ハノイ郊外の一部地域では、市場価格は新地価表に記載されている価格より300～600％高くなっています。一方、中核地区ではその差は30％以下となっている。
ハノイ郊外の一部地域では、市場価格は新地価表に記載されている価格より300～600％高くなっています。一方、中核地区ではその差は30％以下となっている。
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| 地区内の規制地価と市場価格を比較します。グラフィック：Thanh Vu |
価格差は最大600%
投資新聞記者の調査によると、新しい地価表は都心部の市場価格をより正確に反映しているという。ハノイのホアンキエム地区、ハイバーチュン地区、ドンダー地区など。しかし、ハドン区、タンスアン区、ロンビエン区、ドンアン区、ホアイドゥック区、チュオンミー区では、規制価格と実際の価格の差が依然として大きい。
例えば、ハンダオ通り（ホアンキエム区）の土地価格は6億9,530万VND/m2で、これも新しい土地価格リストに記録された最高額です。現実と比較すると、価格差はそれほど大きくなく、7億VND/m2から10億VND/m2の間で変動し、規制価格より1～30％高いだけです。
同様に、ファンディンフン通り（バディン区）の更新後の土地価格は4億5,084万VND/m2となっている。現在、ここの住宅は4億8000万〜6億5000万VND/m2で売りに出されており、規制価格より5〜30％高い。
ドンダー地区では、カットリン通りが1平方メートルあたり2億6,413万ドンの新たな価格を記録した。この数字は、一部の住宅が1平方メートルあたり2億7000万～3億7000万ドンで売りに出されていることを考えると、市場価格よりわずか2～28％低いだけだ。
現在の土地価格表は、市が毎年の土地価格表を作成するまでの移行期間における重要な「要素」となります。 2024年土地法は、地区レベルで土地価格表を発行する権限を付与し、土地価格を現実に近づけるのに役立ちます。
ハノイの旧中心地区4区では、地価表は市場価格と比べて大きな差がないことがわかりますが、拡張地区ではそうではありません。例えば、ヴー・トン・ファン通り（タン・スアン区）では、規制地価は1平方メートル当たり8,596万ドンに過ぎないが、地元住民によれば、1平方メートル当たり1億2,000万ドン以下の住宅は売りに出されておらず、これは地価公示価格より40％近くも高い価格である。
ハドン地区も土地価格の差が大きい場所です。投資家のトゥ・ホアイさんは、ここの土地価格は市場価格の半分しかないと語った。彼女はイエンギア区の玄関先に駐車場がある土地を1平方メートルあたり4,800万ドンで売ったばかりだ。価格表によると、ここの場所2（3.5m以上の路地）の土地は2,320万VND/m2で、実際の価格の半分以下です。
トゥディン通り（ロンビエン地区）にある土地でも、この現象が繰り返されています。したがって、表にある土地価格は3,880万VND/m2ですが、ブローカーにその価格の土地を探してほしいと頼んだところ、全員が首を横に振り、「諦めた」とのことでした。なぜなら、通りに面した土地の価格は1平方メートルあたり1億1千万VNDを超えており、規制価格より183％も高いからです。
郊外ではその差はさらに大きくなります。ドゥック・トゥン氏（ホアン・ヴァン・トゥー村、チュオン・ミー県）によると、最近、手付金を支払って1平方メートルあたり1,500万ドンでこの土地を購入したいという人がいたそうです。しかし、土地価格表では、この田舎の住宅地の価格は 1 平方メートルあたり約 230 万 VND で、取引価格より 300 ～ 500% 低いです。
区になる準備をしているドンアン区では、土地の「書類上」の価格と市場での価格が大きく異なります。規制された土地価格表によれば、スアンカイン村の道路沿いの土地の価格は1平方メートルあたり1,339万ドンで、この数字は実際の価格より約640％低い。ここは超大型不動産プロジェクトの拠点として、近年地価が「急騰」している。現在、ここの通りに面した区画の価格は1平方メートルあたり1億ドンを超えています。路地裏の区画も1平方メートルあたり7000万ドンまでかかります。
数十億ドル規模の土地オークションが開催されるホアイドゥック地区では、規制された土地価格表は住宅地価格やオークションで落札された土地価格よりも大幅に低い。したがって、ティエン・レ通り（ティエン・イエン・コミューン）の土地は市人民委員会によって割り当てられた。ハノイは1266万VND/m2に決定。しかし、地元の人々によれば、環状4号線がこの地域を通過して以来、地価が急騰しているという。現在、この地域の路地にある家や土地は1平方メートルあたり5,000万～6,000万ドンで取引されています。路上の不動産の場合、価格は1平方メートルあたり7,000万～9,000万VNDまでになります。
競売にかけられた土地のうち、最高落札価格はティエンイエン村で記録された1平方メートルあたり1億3,300万ドンで、その他の区画も平均落札価格が1平方メートルあたり8,000万～9,000万ドンに達した。新しい表に指定された土地価格と比較すると、市場価格は 480 ～ 730% 高くなります。
土地価格はより現実的になる
不動産会社の代表者は、大豆新聞の記者に対し、同社が収集したデータでも同様の結果が示されており、中心地区から離れるほど、地価表と市場価格の差が大きくなると語った。
「この価格表はハノイの不動産市場の全体像を正確に反映していません。個人的には、規制地価は中心部の実際の価格に近いだけだと思います。郊外に行くほど、価格は乖離していきます」と彼はコメントした。
不動産情報分析プラットフォームBiggeeのCEO、トラン・ダット・カン氏は、規制価格と市場価格の間には大きな差があると語った。その理由は、現在の価格表が各省・市の人民委員会によって決定されているからです。これにより、目に見えない形で土地価格の柔軟性が失われ、真の市場価値が反映されなくなります。
「2024年土地法は、地区レベルに土地価格表を発行する権限を付与しており、これにより土地価格が現実に近づくことが期待されます。実際の土地取引価格は現在の都市部土地価格の枠組みの上限をはるかに上回っているため、これはさらに意義深いことです」とカーン氏は述べた。
市人民委員会によると。ハノイ市では、現在の土地価格表は、市が毎年の土地価格表を作成するまでの移行期間における重要な「要素」となるでしょう。調整と補足は、安定性と実際の状況への適合性を確保すると同時に、社会経済発展の要件を満たすように更新されます。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html
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