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| Le rapport du troisième trimestre 2023 publié par Batdongsan.com.vn le 4 octobre montre que le marché immobilier a montré des signes positifs en termes de demande de transaction et de psychologie des acheteurs. (Source : Journal de la construction) |
3 indicateurs importants qui signalent un point de retournement
Selon le rapport, il existe trois indicateurs de base du marché immobilier qui sont cohérents avec la tendance précédemment prévue.
Premièrement , en ce qui concerne les taux d’intérêt bancaires, si dans la période 2008-2012, le marché a mis 4 ans à montrer des signes d’ajustement des taux d’intérêt bancaires, dans cette période, à partir du premier trimestre 2023, la Banque d’État a procédé à 2 ajustements pour réduire les taux d’intérêt opérationnels, suivis de réductions de nombreux types de taux d’intérêt.
Deuxièmement, sur la croissance du crédit. En repensant à l’année 2012, la croissance du crédit est passée de 20 % à 7 %, tandis que l’inflation a atteint 8 %. En 2013, la croissance du crédit a atteint 12 % et l’inflation 6 %. Au cours de l’année même de l’assouplissement du crédit, le marché immobilier a immédiatement montré des signes de retournement. Dans le contexte actuel du marché, depuis le début de l'année 2023, la Banque d'État a ciblé une croissance du crédit pour l'ensemble de l'année 2023 à 14-15%, contre 14% en 2022, ce qui constitue un signal positif.
Troisièmement, en ce qui concerne la politique immobilière. En 2008, la liquidité du marché immobilier a chuté, mais ce n’est qu’en 2013 que des politiques de soutien au marché ont été mises en place, comme le plan de soutien de 30 000 milliards et la promulgation de la loi foncière révisée. En 2022, le marché répétera sa performance morose lorsque le crédit se resserrera, que les taux d’intérêt augmenteront et que la liquidité diminuera.
Cependant, depuis fin 2022, le gouvernement a continuellement mis en œuvre des mesures pour éliminer les difficultés du marché immobilier telles que le plan de soutien de 120 000 milliards de VND, le décret 08 pour aider à alléger la pression des paiements d'obligations pour les entreprises, la résolution 33 contribuant à désengorger le marché immobilier, le décret 35 permettant au Comité populaire provincial de réglementer les zones pouvant être divisées en parcelles à vendre, etc.
Sur la base de l'analyse des indicateurs ci-dessus, le rapport maintient toujours l'opinion suivante : « Le marché immobilier devrait se redresser vers le deuxième ou le quatrième trimestre 2023 ».
Segment terrestre : le Sud augmente fortement, le Nord augmente régulièrement
Selon les données de Batdongsan.com.vn , l'indice des prix des terrains a maintenu une augmentation stable de 2018 à aujourd'hui à l'échelle nationale, mais a tendance à se différencier selon les régions et les zones spécifiques en 2023.
Après une longue période allant du premier trimestre 2018 au troisième trimestre 2023, le prix de vente des terrains a augmenté de 71 % dans le Sud et de 54 % dans le Nord. Ainsi, au cours des cinq dernières années, l’augmentation moyenne du prix des terrains au Sud est plus élevée qu’au Nord.
Toutefois, si l’on considère uniquement l’année 2023, les prix des terrains dans les deux régions ont montré des tendances différentes. Le prix de vente moyen des terrains dans le Nord continue d’augmenter, augmentant de 4,9 % au troisième trimestre 2023 par rapport au quatrième trimestre 2022. Pendant ce temps, le prix des terrains dans le Sud montre des signes de baisse, depuis la fin de l'année dernière jusqu'à maintenant, il a diminué de 26,2 %.
Les provinces typiques du Nord ont connu une croissance stable des prix des terrains sur une longue période, du premier trimestre 2018 au troisième trimestre 2023, notamment Hai Phong (en hausse de 128 %), Quang Ninh (en hausse de 44 %), Hung Yen (en hausse de 36 %) et Bac Ninh (en hausse de 20 %).
Dans le Sud, Binh Duong a vu les prix des terrains augmenter de 147% par rapport au début de 2018, étant l'une des provinces maintenant le meilleur taux de croissance des prix des terrains de la région. Les terrains dans d'autres localités telles que Long An, Ba Ria-Vung Tau, Dong Nai, bien que récemment il y ait eu une baisse des prix de vente, dans l'ensemble au cours des 5 dernières années, l'augmentation des prix a été respectivement de 89%, 64% et 60%.
Le marché immobilier de faible hauteur est différencié
Depuis le début de l'année, le marché immobilier de faible hauteur à l'échelle nationale est en crise avec une baisse du volume des transactions. Selon le rapport du troisième trimestre 2023 de Batdongsan.com.vn , 57 % des courtiers participant à l'enquête ont déclaré que les transactions de produits immobiliers de faible hauteur ont diminué de plus de 50 %, 28 % ont déclaré que les transactions ont diminué de 10 à 50 %.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région du Sud, a déclaré que le prix est actuellement le plus grand obstacle pour les acheteurs, car les types de biens immobiliers de faible hauteur ont des prix bien supérieurs au revenu moyen des gens et les produits de grande valeur sont difficiles à emprunter pour acheter.
