Ajuster les prix des terrains à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville pour les rapprocher du marché apporte des avantages en termes de transparence, mais nécessite de contrôler le risque d’être exploité pour faire monter les prix de l’immobilier.
Le terrain du village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai, a un prix aux enchères 10 à 15 fois supérieur au prix affiché - Photo : D.T
Dans un contexte de pénurie d'offre de logements, le problème du contrôle des prix de l'immobilier et de la prévention du « suivi du flux » constitue un défi majeur pour les agences de gestion et les particuliers. L'ajustement vise à garantir les droits des utilisateurs des terres, mais il est nécessaire de contrôler la ruse consistant à profiter de l'augmentation des tranches de prix des terres pour augmenter les prix des maisons.
Terrain central de 600 à 700 millions de VND/ m2
Selon la nouvelle liste des prix des terrains annoncée par le Comité populaire de Hanoi le 20 décembre et en vigueur immédiatement jusqu'au 31 décembre 2025, le prix le plus élevé des terrains résidentiels est d'environ 695 millions de VND/ m2 , appliqué aux parcelles adjacentes à la route sur les voies centrales du district de Hoan Kiem telles que : Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.
Ce prix s'applique également aux itinéraires suivants : Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho et Tran Hung Dao.
Par rapport à la liste de prix publiée par la ville de Hanoi en 2019, les terrains résidentiels des rues Hang Ngang et Hang Dao ont augmenté de 3,7 fois.
Selon la nouvelle liste de prix qui vient d'être publiée par Hanoi, les terrains de services commerciaux sont ajustés de 50 à 100 % plus haut qu'auparavant. Les prix des terrains commerciaux les plus élevés se trouvent toujours dans les rues du district de Hoan Kiem telles que : Hang Khay, Hang Ngang, Hang Dao, plus de 244 millions de VND/ m2 .
Dans le même temps, les prix des terres agricoles, des rizières, des cultures annuelles et pérennes et des terres aquacoles à Hanoi ont également augmenté d'environ 15 %.
Selon la nouvelle liste de prix des terrains publiée par Ho Chi Minh-Ville fin octobre 2024, le prix des terrains le plus élevé à Ho Chi Minh-Ville appartient aux trois routes de Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue à 687,2 millions de VND/ m2 .
La nouvelle liste des prix des terrains que Hanoi et Ho Chi Minh-Ville viennent de publier, et qui est proche du marché, servira de base au calcul des indemnisations et à la détermination des prix des terrains pour les personnes et les organisations soumises au déblaiement des sites. C'est également la base de calcul de l'impôt foncier, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant du transfert des droits d'utilisation du sol, des frais et charges liés à l'utilisation du sol, au transfert ou lors de l'exécution de procédures administratives liées au sol.
La rue Nguyen Hue est l'une des rues où les prix des terrains sont les plus élevés à Ho Chi Minh-Ville - Photo : QUANG DINH
Le nouveau prix de vente ne représente que 10 % de l'enchère gagnante.
Selon Tuoi Tre, bien que Hanoi ait augmenté la liste des prix des terrains pour se rapprocher du marché, de nombreuses zones ont de nouveaux cadres de prix 3 à 4 fois plus élevés que les anciens cadres de prix publiés en 2019, mais il existe toujours un énorme écart avec les prix des enchères des terrains gagnants dans de nombreuses zones.
Par exemple, pour un terrain rural dans la commune de Thanh Lam, situé sur la route reliant le village de Duc Hau au village de Thanh Van, le prix du terrain rural est de 1,54 million de VND/ m2 . De même, les terrains ruraux situés sur les routes intercommunales de la commune de Dai Thinh ont une fourchette de prix de 1,01 à 1,54 million de VND/ m2 . Pendant ce temps, le prix gagnant de la vente aux enchères de terrains dans la même zone de la zone urbaine de Thanh Lam - Dai Thinh en 2024 est d'environ 60 millions de VND/ m2 .
Une zone qui concentre de nombreux projets d'appartements, est un point chaud pour les augmentations de prix sur le marché des appartements de Hanoi récemment, et a une nouvelle liste de prix des terrains assez douce. Alors que les prix de nombreux projets d'appartements dans la commune d'An Khanh, district de Hoai Duc fluctent entre 60 et 80 millions de VND/ m2 , selon la liste des prix des terrains nouvellement publiée (les prix des terrains dans la zone proche de l'avenue Thang Long à travers la commune d'An Khanh) ne sont que de 2,3 à 8,6 millions de VND/ m2 .
Pour la zone urbaine de LIDECO, district de Hoai Duc, façade routière de 31 m, prix du terrain commercial, de service et urbain de 6,5 à 9,3 millions de VND/ m2 ; Route de 24 m de large, prix de 5,9 à 8,5 millions de VND/ m2 ; Route de 13,5 m de large, prix de 4,6 à 6,3 millions de VND/ m2 . Zone de la route nationale 32, ville de Phung, district de Dan Phuong, prix du terrain de 2,9 à 9,2 millions de VND/ m2 .
