ハノイは土地オークションを継続的に停止、投資家は土地区画、住宅所有権の承認条件を前に「躊躇」

ハノイが突然多くの土地区画のオークションを中止、買い手の信頼感は土地セグメントに暗い影、土地価格に「K係数」を適用すると多くの大規模プロジェクトを「見逃す」可能性がある…などが最新の不動産ニュースです。

多くの不動産調査機関が最近発表したレポートによると、2022年第2四半期から2023年第2四半期にかけて、土地セグメントへの関心は依然として非常に低い水準にとどまっていることが示されています。（出典：ティエン・フォン）

土地競売の継続的な停止

最近、ドンアン郡（ハノイ市）は、ドンアン郡ヴァンハー村の土地使用権オークションエリアの技術インフラ構築プロジェクトの下で、土地使用権オークションの開催を一時的に停止するという通知を継続的に掲示しました。

具体的には、7月21日、ラック・ベトオークション株式会社とベトナムオークション株式会社は、ドンアン郡ヴァンハー村の土地使用権オークションエリアの技術インフラ構築プロジェクトのLK1ブロックの28区画とLK3ブロックの20区画の土地使用権オークションを一時停止する通知を同時に掲載した。

停止の理由は、ドンアン区人民委員会とドンアン区投資建設プロジェクト管理委員会の7月21日付公式文書第1778/UBND-TNMT号および公式文書第755/QLDA-KHTH号に基づき、LK1およびLK3区画の土地使用権オークションの停止に関するものである。

これに先立ち、7月22日にはLK1ブロックの28区画の土地がオークションにかけられることが発表された。面積は130.8～276.65平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり2,970万～3,440万ドンだった。そのため、オークションは正式発表の1日前に突然中止された。

LK3ブロックの残りの20区画の土地は、7月29日にオークションにかけられることが発表されました。面積は1区画あたり126〜270平方メートル、開始価格は2,970万〜3,440万ドン/平方メートルです。

発表によると、オークション書類を購入し、保証金（ある場合）を支払った顧客は、発表日（7月21日）から2営業日以内に書類が払い戻される。

今年4月末、ドンアン区は、リエンハー村ハロ村の土地区画X6の44区画の土地競売を一時停止すると発表した。

したがって、44 区画の土地が 2 つのフェーズに分かれ、各フェーズで地区が 22 区画を競売にかけます。当初の計画通り、土地オークションの第1フェーズは4月23日に、第2フェーズは5月6日に開催されました。そのうち、土地区画の面積は90〜154m2/区画で、開始価格は3030万〜3330万VND/m2です。

これまで、競売が一時停止されていた44区画の土地は、3月18日に競売にかけられると発表されていた。しかし、4月下旬から5月上旬にかけて、再び土地区画の競売が行われることが発表され、その後、再び一時停止されることが発表された。

土地価格は買い手の信頼感により低迷が続く

多くの不動産調査機関が最近発表したレポートによると、2022年第2四半期から現在に至るまで、土地セグメントへの関心は依然として非常に低い水準にとどまっている。

市場が「活況」なときは、土地は多くの注目を集め、急速に吸収される分野ですが、市場が低迷すると、土地は最も深刻な衰退を経験します。土地はキャッシュフローを活用する必要性よりも投機的な分野だからです。

不動産専門家の中には、買い手の信頼感から土地市場の取引状況は依然落ち着いていると評価する人もいる。信用限度額や融資金利に関する問題が完全に解決されておらず、購入者が「躊躇」する原因となっている。

Batdongsan.com.vnの副社長であるNguyen Quoc Anh氏によると、売り手と買い手の期待がまだ大きくかけ離れているため、不動産取引が成功することは難しいとのことです。

具体的には、調査によると、投資家が不動産を売却する必要がある理由のうち、49%は投資ポートフォリオの再構築です。 23%は使用する必要がないため再販されます。わずか22%は財政難のため、経済問題を解決するために転校しなければならない。

「財政難のため『商品を処分』しなければならない売り手の数は多くないため、大半の売り手は依然として不動産を利益を出して売却することを望んでおり、利益は10％前後で変動している」とクオック・アン氏は語った。

流動性に関しては、金利が年率10％を下回り、市場が活性化すれば、不動産投資の波が再燃し、企業のキャッシュフローがより豊富になる可能性があると多くの専門家が考えています。

逆に、貸出金利が高止まりし、不動産市場が低迷し続けると、キャッシュフローは銀行に留まる可能性が高くなります。

土地価格に「K係数」を適用すると、多くの大規模プロジェクトを「見逃す」可能性がありますか?

ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政令草案に対するコメントと完成を求める天然資源環境省の要請に応えて、土地価格表と比較して2000億ドン未満の評価を受ける土地区画と土地面積に土地価格調整係数法（係数K）を適用するという規制は現実に近くないと述べた。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、協会が首相、天然資源環境省、国会経済委員会に文書を送り、「土地価格表の土地価格に基づいて計算された価値が2000億ドン未満の土地区画」に限定することなく、すべての不動産および都市計画の土地使用料と地代を計算するために「土地価格調整係数法」を適用することを提案したと述べた。

チャウ氏によれば、政令第44/2014/ND-CP号を改正・補足する政令草案（政令草案第44号）第4条では、比較法、収益法、土地価格調整係数法の3つの土地評価方法が規定されており、政令草案では「剰余金法」は規定されなくなった。

