ハノイとホーチミン市では1平方メートル当たり2500万ドンのマンションが「絶滅」している

ハノイとホーチミン市の不動産市場では、手頃な価格のアパートが「絶滅」している。

建設部が発表した第３四半期の住宅・不動産市場報告によると、マンションや戸建て住宅の成約件数は３万８３９８件で、前四半期に比べ４８％増加した。

価格に関しては、ハノイのアパートの価格は新旧プロジェクトともに上昇を続けており、新規プロジェクトの価格は四半期ごとに約4～6％、年間で22～25％上昇しています。アパートの価格も、特に一部の地域で上昇し、前四半期と比較して場所に応じて約35％から40％上昇しました。

販売価格が1平方メートルあたり2,500万VND未満の手頃な価格のアパートセグメントでは、取引や販売商品がほとんどありません。 2,500万VND/m2から5,000万VND/m2未満の価格帯の中価格帯のマンションは、依然として市場における取引と供給の大部分を占めています。残りは高級マンションや超高級マンション（1平方メートルあたり5000万VND以上の価格）です。

ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによれば、手頃な価格のアパート部門（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）（手頃な価格の住宅）はここ数年で「絶滅」し、ハノイとホーチミン市で再び出現するのは非常に困難、あるいは不可能である。

具体的には、当部門の統計によると、2018年から2023年にかけて、数量が継続的に減少しただけでなく、2つの特別市街地のアパート供給構造もますます不均衡になったことがわかりました。供給構造はますます高級・贅沢品セグメントへと「傾き」つつあります。手頃な価格帯の新築マンション供給の割合は継続的に減少しており、ホーチミン市では2021年、ハノイでは2023年に正式に「消滅」する見込みです。

ハノイでは、2018年に新規発売された手頃な価格のアパートの割合が35％に達した後、2019年には20％に減少し、2020年にはわずか12％になりました。2021年と2022年には、ハノイの手頃な価格のアパートの供給量は引き続き減少し、販売開始されたアパートの総供給量の約4％にまで達しました。手頃な価格のアパートはもう売りに出されていません。

ホーチミン市では、2018年以降、手頃な価格のアパートの割合が2018年の20％から2020年には0.5％に急激に減少しました。2021年までに、ホーチミン市では手頃な価格のアパートのセグメントが消滅しました。

ハノイ市ホアンマイ地区のドンモ・ダイ・キム社会住宅プロジェクト（写真：ハフォン）。

過去9か月間、ハノイのアパートの供給は大幅に回復しました。しかし、ハノイとホーチミン市で販売されているマンションの供給の約80％が1平方メートルあたり5,000万ドン以上の価格になっており、需要と供給の不均衡はより深刻になっている。

アパートの価格は継続的に上昇しており、一次市場と二次市場の両方で高値で新たな水準を記録しており、大多数の人々の購入能力と収入増加率をはるかに上回っています。

建設省は、現在、不動産市場に限界と欠陥が露呈し、不安定さと不健全な状況の兆候が現れていると考えている。具体的には、中高級住宅分野や観光用不動産が過剰傾向にある中で、不動産商品の構造が不合理となっている。一方、低所得者や中所得者にとって手頃な価格の社会住宅、労働者向け住宅、商業住宅が深刻に不足している。

建設省は、「不動産価格、特に住宅価格と土地価格は継続的に上昇しており、人々の収入を上回っています。そのため、都市部の低所得労働者や工業団地の労働者にとって、住宅へのアクセスや住宅建設が困難になっています。ハノイ市とホーチミン市では、1平方メートルあたり2,500万ドン以下のアパートはほとんどありません」と述べています。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、不動産市場は法的問題と住宅商品の構造の不整合により商業用住宅の供給不足に直面している。高級住宅は多いものの、手頃な価格の商業用住宅が不足しており、近年住宅価格は継続的に上昇しています。住むための家を購入する必要性を本当に抱えている都市部の中所得者層と低所得者層の人々にとって、住宅購入が非常に困難になっています。

