウンハウス/ヴィラセグメント
2024年8月、ホーチミン市および周辺地域のタウンハウス・ヴィラ市場では、販売開始のプロジェクトが16件（新規プロジェクト3件、次回開始フェーズのプロジェクト13件）記録されました。
市場への供給は1,333製品に達し、2023年の同時期（659製品）と比較して2倍の増加を記録しました。
新規供給の吸収率は61％に達し、取引が成立した商品は817点に相当し、2023年の同時期に比べて3.5倍増加した。
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アパートメントセグメント
ホーチミン市とその周辺地域のアパートメント部門では、8か月間で30件のプロジェクトが販売開始され、そのうち7件は新規プロジェクトで、残りは以前に開始されたプロジェクトの次のフェーズです。
2023年の市場への新規供給は5,378戸で、前年比24％減となった。そのほとんどは次のフェーズのプロジェクトであり、主にホーチミン市とビンズオンに集中している。
吸収率は新規供給の76％に達し、取引成立件数は4,086件で、前年比22％減少した。
リゾート不動産
リゾート不動産分野では、短期的には市場が改善する兆しはあまり見られません。一部の分野（リゾートヴィラやコンドミニアム）では供給が増加していますが、消費はまだかなり控えめで、いくつかのプロジェクトにのみ地元で集中しています。
住宅用不動産セグメントでは、主な販売価格水準は年初と比べて大きな変動はありません。二次市場の流動性は回復の兆しを見せているが、ほとんどは引き渡しが完了し、法的手続きが完了し、市内中心部へのアクセスに便利な立地にあるプロジェクトに集中している。リゾート不動産分野では、二次販売価格が急落しており、多くの投資家が20％、さらには30％の損失を受け入れていますが、それでも清算するのは非常に困難です。
第4四半期の市場の課題
2024年の世界経済成長率は2023年に比べて低下すると予測されています。世界銀行（WB）は、2024年の世界経済成長率が2.4％となり、3年連続で最低になると予測しています。経済協力開発機構（OECD）は、2024年の世界GDP成長率が2023年の3.1％より低い2.9％に達すると予測している。
貿易に関しては、国際通貨基金（IMF）は、世界貿易の成長率が2024年に3.3％に達すると予測しているが、これは2000年から2019年の平均4.9％を下回る。各国が2023年に約3,000件の制限を課しており（2019年は1,100件）、貿易摩擦の高まりと地政学的経済的断片化は2024年も世界貿易の成長を圧迫し続けると予想される。
一方、2023年末までに世界の債務総額は313兆米ドルに達し、世界の債務対GDP比は330%に達した。これは過去最高であり、世界経済にとって憂慮すべき事態です。
市場の観点から見ると、過去 10 年間、需要と供給の不均衡が市場にとって難しい問題となってきました。新規供給は主に高級住宅や贅沢住宅の分野で行われており、大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たす手頃な価格の住宅や社会住宅が不足しています。さらに、市場の需要は増加しているものの、依然として低いままです（一次市場と二次市場の両方）。不動産市場の回復が予想よりも遅れている理由は数多くあるが、投資家の「待つ」心理が回復プロセスに影響を与えている主な理由だと考えられている。これは現実にはっきりと証明されており、金利は低いままであるにもかかわらず、今年の最初の3か月間の銀行預金は依然として過去最高の1,400億VNDに達しました。
法的政策に関しては、プロジェクトのライセンス取得の難しさにより、通常、年初3か月間は、企業や市場への新規供給に圧力がかかり続けています。さらに、最近の法的解決は、特に散在する土地でのプロジェクトに関しては、明確な進展があまり見られません。統計によると、現在、ホーチミン市だけでも、公有地の散在の問題により、法的および建設の進捗に影響が出ているプロジェクトが126件ある。この問題は政令148/2020/ND-CPまたは現在は2024年土地法で規制されていますが、完全に解消され解決できていません。また、土地使用料の算定にも依然として多くの問題があり、全国の過去のプロジェクトにおける法的トラブルの60～70％の原因となっています。