Le prix de vente moyen des maisons de ville au troisième trimestre 2023 est de 333 millions de VND/m2 à Hanoi et de 209 millions de VND/m2 à Ho Chi Minh-Ville. Hô Chi Minh
M. Dinh Minh Tuan a déclaré que chaque segment de l'immobilier de faible hauteur a une tendance et un potentiel de reprise différents. Plus précisément, les maisons de ville sont encore calmes car les activités touristiques et commerciales n'ont pas connu une forte croissance en raison de l'impact de la macroéconomie et de la pandémie post-Covid-19.
Les données de Batdongsan.com.vn montrent que le niveau d'intérêt pour les maisons de ville dans les zones urbaines centrales est resté presque stable, tandis que dans les provinces touristiques côtières des régions du Centre, du Nord et du Sud, il a diminué respectivement de 11 %, 22 % et 41 % par rapport au premier trimestre de 2021.
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| Depuis le début de l'année, le marché immobilier de faible hauteur à l'échelle nationale est en crise avec une baisse du volume des transactions. (Source : Dan Viet) |
Parallèlement, les maisons de ville et les villas dans les zones urbaines suburbaines ont un potentiel considérable grâce au futur réseau d'infrastructures qui soutient la tendance à l'expansion des zones urbaines vers les banlieues et les zones voisines. De nombreuses zones urbaines suburbaines ont connu de bonnes augmentations de prix pour les villas et les maisons de ville ces dernières années, comme Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) avec des augmentations de plus de 20 %, 30 % par an ; ou Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho Chi Minh-Ville) ont augmenté de prix d'environ 20% par an, selon les données de Batdongsan.com.vn .
Pour les maisons privées, le niveau d'intérêt et les prix demandés restent stables à Hanoi, car ce type de logement répond à de réels besoins de logement, donc la demande est toujours maintenue. Au troisième trimestre 2023, le prix demandé des maisons privées dans de nombreux quartiers tels que Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai et Ha Dong a encore augmenté de 4 à 9 % par rapport à la même période en 2022. Le niveau d'intérêt a également légèrement augmenté de 2 à 3 % dans certains quartiers de Hanoi.
Dans la ville. À Ho Chi Minh-Ville, les prix demandés et l'intérêt pour les maisons privées sont en baisse, mais la baisse ne dépasse pas 10 % par rapport au troisième trimestre 2022.
L'investissement en appartement génère un bénéfice moyen d'environ 12,5 %/an
Le rapport montre également que les appartements sont le type de bien immobilier le moins touché par les impacts négatifs du marché au cours de l’année écoulée, car ce type répond à de réels besoins de logement. Au troisième trimestre 2023, l'intérêt pour les appartements a montré des signes de reprise, la demande d'achat d'appartements augmentant de 1 % et la demande de location augmentant de 6 % par rapport au trimestre précédent. Parmi eux, les appartements dont le prix varie de 2 à 4 milliards de VND sont les plus recherchés.
En 2023, les prix de vente des appartements ne changeront pas beaucoup, augmentant seulement légèrement de 1% à 5% à Hanoi et presque inchangés à Ho Chi Minh-Ville. Hô Chi Minh Cependant, compte tenu de la longue période allant de 2015 à aujourd'hui, l'indice d'augmentation des prix des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville a augmenté. La ville de Ho Chi Minh a connu une croissance des revenus supérieure à celle de la population. Après 8 ans, les prix des appartements en ville. À Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï, les revenus ont augmenté respectivement de 82 % et de 56 %, tandis que les revenus des habitants des zones urbaines n’ont augmenté que de 39 %.
M. Le Bao Long, directeur de la stratégie de Batdongsan.com.vn, a commenté : « Acheter un appartement devient de plus en plus difficile pour les gens lorsque le taux de croissance des revenus ne peut pas suivre le taux d'augmentation des prix des logements. À l’avenir, les projets d’appartements primaires auront également des prix élevés car les investisseurs doivent optimiser leurs profits lorsque les coûts augmentent.
En ce qui concerne la psychologie du consommateur immobilier, dans le contexte de prix élevés de l’immobilier, les gens se tournent vers la location ou cherchent des moyens d’emprunter de l’argent pour acheter une maison. Mais à l'heure actuelle, de nombreux acheteurs ne recourent toujours pas à des prêts pour acheter car ils sont toujours préoccupés par les taux d'intérêt.
Étant donné que les prix des appartements augmentent constamment et que la demande d'achat et de location de ce type de biens est toujours élevée, le taux de profit moyen lors d'un investissement dans des appartements peut atteindre 12,5 %/an (en combinant l'augmentation des prix et le profit locatif). Il s’agit d’un profit meilleur et plus stable que d’autres types d’investissement tels que les actions, l’or, les devises étrangères, les terrains et l’épargne.
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