手頃な価格のアパートを市場に戻すための解決策

サヴィルズのリサーチおよびS22M担当ディレクターのジャン・フイン氏は、手頃な価格の住宅供給の不足に対処するには、公共部門と民間部門の両方の強みを組み合わせた包括的な解決策が必要だと考えています。

「国家予算が限られている状況では、社会住宅プロジェクトへの資金調達は多くの困難に直面するでしょう。同時に、民間部門も投入コストに対するインフレ圧力にさらされています。そのため、双方の効果的な協力が極めて重要になります。さらに、建設密度の向上と合理的な計画は、手頃な価格の住宅ソリューションを提供する上で重要な役割を果たすでしょう」と彼女は述べた。

ジャン・フイン氏によると、市政府は地主の協力を得て新たな持続可能な住宅地を形成するために強力なインセンティブ政策を導入する必要がある。

ハノイのアパート（写真：ハフォン）。

「土地面積を最適化し、公共施設や緑地と組み合わせることで、ますます深刻化する住宅問題を徐々に解決することができます。政府と投資家の緊密な連携が、これらの構想を実現する鍵となるでしょう」とサヴィルズの専門家は強調した。

VARS会長のグエン・ヴァン・ディン博士も同じ見解を示し、政府による強力な介入が必要だと述べた。

まず、国は、地価税や法人税を免除または軽減する政策を適用したり、手頃な価格の商業住宅プロジェクトの基準と比較して建築密度や土地利用係数を高めたりするなど、投資家が手頃な価格の商業アパートを開発するのに有利な条件を作り出す政策を研究し、開発する必要がある。

同時に、計画承認や建設許可の付与において優遇政策が実施されており、プロジェクトの開発期間が短縮され、投資コストが削減されます。さらに、手頃な価格の住宅を造成した投資家に対し、土地を活用した投資プロジェクトを実施する投資家を選定する際に「優先ポイントを付与する」ことも提案されている。

第二に、手頃な価格の住宅を建設するために、政府と民間部門の協力プロジェクトを促進する必要があります。具体的には、民間部門が建設と開発プロセスの大部分を引き受け、国が土地の優遇措置と法的支援を提供することになります。

第三に、州の管理機関は人々の住宅需要を支援する政策を持つ必要がある。政府は、手頃な価格の住宅供給の開発と維持を支援するための基金の設立を検討することができる。この基金は国家予算と民間投資家から補充される可能性があります。

基金は、住宅価格や賃貸価格に関する情報を透明かつ公開し、人々が簡単にアクセスして比較できるようにすることで、自分のニーズや経済力に合った住宅商品を選択できるようにします。同時に、同ファンドは管理機関でもあり、同ファンドが開発したプロジェクトを購入または賃貸した個人を総合的に調査し、規則に違反して購入または売却した、収入書類を偽造した、または資産を適切に申告していなかったことが判明した場合は、住宅を取り戻します。

さらに、国家は投機の動機を制限する政策を講じる必要があり、不動産を事業活動に投入しない、または土地を受け取った後に建設を行わない所有者を対象とした不動産税を早急に研究し、適用する必要があります...国家はまた、住宅を監視する機関または委員会を設立し、投機、価格操作、違法な価格上昇のケースに対して厳しい制裁を課す必要があります。

しかし、規制政策が真に効果を発揮し、市場が長期的に安全かつ健全に機能することを保証するためには、州は不動産市場に関する情報およびデータ システムと、特定の住宅管理システムを早急に完成させる必要があります。

不動産市場に関する情報システムとデータ、特に価格データは、不動産価格を管理・監視し、低・中所得者層が手頃な価格でアパートを購入できるようにし、投機やその他の市場要因による住宅価格の急騰を回避するための重要な基盤となります。

人口、社会福祉の支払い状況、住宅ローンの記録などに関する全国データベースを備えた統合住宅管理システムは、機関が取引履歴、各個人の住宅状況を特定し、投機家と実際に住宅を必要としている住宅購入者を区別するのに役立ちます。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm