国内で最もアパート賃貸実績の高い地域についての驚き、ホーチミン市の市場は前向きな兆候を記録し、 ビンフック市は最も土地価格が高い場所...最新の不動産ニュースです。
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| ビンズオン省のアパートの平均賃貸利回りは現在4.7%で、 ハノイの3.7%やホーチミン市の3.6%を大幅に上回っている。 （出典：クリスタルベイ） |
ホーチミン市市場は徐々に回復
ホーチミン市（HCMC）の不動産市場は、2023年のマイナス水準から2024年初頭から再びプラス成長へと徐々に回復しています。成長率はまだ緩やかですが、明るい兆候もあります。
ホーチミン市建設局の報告によると、2024年の最初の11か月間で、同市は780万平方メートルの新しい住宅床を建設しました（2024年の目標である800万平方メートルの床の97.5％に達しています）。そのうち、個人住宅は延べ床面積約383万平方メートル、商業住宅は延べ床面積約382万6千平方メートル、社会住宅は延べ床面積約14万4千平方メートルとなっている。市は、610戸、延床面積50,831平方メートルの規模の社会住宅プロジェクトを2件完成させた。
現在、ホーチミン市の不動産市場は徐々に回復しており、2023年のマイナス水準から2024年初頭から再びプラス成長に転じています。成長率はまだ緩やかですが、明るい兆候も見られます。いくつかの新しいプロジェクトへの投資が承認され、困難が解消されたことにより、いくつかの古いプロジェクトが再開されました。
したがって、2024 年の最初の 11 か月間に、市は 12 件の商業住宅プロジェクト（社会住宅プロジェクト 1 件を含む）の投資を承認しました。 2 件のプロジェクトに建設許可が付与されました。 31,000戸以上の商業用アパートが建設中。 1,611 戸の将来のアパートが資本動員の対象となっており、2,122 戸のアパートを含む 3 つの社会住宅プロジェクトが完了しています。
不動産プロジェクトの困難を取り除く作業に関しては、建設局は市人民委員会に、法規制遵守の過程で問題が生じたために実施が遅れている投資プロジェクトを、法規制に従って処理し、土地資源の浪費を避け、都市の美観と建設安全を損なうことのないようにするための指示を出すため、引き続き主導権を握り、市の各部署や支局に引き続き審査するよう指示した。
ビンズオン省の一部のアパートプロジェクトでは、年間賃貸収益率が 7% を超えています。
Batdongsan.com.vnの2024年ビンズオンアパート市場概要データによると、ビンズオンの平均アパート賃貸利回りは現在4.7％で、ハノイの3.7％やホーチミン市の3.6％を上回っています。 3.6% は、2024 年の全国平均アパート賃貸利回りでもあります。
注目すべきは、ビンズオン省の一部のプロジェクトでは、アパートの賃貸利回りが年間6%～7.5%を記録したことだ。これはベトナムでは記録的な水準と言え、ハノイやホーチミン市のアパートの賃貸収益のほぼ2倍に相当します。
ビンズオン省の賃貸収益率がこのように高いのは、主に、この地域の高級マンションが手頃な購入価格である一方、賃料が高く、入居率が安定していることによる。このタイプの製品には、より高いレンタル価格を支払ってもよいと考える高級セグメントの顧客を引き付ける引き渡し基準があります。平均して、ビンズオン省の高級アパートメント（購入価格は1平方メートルあたり約4,500万〜5,000万VND）は、1ベッドルームアパートメントで月額1,200万VND、2ベッドルームアパートメントで月額1,500万〜1,600万VND、3ベッドルームアパートメントで月額1,800万〜2,000万VNDで賃貸できます。しかし、ホーチミン市やハノイでは、1㎡あたり4,500万〜5,000万VNDのアパートは、寝室の数に応じて1部屋あたり約700万〜1,200万VNDでしか借りることができません。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は次のように語った。「ビンズオン省の高級マンションの入居率は約80～90％で、いくつかのプロジェクトではほぼ常に「満室」の状態です。これは、工業団地の力強い発展により、労働者や専門家を惹きつけ、賃貸需要が高いことに起因しています。」
ビンズオン省は現在、外国直接投資（FDI）誘致では国内トップ、移民率では国内第2位となっている。州はまた、企業が労働者を誘致し、維持することを支援する多くの政策を実施しています。ビンズオン省は国内で最も高い一人当たり所得を誇り、移民にとって魅力的な移住先となっている。
ハノイとホーチミン市を除く国内5大賃貸不動産市場の中で、ビンズオン省は、関心の高さと関心の伸び率の両方において、ダナン、ハイフォン、カインホアなどの他の省や都市を上回ってトップの地域です。 2024年第3四半期までに、ビンズオン省の賃貸アパートの検索数は、2021年第1四半期と比較して58％増加しました。
顧客構造に関して言えば、ビンズオン省のアパートへの関心は、主に投資目的での購入ニーズとホーチミン市住民の実際の居住ニーズ、そして地元住民の実際の居住ニーズから生じています。 Batdongsan.com.vnのビンズオンアパート市場概要2024データによると、そのうちホーチミン市の顧客が49％、ビンズオン省および近隣省の顧客が33％を占めています。
