Le « nouvel acteur » n'est pas une entreprise, mais plutôt une politique visant à créer une offre de logements adaptée au pouvoir d'achat des citoyens. Si elle est bien mise en œuvre, elle peut changer la situation déraisonnable du marché immobilier dans un avenir proche.
Quartier de logements sociaux Thang Long Green City, dans la nouvelle zone urbaine de Kim Chung, Hanoi - Photo : B.NGOC
« Nouveau joueur » avec beaucoup de « marchandises » en main. Il s’agit d’assigner des objectifs spécifiques de construction de logements sociaux à chaque localité pour atteindre l’objectif d’un million de logements sociaux ; il s'agit de concevoir un modèle permettant de produire en masse et d'augmenter les profits afin d'encourager les entreprises à construire des logements sociaux.
En mars, nous devons établir un fonds national pour le logement, et il existe une série de politiques pour éliminer les difficultés des projets immobiliers qui font face à des problèmes juridiques...
Source : Ministère de la Construction - Graphiques : T.DAT
Triste réalité : les prix des appartements continuent d'augmenter
La demande de logements est trop élevée alors que l’offre est limitée, provenant principalement de projets de logements commerciaux de milieu de gamme, haut de gamme et de luxe, poussant les prix des appartements bien au-delà de leur valeur réelle.
Selon les données de Tuoi Tre sur le projet de logements sociaux NHS Trung Van (district de Nam Tu Liem, Hanoi), il existe une énorme différence entre les prix de vente des appartements de logements sociaux et des appartements commerciaux dans le même immeuble.
Alors que le prix de vente des logements sociaux dans l'immeuble NHS Trung Van a été annoncé par le Département de la construction de Hanoi en mai 2023 à environ 19,5 millions de VND/ m2 , le prix de vente des appartements commerciaux (environ 20 % du nombre total d'appartements du projet) est proposé à la vente à 60 - 70 millions de VND/ m2 .
Dans le même projet et avec la même infrastructure et la même qualité de construction, le prix de vente des appartements commerciaux est 3 fois plus élevé que le prix de vente des appartements sociaux.
De même, le prix de vente du projet de logements sociaux Udic Ecotower Ha Dinh (dont la construction vient de commencer par Udic Infrastructure Development Investment Corporation sur le terrain N01, nouvelle zone urbaine de Ha Dinh, commune de Tan Trieu, district de Thanh Tri, Hanoi) a été annoncé par le Département de la construction de Hanoi en février 2025 à environ 25 millions de VND/ m2 , prix de location 150 000 VND/ m2 /mois et prix de location-achat 390 000 VND/ m2 /mois.
Pendant ce temps, le prix de vente des appartements commerciaux dans les zones voisines avec la même infrastructure sociale et les mêmes connexions de trafic telles que Eco Green City, le bâtiment D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung sont annoncés à la vente entre 55 et 75 millions de VND/ m2 .
La situation ci-dessus montre les lacunes du marché immobilier actuel. Le prix des logements sociaux contrôlés par l'État (avec une marge bénéficiaire de l'investisseur de 10%) est maintenu à un niveau abordable pour la majorité des personnes à revenus moyens et faibles (environ 20 à 25 millions de VND/ m2 ), tandis que le prix des logements commerciaux (en raison de la pénurie) dépend du prix d'offre des propriétaires de projets, qui est poussé à un niveau anormal (de 55 à 75 millions de VND/ m2 ) même si la qualité des logements n'est pas très différente.
La situation de prix des appartements en constante augmentation pousse également les prix des appartements utilisés depuis 5 à 10 ans, avec des équipements inchangés, voire dégradés, à augmenter de 1,5 à 2 fois en 2024.
Quartier de logements sociaux NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) - Photo : BN
De nombreux appartements sont à vendre, les prix peuvent-ils continuer à augmenter ?!
Le gouvernement a demandé aux ministères et secteurs concernés d'achever la création d'un fonds national du logement d'ici mars 2025 afin d'augmenter considérablement l'offre de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix, adaptés aux revenus de la majorité des personnes à revenus moyens et faibles et des travailleurs des parcs industriels.
De nombreux experts estiment que la création d’un fonds national pour le logement ainsi qu’une série de solutions visant à promouvoir le développement du logement social contribueront à accroître l’offre de logements abordables dans les années à venir, remodelant ainsi le marché du logement et réduisant les prix des logements dans les années à venir.
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré qu'à long terme, la création d'un fonds national du logement créerait une stabilité du marché et répondrait aux besoins minimaux de logement de la population, mais qu'il faudrait du temps pour disposer d'une offre de logements.
Toutefois, à court terme, les informations sur la création d’un fonds national pour le logement créeront la confiance du marché, et les travailleurs et les personnes à faible revenu croiront qu’il y aura des logements abordables à acheter.
Selon le professeur associé Dr Nguyen Quang Tuyen - vice-président du Conseil de l'Université de droit de Hanoi, le gouvernement a correctement identifié le défaut du marché immobilier, à savoir que l'offre est trop faible par rapport à la demande. Auparavant, l’État se contentait d’émettre des polices d’assurance, tandis que l’augmentation de l’offre dépendait des investisseurs. Il n’y avait donc pas de fonds de logements à bas prix à vendre aux gens.