土地法、住宅法、不動産業法は可決されているが、実際の効果的な実施を確実にするためには、指導的な通達や政令がまだ必要である。
資本面では、多くの不動産事業、特に社債負債の多い事業が困難に直面しています。統計によると、2024年に満期を迎える社債の額は300兆億VND以上に達し、そのうち不動産債だけで130兆億VNDを超えることになる。
これは、現在の不動産市場の流動性が厳しい状況においては非常に大きな数字です。さらに、プロジェクトの合法性が阻害され、企業が銀行から新たな融資を受けることが困難になっています。
市場の動き
不動産市場が回復するためには、経済からの明るいシグナルによるサポートが不可欠です。したがって、2024年のベトナムの経済成長率は6～6.5％に達すると予測されており、2024年6月の政府定例会議の決議第108/NQ-CP号および政府と地方とのオンライン会議によれば、7％に達することを目指しています。これにより、経済全体、特に不動産市場に勢いが生まれます。
また、輸出入総額のプラスシグナルも注目すべき明るい兆しであり、2024年1～8月の全国の輸出入商品総額は5111億1千万ドルに達し、2023年の同時期に比べて16.7%増加した。そのうち、輸出は2650億9千万ドル、輸入は2460億2千万ドル、貿易黒字は190億7千万ドルに達した。それにより、貿易黒字が生まれ、国の外貨源も増加します。
資本市場では、国内貸出金利は若干上昇しているものの、国立銀行の指示により低い水準に留まっている。
市場の観点から見ると、不動産市場の回復シナリオは、ダウンタウンエリア、既存の新しい都市エリア、人口密集地域、完全なアメニティ、またはリースからのキャッシュフローを活用できるタイプの商業用不動産でより明確に観察できます...
現在の市場を観察すると、取引量は主に、大都市で常に高い水準にある実際の住宅需要に応え、中心部に便利な立地にあり、法的書類が完備し、建設の進捗が明確な、手頃な価格の住宅用不動産に集中しています。これは、ホーチミン市と近隣省におけるBクラスおよびCクラスのマンション商品の顕著な取引量に部分的に反映されており、今年の最初の5か月間の市場全体の新規供給の総消費量の62％を占めています。
これは、投資家が、一般的な困難の状況下で市場の需要を刺激するために、顧客に利益をもたらす多くのインセンティブ、支払い間隔ポリシー、元本と利息の猶予期間のサポート、オープニングギフトなどを含む販売ポリシーを徹底的に適用したおかげです。
低需要は今年末まで続く可能性がある。したがって、ホーチミン市やハノイなどの人口密度の高い大都市の住宅用不動産は、引き続き市場の注目を集め、近隣の省に広がっていくでしょう。特に、マンション部門は市場全体の供給と消費において主導的な地位を維持する一方、同期インフラを備えた既存の密集した住宅エリアにおける土地およびタウンハウス/ヴィラ部門も、今後注目すべきハイライトとなることが予想されます。
観光産業は明るい兆しを見せており、2024年の最初の8か月間の海外からの訪問者数は合計1,140万人で、2023年の同時期に比べて45.8％増加していますが、リゾート不動産の回復はまだ十分には見込まれていません。これらの不動産セグメントは依然として多くの課題に直面しており、回復のスピードは遅く、短期的には突破口が開ける可能性は低いでしょう。
不動産市場は、2020年から2023年初頭にかけて避けられない調整期間を経て、長期ビジョンにおける持続可能な発展に向けた確固たる足がかりを築きました。したがって、2024 年の最後の数か月間の市場には、一定の明るい兆しが続く可能性は高いものの、依然として中程度のレベルにとどまるでしょう。現在のバックログが徹底的に解決される 2025 年半ばから 2026 年初頭には、より明確な改善の兆候が現れると思われます。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html
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