土地の評価方法はどのように規制されていますか?

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土地評価の原則、根拠、方法

国会議長のヴオン・ディン・フエ氏が土地法（法律第31/2024/QH15号）の公布を認証する文書に署名した。土地法（改正版）は、土地所有制度、全人民の土地所有権を代表し土地を統一的に管理する国家の権限と責任、土地管理および使用制度、ベトナム領土内の土地に関する国民と土地使用者の権利と義務を規定しています。

特に、第158条では土地評価の原則、根拠、方法が規定されています。具体的には、土地評価は以下の原則を確保する必要があります：市場原理に従った土地評価方法。土地評価に関する正しい方法、順序、手順を遵守する。誠実性、客観性、公開性、透明性を確保する。地価決定諮問機関、地価公示鑑定協議会、特定地価鑑定協議会及び地価を決定する権限を有する機関又は個人の間の独立性を確保する。国家、土地利用者、投資家の間の利益の調和を確保する。

土地評価の基準には、評価のための土地利用目的が含まれます。土地利用用語国が農地割当量に基づいて世帯や個人に割り当てた農地、譲渡権取得のための割当量内の農地については、土地の使用期限はこれに基づかない。土地評価方法に従って土地評価のための情報を入力します。土地価格に影響を与えるその他の要因土地の評価の際の関係法令の規定。

対話 - 土地法（改正）：土地の評価方法はどのように規制されていますか？ — 土地評価は、誠実さ、客観性、公開性、透明性を確保する必要があります...（写真：Huu Thang）。

本条第2項c号に規定する土地評価方法による土地評価の入力情報には、国家土地データベース及び国家価格データベースに記録された土地価格が含まれる。土地の価格は土地使用権譲渡契約書に記載されます。金銭的義務を履行した後の土地使用権の競売価格。本条のa号及びb号に規定する土地価格情報がない場合には、調査及び測量により収集した土地価格。土地利用による収益、費用、所得に関する情報。

土地評価方法には、以下のものが含まれます。比較法は、同じ土地利用目的の土地の価格、市場で移転される土地価格に影響を与える要因の一定の類似性、土地使用権の競売に勝利し、競売の勝者が競売の決定に従って財務義務を履行した場合、土地に付随する資産の価値（ある場合）を除外した後、土地価格に影響を与える要因を分析および比較することにより、競売対象の土地の価格を調整することによって実行されます。

所得法は、土地評価前のデータを用いて、直近の四半期末までの3年間連続で、省内で国が定款資本または議決権総株式の50%以上を保有する商業銀行のベトナムドン建て12ヶ月定期預金の平均貯蓄金利で土地面積あたりの平均年間純所得を割ることによって実施されます。

剰余金方式は、所管官庁が承認した土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も効率的な土地利用（土地利用係数、建築密度、建築物の最大階数）を基準として、当該土地区画又は当該土地面積の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引いて実施される。

地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じて行います。地価調整係数は、地価公示地価と市場地価を比較して決定されます。

土地評価方法を適用する場合と条件は、次のように規定されています。比較方法は、同じ土地利用目的の土地が 3 区画以上あり、市場での土地価格の移転に影響を与える要素に一定の類似性があり、土地使用権の競売に勝ち、競売の勝者が競売の勝訴決定に従って財務上の義務を履行している場合に適用されます。

収益方式は、土地又は農地若しくは非農地が宅地でない場合であって、評価対象となる土地又は土地が比較方式を適用する条件を満たさないが、評価対象となる土地の利用目的に応じて土地利用から生じる収益及び費用を判定できる場合に、評価に適用されます。

剰余金法は、比較法や収益法の適用条件を満たさないものの、プロジェクトの総開発収益と総開発費用を見積もることができる投資プロジェクトの土地区画と土地面積を評価するために適用されます。

地価調整係数方式は、国が土地を造成する場合において、その土地の用途が同一であり、かつ、地価公示にその土地の価格が明示されているものの、比較方式の適用条件を満たさない隣接した多数の土地を造成する場合に、特に補償金を決定するために適用される方式である。

本条第5項に規定する土地評価方法は、具体的な土地価格を決定し、土地価格表を作成するために使用される。本条第5項のa、b及びdの土地評価方法を適用して具体的な土地価格を決定し、その結果が土地価格表の土地価格よりも低い場合には、土地価格表の土地価格を使用するものとする。

土地評価方法の選択は、土地評価を実施する組織によって提案され、特定の土地評価審議会によって決定されます。

土地価格規制

土地法第159条は土地の価格表を規定しています。したがって、土地価格表は、以下の場合に適用されます：国が世帯および個人の土地使用権を認める場合の土地使用料の計算。世帯及び個人の土地利用目的の変更国が土地を賃借し、毎年地代を徴収する場合に地代を計算する。

土地使用税の計算;世帯および個人の土地使用権譲渡による所得税の計算。土地の管理および使用における料金の計算。土地分野における違反に対する行政罰金の計算。土地の管理および使用中に生じた損害に対する国への補償額を計算します。

対話 - 土地法（改正）：土地の評価方法はどのように規制されていますか？（図2）。 — 土地価格表は地域と場所に応じて作成されます（写真：Huu Thang）。

国が土地使用権を土地使用料徴収を伴う土地の割り当て、世帯および個人に対する賃貸期間全体にわたる一括地代徴収を伴う土地賃貸の形で承認する場合の土地使用料および地代を計算する。

詳細な建設計画に従って土地区画または土地面積が技術インフラに投資されている場合に、国が土地を割り当てたり、土地を賃貸したりするときに、土地使用権を競売にかける開始価格を計算する。土地使用権を競売にかけずに世帯や個人に土地を割り当てる場合の土地使用料の計算。国有住宅を入居者に売却する場合の土地使用料の計算。

土地価格表は地域と場所に応じて作成されます。デジタル地籍地図と土地価格データベースがある地域では、評価ゾーンと標準土地区画に基づいて、土地区画ごとに土地価格表を作成します。

省レベルの人民委員会は、2026年1月1日から公布され適用される最初の土地価格表を作成し、同レベルの人民評議会に提出して決定を得るものとする。毎年、省人民委員会は、翌年1月1日から公布および適用される土地価格表の調整、修正、補足の決定を省人民評議会に提出する責任を負います。

年度中に土地価格表を調整、修正、または補足する必要がある場合、省人民委員会はそれを省人民評議会に提出して決定を得る責任があります。

省土地管理当局は、省人民委員会が土地価格表の作成、調整、修正、補足を組織するのを支援する責任を負います。実施プロセス中、省土地管理当局は土地価格コンサルタント組織を雇用して、土地価格表の作成、調整、修正、補足を行うことができます。

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