Envisager de ne pas abandonner la méthode du surplus dans l’évaluation foncière

Français Sur la base des avis des entreprises et des associations, la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) a répondu par écrit au Dépêche officielle n° 5080/BTNMT-QHPTTND du Ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement concernant la demande de commentaires sur le projet de décret modifiant et complétant le décret 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du Gouvernement réglementant les prix des terrains et le projet de circulaire modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 du Ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement détaillant les méthodes d'évaluation foncière ; établir et ajuster la liste des prix des terrains ; Conseil spécifique en matière d'évaluation foncière et de détermination du prix des terrains (ci-après dénommé le Projet).

Méthode d'évaluation foncière

Par rapport à la réglementation actuelle, le projet de décret et le projet de circulaire ont ajusté les méthodes d'évaluation foncière, de sorte qu'il n'existe que trois méthodes : la méthode de comparaison, la méthode des revenus et la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier lors de la réalisation de l'évaluation foncière. Cela signifie que lors de l’évaluation des terrains, la méthode du surplus et la méthode de la déduction ne seront plus utilisées.

Certaines entreprises estiment qu’il faudrait envisager à un moment donné d’éliminer la méthode du surplus des méthodes d’évaluation foncière.

Tout d’abord, cela entraîne des difficultés dans le processus d’évaluation foncière.

Actuellement, selon la réflexion des entreprises, si la méthode de l'excédent est abandonnée, dans de nombreux cas d'évaluation foncière, les méthodes restantes rencontreront certaines limites telles que la méthode de l'excédent est une méthode de détermination du prix du terrain basée sur l'objectif d'utilisation avec un potentiel de développement futur, et non basée sur l'objectif d'utilisation actuel comme la méthode de comparaison et la méthode du revenu.

Ce type de terrain à potentiel de développement ne dispose généralement pas d'actifs similaires ou similaires ayant été négociés avec succès sur le marché pour appliquer la méthode de comparaison (à condition qu'il y ait au moins 03 parcelles comparables ayant été cédées sur le marché ou ayant remporté l'enchère pour les droits d'utilisation du sol).

La méthode comparative présente des limites en termes de données comparatives car les informations sur les transactions sont souvent difficiles à mettre en correspondance avec les biens immobiliers à évaluer ; Il est nécessaire d’avoir beaucoup d’informations claires et précises sur les transactions, alors qu’en réalité, dans de nombreux cas, le prix de transaction sur papier et le prix de transaction réel sont différents.

La méthode du coefficient d’ajustement du prix du terrain est réalisée en multipliant le prix du terrain dans le tableau des prix du terrain par le coefficient d’ajustement du prix du terrain. Le coefficient d'ajustement du prix des terrains est émis par le Comité populaire provincial après analyse et comparaison des prix des terrains figurant dans la liste des prix des terrains avec les prix des terrains courants sur le marché. Ainsi, la détermination du coefficient d'ajustement s'appuie également sur des données comparatives, elle se heurte donc également à des lacunes en termes d'informations et de données d'entrée comme la méthode de comparaison.

Actuellement, la base de données foncières de notre pays ne reflète pas véritablement la réalité du marché. Par conséquent, l’application de seulement trois méthodes d’évaluation comme dans le projet pourrait entraîner des difficultés de mise en œuvre en raison des lacunes mentionnées ci-dessus.

En revanche, la méthode résiduelle part du principe théorique que la valeur actuelle d'un actif est la valeur résiduelle obtenue à partir de l'estimation du développement supposé moins tous les coûts engagés pour créer ce développement. L’essence de cette méthode est de calculer les prix des terrains de manière rétrospective, c’est-à-dire en commençant par le produit de la vente des futurs produits de développement achevés et en déduisant les coûts de développement nécessaires pour investir dans la création de ce produit. Les terrains présentant un potentiel de développement sont évalués selon cette méthode lorsque les autres méthodes d’évaluation ne sont pas admissibles.

Deuxièmement, la cohérence entre les réglementations en matière d’évaluation immobilière.

La méthode du surplus est une méthode d'évaluation immobilière appliquée par les organismes professionnels d'évaluation et est considérée comme l'une des méthodes d'évaluation appliquées lors de l'évaluation de biens immobiliers à potentiel de développement (terrains vacants non aménagés ou terrains avec des constructions sur le terrain qui peuvent être rénovés ou démolis pour construire de nouvelles constructions sur le terrain pour une utilisation meilleure et plus efficace). La méthode de l'excédent a été prescrite dans la norme d'évaluation vietnamienne n° 11 publiée avec la circulaire 145/2016/TT-BTC.

