高級マンションは1平方メートルあたり4000万～5000万ドン
6月16日の朝、レキシントンレジデンスに到着すると、多くの家が低価格で販売されているという情報が入りました。マイチトー通りの正面、トゥドゥック市のアンフー・アンカン市国エリアに位置する高級アパートメント複合施設です。しかし、住宅の受け取りから何年も経った後でも、何百ものアパートがまだピンクブックを取得していないため、多くの人が不満を抱き、売却を望んでいます。レキシントンレジデンスマンションの投資家であるノバレキシントン不動産株式会社のゼネラルディレクター、ファン・ゴック・バオ・アン氏は、2022年末以来、このマンションでは多くの入居者移転記録が出ていると語った。以前は誰も売れなかったのに、現在は1日に5件の譲渡書類が締結されています。
レキシントン レジデンスのアパートを購入した多くの顧客は、ずっと前に投資家から購入価格よりも低い価格で売却しなければなりませんでした。
ここの住人であるトラン・コイ氏は、このアパートにはピンクブックがなく、銀行から借り入れるための抵当もできないことから、価格は非常に安く、現在1平方メートルあたり約4000万ドンであると語った。一方、2016年に投資家は顧客に1平方メートルあたり4,500万～5,000万ドンの価格で販売した。非常に安く販売されているにもかかわらず、買い手を見つけるのが非常に難しいことは言及する価値があります。それだけでなく、人々は高く買って安く売るため、このアパートの多くの譲渡書類は、脱税のための過少申告の疑いでトゥドゥック市税務局から返却されました。 「買い手を見つけるのも大変でした。トゥドゥック市税務署に行くと、説明を求められて書類を返却され、譲渡税の承認を拒否され、非常に困難でした。ここの住民のほとんどは住むために購入します。しかし、書類がないまま何年も経つと、誰もがうんざりし、経済も厳しいため、安く売らざるを得ません。引き渡し済みの同じセグメント、同じエリアのピンクブックのアパートは、8,000万～1億ドン/平方メートルの価格で売られているからです」とコイ氏は語った。
そこからそう遠くない場所にあるマスタライズ・タオディエン・アパート（トゥドゥック市）では、家具完備の約400平方メートルのペントハウスを何ヶ月もかけて売却しようと奮闘した末、広告に出した190億ドンではなく、170億ドンで買い手が見つかった。計算すると、アパートの1平方メートルあたりの価格はわずか4200万VNDを超えます。このアパートの調査によると、多くのアパートが平均して1平方メートルあたり6,000万ドン程度とかなり安い価格で売りに出されている一方、同じエリアの新規プロジェクトは1平方メートルあたり8,000万～1億ドンで売りに出されている。
最近、フオン・ディさんは、ヒムラム・リバーサイド・アパートメントビル（7区）にある、内装が家具完備の145平方メートルのアパートを約59億ドンで売却した。したがって、ヒムラムタンフン都市圏に位置するピンクの本が付いた高級マンションの1平方メートルあたりの価格はわずか4,000万VND超です。この場所では、新しくオープンしたプロジェクトの価格は 1平方メートルあたり 8,000 万～ 1 億 VND です。 「アパートを安く売っている理由は、現在銀行から30億ドン近く借り入れているからです。毎月の元金と利息の支払いは約4800万ドンです。これは莫大な金額で、収入が減る中で負担になっています。アパートを安く売って銀行ローンを返済する方が、銀行ローンを毎月返済しなければならないストレスフルな状態よりも良いのです」とディさんは語った。
このアパートの建物をざっと調査したところ、ロッテマート ショッピング センターやベトナム オーストラリア インターナショナル スクールに近いこともあり、品質、アメニティ、サービスは非常に優れていることがわかりました。しかし、不動産市場が凍結しているため、アパートの価格は非常に安く、1平方メートルあたり 4,000 万～ 4,500 万 VND 程度で変動しており、銀行ローンの返済のために多くの人が「売却」しなければなりません。
損失削減による値下げ
HASG不動産会社の取締役会長ドアン・チ・タン氏は、これまで損失を抑えるために価格を下げた投資家はおらず、一部のプロジェクトでは、顧客が不動産価格の95％を即時に支払えば販売価格の40～45％の割引を提供しているだけだと語った。ここでの損失カットは流通市場でのみ行われ、顧客は銀行からの過剰な金融レバレッジを利用しており、現在、市場は静かである一方でローン金利は高く、収入は減少しているため、商品を処分して自分自身を救うために、購入価格以下で売却する必要があります。 「銀行の金利に耐えられず売却せざるを得ない人々や、さまざまな理由で閑散としている人々を除けば、価格面で市場はあまり変化していない。投資家の中には、同じセグメントや同じ場所にある一部の商品よりも高い価格、あるいは第1フェーズの販売価格よりも高い価格でマンションを売りに出している者もいる」とタン氏は語った。
不動産専門家のトラン・カン・クアン氏によると、以前は高級マンションプロジェクトは1平方メートルあたり4,000万～5,000万ドン程度で売りに出されていたが、多くのプロジェクトは1平方メートルあたり8,000万ドン、さらには数億ドンで売りに出されていたという。こうしたプロジェクトのほとんどは、高級なアメニティやデザインを紙の上で描いているため、家が引き渡されたときには、品質や立地が販売価格に見合っていないのです。そのため、プライマリー市場での価格が停滞し、上昇が非常に困難になります。 「現在、ほとんどの仮想高級マンションは1平方メートル当たり4000万～5000万ドンで転売されているが、1平方メートル当たり3000万～4000万ドンの手頃なマンションは実質価格に戻っている。現在、価格を下げているのは資金難の人だけで、他のほとんどの顧客は据え置いている。新規物件を販売する投資家も値下げはせず、非常に有利な販売方針、支払い延長方針などを提供している。そのため、新規物件の価格は市場価格に比べて15～20％ほど下がる可能性がある。現在の市場は買い手市場だ。住むため、または賃貸目的で購入するなら、品質やサービスを確認できるように、引き渡し済みのマンションを買うべきだ。安定した収入があるなら、今不動産を買うのは良い考えだ」とクアン氏は分析した。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長も、現時点では住宅を本当に必要とする人の大半の収入が減っている一方で、資金のある投資家は安全と利益のために銀行に預金していると述べた。これにより市場の購買力が弱まりますが、実際には不動産価格は依然として非常に高いままです。市場全体ではなく、資金繰りに困難を抱える少数の企業だけが、迅速な支払いに対する割引という形で価格を 30 ～ 40% 引き下げる用意があります。現時点で急激な値下げを行うと、まず顧客に影響が及びパニックを引き起こす恐れがあるため、逆効果となる可能性があるからです。そのため、金利の引き上げ、一括払い時の割引の拡大、支払いスケジュールの延長などしか対応できません。まだ開始されていないプロジェクトの場合、投資家は予想利益を減らすことはできるが、「埋没費用と変動費用」を含む投入コストが依然として高すぎるため、価格を下げることはできない。
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