ハノイとホーチミン市の不動産市場では手ごろな価格のアパートが「絶滅」
建設省が発表した第３四半期の住宅・不動産市場報告によると、マンションや戸建住宅の成約件数は３万８３９８件で、前四半期比４８％増加した。
価格に関しては、ハノイのアパート価格は新旧プロジェクトともに上昇を続けており、新プロジェクトの価格は四半期ごとに約4～6％、年間で22～25％上昇しています。アパートの価格も、特に一部の地域で上昇し、前四半期と比較して場所に応じて約35％から40％上昇しました。
販売価格が1平方メートルあたり2,500万VND未満の手頃な価格のアパートセグメントでは、取引や販売商品がほとんどありません。 2,500万VND/m2から5,000万VND/m2未満の価格帯の中価格帯のマンションは、依然として市場における取引と供給の大きな割合を占めています。残りは高級マンションや超高級マンション（1平方メートルあたり5000万VND以上の価格）です。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、手頃な価格のアパート部門（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）（手頃な価格の住宅）はここ数年で「消滅」し、ハノイとホーチミン市で再び出現するのは非常に困難、あるいは不可能である。
具体的には、当部門の統計によると、2018年から2023年にかけて、数量が継続的に減少しただけでなく、2つの特別市街地のマンション供給構造もますます不均衡になったことが示されています。供給構造はますます高級・贅沢品セグメントへと「傾き」つつあります。手頃な価格帯の新築マンションの割合は継続的に減少しており、ホーチミン市では2021年、ハノイでは2023年に正式に「消滅」することになる。
ハノイでは、2018年に新規発売された手頃な価格のマンションの割合が35％に達した後、2019年には20％に減少し、2020年にはわずか12％になりました。2021年と2022年には、ハノイの手頃な価格のマンションの供給量は減少し続け、販売開始されたマンションの総供給量の約4％にしか達しませんでした。手頃な価格のアパートはもう売りに出されていません。
ホーチミン市では、2018年以降、手頃な価格のアパートの割合が2018年の20％から2020年の0.5％に急激に減少しました。2021年までに、ホーチミン市では手頃な価格のアパートのセグメントが消滅しました。
ハノイのホアンマイ地区にあるドン・モ・ダイ・キム社会住宅プロジェクト（写真：ハ・フォン）。
過去9か月間、ハノイのアパートの供給は大幅に回復しました。しかし、ハノイとホーチミン市で販売されているマンションの約80％が1平方メートル当たり5000万ドン以上の価格となっており、需要と供給の不均衡はより深刻になっている。
アパートの価格は継続的に上昇しており、一次市場と二次市場の両方で高水準で新たな水準を設定しており、大多数の人々の購入可能額と収入増加率をはるかに上回っています。
建設省は、現在、不動産市場には限界と欠陥が露呈しており、不安定さと不健全な状況の兆候が現れていると考えている。具体的には、中高級住宅分野や観光不動産が余剰の兆候を示している場合、不動産商品の構造は不合理です。一方、低所得者や中所得者にとって手頃な価格の社会住宅、労働者向け住宅、商業住宅は深刻に不足している。
「不動産価格、特に住宅と土地の価格は継続的に上昇しており、人々の収入よりも高い。このため、都市部の低所得労働者や工業団地の労働者が住宅にアクセスしたり、住宅を建設したりすることが困難になっている。ハノイとホーチミン市では、1平方メートルあたり2500万ドン以下の価格のアパートはほとんどない」と建設省は述べた。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、不動産市場は法的問題と住宅商品の構造の不整合により商業住宅の供給不足に直面している。高級住宅は多いものの、手頃な価格の商業住宅が不足しており、近年住宅価格は継続的に上昇しています。住むための家を購入する必要性を本当に抱えている都市部の中所得者層や低所得者層の人々にとって、家を購入することが非常に困難になっています。
