ホーチミン市の新たに調整された土地価格表は、まだプロジェクトに直ちに影響を及ぼしていませんが、今後は、土地基金の創設コスト、企業にとっての土地使用料の支払いコストなどが増加するため、市場に影響を与えるでしょう。
ホーチミン市：企業は土地基金の創設と土地使用料のコスト増加を懸念
ホーチミン市の新たに調整された土地価格表は、まだプロジェクトに直ちに影響を及ぼしていませんが、今後は、土地基金の創設コスト、企業にとっての土地使用料の支払いコストなどが増加するため、市場に影響を与えるでしょう。
コンバージョンプロファイルが大幅に増加
ホーチミン市人民委員会の決定第79/2024/QD-UBND号に基づき、ホーチミン市は2024年10月31日より新しい土地価格表を正式に適用します。
以前、ホーチミン市が旧地価表に比べて4～38倍（K係数を含まない）上昇した地価表を発表したことを知り、土地利用目的を変更して「赤本」を作成したい多くの人々が、新地価表が適用される前に土地登記所の支所に行き、関連手続きを行った。
10月末、ダウトゥ新聞の記者がゴーヴァップ地区土地登記所支所を訪れたとき、不動産コンサルティングサービス会社の従業員であるトラン・ヴァン・チュン氏が6セットの書類を提出するために待っていた。 Trung氏は、10月（新しい土地価格表が適用される前に）、ゴーバップ、第12地区、ホックモンの顧客に15セットの書類を完成させて提出したと話した。これらの文書は主に、使用目的の変更、レッドブックの付与、および土地の譲渡に関するものです。
専門家によると、この新しい土地価格表は、住宅用地使用権の承認、土地利用目的の変更、または住宅用地の区画分けを申請する必要がある個人に大きな影響を与えるだろう...
DKRAグループの副総裁、ヴォ・ホン・タン氏は次のように述べた。「新しい土地価格表は短期的にはプラスとマイナスの心理的影響を及ぼすだろう。」特に郊外では農地が集中しており、以前購入した農地の価格よりも納税額が高くなるため、他の土地を宅地に転用したい人は、何倍も（少なくとも10倍）高い税金を支払わなければなりません。
企業側も不安を抱いている。
大土新聞の記者に対し、不動産業者の多くは、短期的には新しい土地価格表が不動産プロジェクトに直接影響を与えることはないが、将来的には土地基金の創設コストと土地使用料の支払いコストが間接的に増加するだろうと述べた。
トラン・アン・グループのハ・ヴァン・ティエン副社長は、投資家や企業が非常に懸念している問題は、土地利用目的の転換時に当局が税金の滞納を認めるかどうかであると語った。従来は、転用時に税金の負債は発生しなかったが、現在では、土地に関する金銭債務の履行条件がない場合には、土地使用者が土地使用料を負債として計上し、土地使用権を譲渡して収益が発生した場合にのみ支払うことを土地法により認めている。
「価格に関しては、近い将来、不動産価格は確実に上昇するでしょう。なぜなら、市場メカニズムによれば、投入コストが上昇すると、生産価格が下がったり、変わらなかったりする理由はないからだ」とティエン氏は強調した。
ワンハウジングの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏も同様の見解を示し、ホーチミン市の多くの人々は依然としてマンション価格が下がるのを待っているが、それは実現不可能だと語った。その理由は、新しい価格表による土地税費用、建設費、製品設計投資費用など、プロジェクト開発企業のすべての入力要素が非常に高く増加したためです。
チュン氏によると、土地資金がますます不足する状況において、特に中心部で美しい場所を所有するためには、企業は莫大な金額を費やす必要があるという。土地価格が高いときに投資家が人気のある商品を作ると、確実に損失が出ます。美しい立地であれば、プロジェクト開発者もその立地にふさわしい製品を作る必要があるため、安い価格は得られないでしょう。
市場の観点から、ホーチミン市不動産協会の会長レ・ホアン・チャウ氏は、プロジェクトの価格設定は主に剰余金方式で行われるため、調整された土地価格表はまだ不動産市場に直接的な影響を及ぼしていないとコメントした。しかし、新たな土地価格が市場に影響を与えるのは、不動産事業者がプロジェクト遂行のために土地使用権の譲渡を受ける「第2段階」であり、このとき人々は土地を以前よりも高い価格で売りたいと考え、住宅価格の上昇圧力につながる。
したがって、国は、投機家や土地ブローカーなどの活動を規制するための効果的な措置を講じ、新しい土地価格表を利用して「価格をつり上げ」、違法な利益を得る目的で市場を混乱させることを回避する必要があります。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-doanh-nghiep-lo-tang-chi-phi-tao-lap-quy-dat-dong-tien-su-dung-dat-d229242.html
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