ビンズオン省の高級マンション部門は同省の賃貸収益を左右すると考えられている。しかし、ここの高級マンションの価格は低地にあり、ハノイ、ホーチミン市などの大都市よりも30〜200％安いため、投資家は高い利益の可能性を確保しながらも市場に容易にアクセスできます。
ビンズオン省では、4,500万〜5,000万VND/m2のアパートメントは、高級な引渡し基準を備え、賃貸入居率は80〜90％を維持しており、月額賃貸価格は2ベッドルームアパートメントで約1,500万VNDです。しかし、ハノイやホーチミン市では、1㎡あたり8000万～9000万ドンのアパートが同じ価格で借りられます。
ヴィンフック省が新たな土地価格表を発表
ヴィンフック省人民委員会は、2024年土地法の規定に従って新しい土地価格表を発行した。特に、54 か所では価格変動が 5 ～ 8 倍に増加しています。
したがって、改訂・補足された土地価格表では、2024年土地法の新規定に従って、ビンフック省内の場所、路線、居住地域が完全に確保されています。
具体的には、新たに発行された318ページの土地価格表では、715の地点と路線が追加され、132の路線が削除されました。
そのうち、変動率が3～5倍に増加しているポジション数は159ポジションで、2.99％を占めています。変動比率が5～8倍のポジション数は54ポジションで、1.02％を占めています。
最も高い土地価格はヴィンイエン市にあり、場所 1 の Ngo Quyen 通りから Nguyen Viet Xuan 通りとの交差点までの区間の土地価格は 5,200 万 VND/m2 に達します。
特にタムダオ観光地では多くの場所で地価も上昇している。特に、中央公園ベルトを巡るヴィーナスホテル交差点から学校交差点までの区間、ロケーション1では住宅地の土地価格が4,900万VND/m2まで、商業・サービス地の土地価格は1,820万VND/m2となっている。
地価現価表は、地域の調査や調査、立地条件の類似性の比較などを行い、地価を評価し提案する結果に基づいて発行されます。
ビンフック省の新しい土地価格表は1月20日から発効し、2025年末まで適用される。
公営住宅を5年使用後に売却する新規制、数億人が恩恵を受ける
社会住宅を譲渡する場合、土地使用料の50％を支払う必要があり、これは約1億2千万〜2億ドンです。 2023年住宅法の新しい規制により、人々はこの料金を支払う必要がなくなりました。
税務総局（財務省）は、社会住宅アパートの譲渡時に土地使用料を徴収することに関して、ハノイ税務局に回答する文書を発行した。
税務総局によると、住宅法2023第89条第1項e項には次のように規定されている。「住宅購入代金全額の支払日から5年後、社会住宅の購入者は、証明書が交付されている場合、市場メカニズムに従って、この住宅を困窮者に転売することが許可される。売主は土地使用料を支払う必要がなく、税法の規定に従って所得税を支払う必要がある。ただし、社会住宅を個人住宅として販売する場合は、売主は政府の規定に従って土地使用料を支払い、税法の規定に従って所得税を支払う必要がある。」
政令第100/2024号第42条では、5年経過後に社会住宅を転売する際には土地使用料を支払わなければならないと規定されている。
したがって、売主は規定どおりに支払われるべき金額に加えて、土地使用料の50％を支払わなければなりません。土地使用料の計算時期は、土地に関する法律の規定に従って土地使用権の承認に関する有効な書類を提出した時期です。
また、2023年住宅法第198条第5項d項では、本法施行前に社会住宅が分譲され土地使用料を支払わなければならないが、2023年住宅法の施行日までに土地使用料が支払われていない場合には、規定に従って支払いを継続しなければならないと規定されている。
上記の規定に基づき、税務総局は、社会住宅の購入者が住宅法の規定に従って住宅の転売を許可され、2024年8月1日（住宅法の発効日）以降に譲渡する場合には、土地使用料を支払う必要はなく、所得税を支払う必要があると述べた。
公営住宅を個人住宅として売却する場合、売主は土地使用料の50％を支払い、所得税を納付しなければなりません。
社会住宅を販売する場合、住宅法の施行日前に住宅に関する法律の規定に従って土地使用料を支払わなければなりませんが、まだ土地使用料が支払われていない場合は、この法律の施行日前に住宅に関する法律の規定に従って引き続きお金を支払う必要があります。
ハノイでは、市場によれば、ダイ・キム・ビルディング、ライス・シティ・リン・ダム、トラン・フー43番地など、5年以上使用されており譲渡可能な社会住宅アパートプロジェクトが多数あります。 987 タム チン...
多くの社会住宅プロジェクトでの調査によると、アパートは長年使用されているにもかかわらず、その価格は商業住宅プロジェクトのアパートと同等に何倍も値上がりしています。場所によっては販売価格が1平方メートルあたり5000万VNDまで上がるところもあります。
以前は、社会住宅を譲渡する際には、土地使用料の50％、約1億2千万〜2億ドンを支払う必要がありました。新しい規制により、人々はこの料金を支払う必要がなくなりました。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
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