特に、草案第5条第3項では、以下の場合には「土地価格調整係数方式を適用して土地価格を決定する」と規定している：土地価格表の土地価格に従って価値が計算される土地区画または土地面積の土地価格を、2,000億VND未満で決定する場合。

しかし、HoREAは、土地価格表と比較して「2,000億ドン以下」の価格である必要がある土地区画と土地面積に「土地価格調整係数法」を適用するという規制は、多くの不動産プロジェクト、住宅、およびより大規模な都市部を「見逃している」ため、現実に近くないと判断しました。

「政令第44号草案では土地評価方法が3つしか規定されておらず、2,000億ベトナムドンを超える土地区画や土地面積の土地使用料や地代を計算するために比較法や所得法を適用することができないため、上記のケースに土地評価を適用する適切な方法がない」とチャウ氏は語った。

そのため、チャウ氏は、「土地価格表の土地価格に基づいて計算された価値が2000億VND未満の土地区画と土地面積」または「2000億VNDを超える土地区画と土地面積」に関係なく、すべてのプロジェクトに土地価格調整係数方式を適用するという規制は、透明性と公平性を確保し、国家予算収入の損失を引き起こさないことに貢献するだろうと考えている。

分析に基づき、HoREAの議長は、実際の要件を満たし、すべての不動産プロジェクト、商業住宅、都市部に土地価格調整係数法を適用するには、草案から「2000億VND未満」という規制を削除し、「土地価格リストの土地価格に従って計算された価値を持つ土地区画、土地面積が2000億VND未満」か「2000億VND以上」かに関係なく、すべてのプロジェクトに土地価格調整係数法を適用する必要があると強調しました。

「2,000億ドン未満の土地区画および土地面積に土地価格調整係数方式が依然として適用される場合、開発の可能性のある土地区画および土地面積の特定の土地価格を決定し、土地使用料および地代を計算するための剰余金方式を維持する必要がある。「土地価格表で計算された土地の価値が2000億ベトナムドンを超える大規模プロジェクト」とチャウ氏は提案した。

2014年住宅法第7条では、ベトナムで住宅を所有できる主体は国内組織、世帯、個人の3つであると明確に規定されています。海外に住むベトナム人この法律第159条第1項に規定する外国の組織および個人。 (出典: BXD)

住宅所有権の認定条件

2014年の住宅法第8条では、住宅所有権の承認条件が明確に規定されています。

ベトナムで家を所有する資格があるのは誰ですか?

2014年住宅法第7条では、ベトナムで住宅を所有できる主体は国内組織、世帯、個人の3つであると明確に規定されています。海外に住むベトナム人この法律第159条第1項に規定する外国の組織および個人。

住宅所有権の認定条件

住宅所有権が認められるには、その組織、世帯、または個人が国内のものであることが第一条件となります。海外に居住するベトナム人はベトナムへの入国を許可されなければならない。外国の組織および個人の場合、2014年住宅法第160条に規定された条件を満たす必要があります。

また、以下の形式を通じて合法的な住宅を確保する必要があります。国内の組織、世帯、個人の場合は、法律の規定に従って、投資建設、購入、分割払い、贈与の受領、相続の受領、資本拠出の受領、住宅交換の受領などの形式を通じてです。

海外に居住するベトナム人の場合、不動産事業会社や協同組合（以下、不動産事業会社という）から商業用住宅を購入または賃貸する形となります。世帯や個人から住宅を購入する、贈与として受け取る、交換として受け取る、相続する。商業住宅建設投資プロジェクトにおける土地使用権の譲渡を受け、法律の規定に従って土地を売却し、自主的に住宅建設を行うことが認められる。

外国の組織および個人の場合は、2014年住宅法第159条第2項に規定されたフォームを通じて行われます。

ビングループ、定款資本金1兆2000億ベトナムドン超の子会社をゲアン省に設立

Vingroup Corporation（株式コード：VIC）は、子会社を分離し、新会社を設立する決議を発表しました。

具体的には、Vingroupの取締役会は、内部所有権の再編を目的として、グループの子会社であるVinpearl Joint Stock Companyの分離と、上記企業の分離に基づく新しい子会社の設立を承認しました。

新たに設立された会社は、Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Companyで、本社はゲアン省クアロ町ニハイ区ビンミン通りにあります。

ヴィンパール・クアホイの予想定款資本金は1兆2,638億ベトナムドン。その中で、Vingroup の資本出資比率は定款資本の 99.99% です。この企業の主な事業はホテルと観光サービスです。

分離して新しい会社を設立する前に、2017年にVinpearl Joint Stock CompanyのNghe An支店が設立されました。支店の代表者はVo Thi Phuong Thao氏です。

ゲアン省では、ヴィングループは、ヴィンパール・クアホイ、ヴィンコム・ショップハウス・ヴィン、ヴィン市クアンチュン地区B地区マンション改修プロジェクトなどの不動産プロジェクトを展開している。

2022年、Vinpearl Joint Stock CompanyはMelía Hotels International Groupと協力して、戦略的協力ロードマップを発表しました。メリア・ヴィンパール・クアホイは、ヴィンパールが協力して最低10年間メリアに経営権を移譲した12のプロジェクトのうちの1つです。

このリゾートは、5,000平方メートルのエリアに位置する184室のホテル客室を含む、38.7ヘクタールの規模のヴィラとホテルの複合施設です。プロジェクトの総投資資本は約9,000億VNDです。このプロジェクトは2016年6月に始まり、2017年4月に発足しました。

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