手頃な価格のアパートを市場に戻すための解決策
サヴィルズのリサーチおよびS22M担当ディレクターのGiang Huynh氏は、手頃な価格の住宅供給の不足に対処するには、公共部門と民間部門の両方の強みを組み合わせた包括的な解決策が必要だと考えています。
「国家予算が限られている状況では、社会住宅プロジェクトへの資金提供は多くの困難に直面するだろう。同時に、民間部門も投入コストに対するインフレ圧力にさらされている。したがって、両者の効果的な協力が極めて必要になる。さらに、建設密度の増加と合理的な計画は、手頃な価格の住宅ソリューションを提供する上で重要な役割を果たすだろう」と彼女は述べた。
ジャン・フイン氏によると、市政府は地主の協力を得て新たな持続可能な住宅地を形成するために強力なインセンティブ政策を導入する必要があるという。
ハノイのアパート（写真：ハ・フォン）。
「土地面積を最適化し、公共施設や緑地と組み合わせることで、ますます切迫する住宅問題を徐々に解決できる。政府と投資家の緊密な連携が、これらのアイデアを実現する鍵となるだろう」とサヴィルズの専門家は強調した。
VARS会長のグエン・ヴァン・ディン博士も同じ見解を示し、政府による強力な介入が必要だと述べた。
まず、国は、地価税や法人税を免除または軽減する政策を適用したり、低価格の商業住宅プロジェクトの基準と比較して建築密度や土地利用係数を高めたりするなど、投資家が低価格の商業アパートを開発するのに有利な条件を作り出す政策を研究し、開発する必要がある。
同時に、計画の承認や建設許可の付与において優遇政策があり、プロジェクトの開発時間を短縮し、投資コストを削減するのに役立ちます。さらに、手頃な価格の住宅を造成した投資家に対して、土地を活用した投資プロジェクトを実施する投資家を選定する際に「優先ポイントを付与する」ことも提案されている。
第二に、手頃な価格の住宅を建設するために、政府と民間部門の協力プロジェクトを促進する必要があります。具体的には、民間部門が建設と開発プロセスの大部分を引き受け、国が土地の優遇措置と法的支援を提供します。
第三に、州の管理機関は人々の住宅需要を支援する政策を持つ必要がある。政府は、手頃な価格の住宅供給の開発と維持を支援するための基金の設立を検討することができる。この基金は国家予算と民間投資家から補充される可能性があります。
基金は、住宅価格や賃貸価格に関する情報を公的かつ透明に公開し、人々が簡単にアクセスして比較できるようにすることで、自分のニーズや経済力に合った住宅商品を選択できるようにします。同時に、同ファンドは管理機関でもあり、同ファンドが開発した物件を購入・賃貸した個人を総合的に審査し、規則に違反して購入・売却した、収入書類を偽造した、資産を適切に申告していないことが判明した場合は住宅を回収している。
さらに、国は投機の動機を制限する政策を講じる必要があり、不動産を事業活動に投入しない、または土地を受け取った後に建設を行わない所有者を対象とした不動産税を早急に研究して適用する必要があります...国はまた、住宅を監視する機関または委員会を設立し、投機、価格操作、または違法な価格上昇のケースに対して厳しい制裁を課す必要があります。
しかし、規制政策が真に効果的となり、市場が長期的に安全かつ健全に運営されることを保証するためには、国は不動産市場に関する情報およびデータ システムと、特定された住宅管理システムを早急に完成させる必要があります。
不動産市場に関する情報システムとデータ、特に価格データは、不動産価格を管理・監視し、低・中所得者にとって手頃な価格のアパートを確保し、投機やその他の市場要因による住宅価格の急騰を回避するための重要な基盤となります。
人口、社会福祉の支払い状況、住宅ローンの記録などに関する国家データベースを備えた統合住宅管理システムは、機関が取引履歴、各個人の住宅状況を特定し、投機家と実際に住宅を必要としている住宅購入者を区別するのに役立ちます。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm
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