De même, pour les terrains ruraux situés sur la route nationale 21B, à travers la ville de Kim Bai jusqu'à la fin de la commune de Hong Duong, les prix des terrains ruraux varient de 3,5 à 6,1 millions de VND/ m2 . Les terrains urbains sur la route reliant le village de Kim Bai à la ville de Kim Bai (section adjacente à la route nationale 21B) coûtent entre 3,4 et 5,7 millions de VND/ m2 ; Route du village de Cat Dong - ville de Kim Bai (section adjacente à la route nationale 21B jusqu'au remblai gauche de Day) prix 3,4 - 7,5 millions de VND/ m2 .
Pendant ce temps, les terrains mis aux enchères dans le village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai (à côté de la ville de Kim Bai) ont récemment été portés à plus de 100 millions de VND/ m2 .
Empêcher l’exploitation des fourchettes de prix des terrains plus élevées pour faire monter les prix des logements
Au cours de l'année écoulée, les prix de l'immobilier, en particulier ceux des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, ont fortement augmenté, suscitant de nombreuses inquiétudes quant aux fluctuations du marché immobilier. Les experts et les dirigeants de l'industrie ont averti que les autorités locales doivent trouver des solutions pour contrôler la situation consistant à profiter des ajustements des prix des terrains pour faire grimper les prix des logements, aggravant ainsi la pénurie d'offre et poussant de nombreuses personnes, en particulier les personnes à revenus faibles et moyens, hors du marché.
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, les prix élevés actuels de l'immobilier ne sont pas seulement dus à l'augmentation des prix des terrains, mais aussi à la pénurie d'offre. En conséquence, le coût du terrain n’est qu’un facteur parmi d’autres dans la structure des coûts de l’immobilier, tandis que le facteur important qui détermine le prix est la pénurie de logements.
Si une solution est trouvée pour augmenter l’offre et stimuler les transactions sur le marché, les prix de l’immobilier auront tendance à baisser. Par conséquent, l’augmentation de la construction de projets de logements, notamment de logements sociaux, constitue l’une des solutions fondamentales pour stabiliser le marché.
Cependant, dans le contexte actuel de pénurie de logements dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, l’ajustement des prix des terrains pour suivre de près les prix du marché peut être un facteur qui pousse les prix des logements à continuer d’augmenter. M. Chau a averti qu'en plus de l'ajustement des prix des terrains, les prix de location des terrains dans les grandes villes ont également tendance à augmenter, créant une pression supplémentaire sur les prix de l'immobilier.
M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que l'ajustement de la liste des prix des terrains au plus près du prix du marché est une action correcte, conformément aux dispositions de la loi foncière.
L’objectif est de rendre le marché plus transparent, tout en garantissant les droits des personnes en matière de calcul des frais d’enregistrement, de transfert ou de modification des droits d’utilisation des terres. Bien que le nouveau prix des terrains dans les zones centrales de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville s'élève à 600 - 700 millions de VND/m2, il reste inférieur au prix réel du marché. Cela encouragera les gens à effectuer des transactions plus transparentes, tout en aidant les agences de gestion à minimiser l’inflation des prix fonciers.
M. Thanh a également souligné que la nouvelle liste de prix des terrains est ajustée pour correspondre à la valeur réelle des zones qui ont été développées de manière stable au cours de nombreuses années. Toutefois, pour les nouvelles zones, en particulier celles qui sont en cours de conversion pour le développement de projets de logement, il n’existe pas encore de liste officielle des prix des terrains. Les experts affirment que les prix des terrains dans les nouvelles zones ne peuvent être déterminés qu'une fois les projets mis en œuvre et mis en service, et que c'est seulement alors que des prix de référence appropriés peuvent être fixés.
Enfin, les experts ont également affirmé que l’objectif de l’ajustement de la liste des prix des terrains n’est pas de créer un choc sur les prix, mais d’encourager des opérations de marché transparentes, de minimiser la spéculation et de gonfler les prix des terrains dans les zones en développement rapide.
La détermination des prix des terrains en fonction de facteurs pratiques tels que les coûts d’indemnisation, les investissements en infrastructures et les bénéfices des entreprises aidera le marché foncier à devenir plus raisonnable, évitant ainsi des augmentations anormales des prix des terrains, qui affectent négativement le développement durable du marché immobilier.
Les frais d'utilisation du sol et les coûts de déblaiement du site ne représentent que 7 à 20 %, l'application d'une nouvelle liste de prix des terrains proche du marché dans les temps à venir augmentera le prix de vente des maisons et des biens immobiliers en moyenne de 15 à 20 % par rapport à la période précédente. (Ministère de la Construction)
* Avocat Nguyen Van Dinh (expert juridique foncier) :
Avocat Nguyen Van Dinh (expert en droit foncier)
L'ajustement des prix des terrains à proximité du marché pourrait devenir une excuse pour les spéculateurs pour augmenter les prix et les prix des maisons en 2025, les acheteurs de maisons doivent donc être vigilants lorsqu'ils déposent de l'argent pour acheter une maison. La hausse des prix des terrains peut entraîner une augmentation des coûts des intrants pour les projets de logement, mais il convient de noter que ce n’est pas le principal facteur qui fait grimper les prix des appartements ces derniers temps. Le facteur principal reste la loi de l’offre et de la demande, c’est pourquoi les agences de gestion et les localités doivent mettre en place des politiques appropriées pour contrôler et réduire les prix de l’immobilier.
Source : https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm
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