Désormais, le gouvernement alloue des dépenses annuelles pour la construction de logements sociaux aux localités ; Si cette mesure est appliquée de manière stricte, l’offre augmentera certainement. C’est également la solution mise en œuvre par de nombreux pays.
« Les solutions auront un impact sur le marché et le réguleront, réduisant ainsi le déséquilibre entre l'offre et la demande. L'important est de les appliquer strictement. En même temps, il est nécessaire de rendre le marché transparent, d'avoir un système de données complet sur l'immobilier, de savoir combien de maisons une personne possède et d'utiliser des outils de régulation tels que la taxe foncière », a souligné M. Tuyen.
Des locataires emménagent des meubles dans un immeuble d'appartements de la rue Le Van Luong, district de Nha Be, Ho Chi Minh-Ville - Photo : TU TRUNG
Ho Chi Minh-Ville propose de créer un fonds d'épargne pour le logement social
Selon le projet d'investissement visant à construire au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030, Hô Chi Minh-Ville s'est donné pour objectif de développer près de 70 000 logements sociaux d'ici 2030. Parmi celles-ci, la phase 2021-2025 permettra de construire environ 26 000 unités et la phase 2026-2030 permettra de construire environ 44 000 unités.
Pour disposer du capital nécessaire à la mise en œuvre, de nombreux moyens sont nécessaires, notamment la mobilisation des sujets éligibles à l’achat de logements sociaux par le biais de déductions sur les salaires de ces sujets, pour lesquels il n’existe aucun mécanisme de mise en œuvre.
Par conséquent, l’étude visant à établir un Fonds d’épargne pour le logement social (similaire au modèle de Singapour) vise à maximiser les ressources sociales, à sensibiliser aux économies financières pour le logement des personnes dans le besoin et, en même temps, à gérer ce groupe de personnes et des zones de projet spécifiques.
Le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a proposé au gouvernement d'autoriser la création d'un Fonds local d'épargne pour le logement social. Après l'approbation du gouvernement, le Comité populaire de la ville se coordonnera avec le ministère des Finances et le ministère de la Construction pour unifier ce modèle opérationnel.
Se référer au modèle de Singapour
Le Dr Pham Phuong Nam, professeur à la Faculté des ressources naturelles et de l'environnement de l'Académie d'agriculture du Vietnam, a déclaré que la création d'un fonds national de logement pour développer des logements à bas prix dans les grandes villes est urgente pour créer les conditions permettant aux personnes à faible revenu d'avoir un endroit où vivre. Le modèle de développement du fonds peut être référencé auprès du Fonds de prévoyance central de Singapour (CPF).
Ce fonds a été créé en 1955 et est utilisé principalement pour prêter en vue de l'achat de logements sociaux. Lors de sa mise en place, le taux de cotisation est de 10 % du salaire mensuel (5 % pour chaque employé et employeur). Actuellement, les employeurs et les employés à faible revenu ainsi que les fonctionnaires doivent verser leur salaire mensuel au CPF à des taux respectifs de 17 %/mois et 20 %/mois. Le CPF prête jusqu'à 90 % de la valeur du logement avec des taux d'intérêt très bas et des remboursements sur 25 à 30 ans.
En plus du CPF, le Singapore Housing and Development Board fournit également des prêts hypothécaires aux acheteurs de logements à faible revenu équivalant à 80 % de la valeur forfaitaire pour une durée maximale de prêt de 55 ans moins l'âge de l'emprunteur ou 30 ans, selon la première éventualité.
De plus, pour permettre aux gens d’acheter des maisons, le gouvernement doit fournir des prêts de manière à ce que chaque mois, les gens n’aient à dépenser que moins de 20 % de leurs revenus pour payer leur maison. Les prêts immobiliers privés sont accordés par des banques commerciales et d’autres institutions financières.
Pour réguler le marché immobilier, contrôler la hausse des prix de l'immobilier et limiter la spéculation, le gouvernement singapourien a appliqué de nombreuses mesures efficaces telles que la réduction de la durée maximale des prêts pour l'achat de logements, la limitation de la valeur des prêts, l'augmentation des taxes sur les acheteurs de biens immobiliers...
Le succès de sa politique de développement du marché immobilier a fait de Singapour l’un des pays ayant le taux d’accession à la propriété le plus élevé au monde (atteignant actuellement plus de 90 %).
« L’État a un rôle particulièrement important à jouer. Il est particulièrement nécessaire d’édicter rapidement des réglementations spécialisées pour le développement de logements abordables, tout en mettant en œuvre, en surveillant et en résolvant rapidement les problèmes qui surgissent au cours du processus de mise en œuvre.
« Le secteur privé, entendu comme les investisseurs, doit également être encouragé à participer au développement de ce fonds de logement avec des politiques de soutien spécifiques, notamment financières et foncières », a déclaré M. Nam.
Source : https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm
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