L'affaire du projet de loi supprimant la méthode de l'excédent dans l'évaluation foncière entraîne une incohérence des réglementations sur l'évaluation immobilière entre les documents juridiques concernés.

Troisièmement, les objectifs de gestion de l’État.

L'une des raisons pour lesquelles la méthode du surplus a été supprimée de la méthode d'évaluation foncière est que « il s'agit d'une méthode d'évaluation immobilière qui sert aux gestionnaires à calculer pour décider de l'investissement (le prix du terrain doit être disponible à l'avance), et qui n'est pas adaptée à la tâche d'évaluation foncière au service de la gestion foncière de l'État ».

Si cette méthode est considérée comme étant utilisée uniquement pour calculer l'efficacité de l'investissement, cela signifie que la valeur du terrain a été calculée pour obtenir l'utilisation la meilleure et la plus efficace, ce prix du terrain étant conforme aux principes du marché. Ainsi, l’État utilise cette méthode d’évaluation pour déterminer les types de terrains présentant un potentiel de développement afin de déterminer des prix fonciers cohérents avec les prix du marché, déterminant ainsi les obligations financières que les investisseurs doivent remplir envers l’État.

« D'après l'analyse ci-dessus, les entreprises suggèrent que le comité de rédaction envisage de ne pas supprimer la méthode du surplus dans les méthodes d'évaluation foncière », a déclaré VCCI.

Déterminer les prix communs des terrains sur le marché

Conformément aux dispositions de l'article 1, paragraphe 1, du projet, « Le prix commun du terrain sur le marché est le prix qui apparaît le plus fréquemment dans les transactions transférées sur le marché, remportant des enchères pour les droits d'utilisation du sol de parcelles de terrain ayant le même but d'utilisation dans une zone et dans une certaine période de temps ».

Pour déterminer le « prix le plus fréquent », l’évaluateur foncier doit recueillir tous les prix de transaction sur le marché au cours d’une certaine période de temps. Cette activité ne peut être réalisée qu’en synthétisant les informations provenant des agences étatiques telles que les bureaux d’enregistrement foncier et les autorités fiscales.

D’après les retours d’expérience, les organismes de conseil (à l’exception des unités de service public exécutant des fonctions et des tâches assignées) auront du mal à accéder pleinement à cette source d’information.

Afin de faciliter les opérations des organismes de consultation, le VCCI recommande au Comité de rédaction d’ajouter des règlements permettant à ces organismes d’accéder aux sources d’information susmentionnées.

Application des méthodes d'évaluation foncière

Français Les dispositions du projet ainsi que le Décret 44/2014/ND-CP ne stipulent pas clairement la méthode d'évaluation foncière pour les cas suivants : « Les parcelles de terrain, les terres non agricoles sont des terres résidentielles sans informations minimales suffisantes de 3 parcelles de terrain ». Ce cas, selon la réglementation, ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison telle que prescrite à la clause 1, article 5 (modifié), ni ne constitue un cas d'application des dispositions de la clause 8, article 5c lorsqu'il n'y a pas d'informations minimales suffisantes de 03 parcelles de terrain ayant la même destination foncière parce que le terrain n'est pas non agricole.

Dans le cas d'un « terrain ou d'une superficie dont la valeur calculée selon la liste des prix des terrains est supérieure à 200 milliards de VND, le loyer du terrain doit être payé en une seule fois pour toute la durée du bail ». Ce cas ne relève pas des cas d'application de la méthode de comparaison et de la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain stipulés à l'article 5 (modifié).

Informations pour l'application des méthodes d'évaluation foncière

Conformément aux dispositions de l'article 5b du projet de décret, les informations sur les prix des terrains à appliquer selon la méthode de comparaison et la méthode du coefficient d'ajustement des prix des terrains sont des informations recueillies dans un délai ne dépassant pas 24 mois à compter de la date de l'évaluation foncière et avant, à partir de sources telles que : Les prix des terrains transférés sur le marché aux bureaux d'enregistrement foncier, aux autorités fiscales et aux comités populaires au niveau des communes ; Prix remporté lors de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres par l'organisation organisatrice de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres
Les informations recueillies ci-dessus semblent insuffisantes pour déterminer avec précision les prix des terrains. Actuellement, les transactions immobilières sur le marché se font dans un état de deux prix, les prix indiqués dans le contrat de transfert des droits d'utilisation du sol (informations obtenues auprès du bureau d'enregistrement foncier et de l'administration fiscale) peuvent ne pas être le prix réel de la transaction.

Par conséquent, pour garantir une information plus précise, le VCCI recommande au Comité de rédaction d’élargir les sources d’information telles que : les prix des transactions sur les parquets immobiliers ; Prix recueilli par l'évaluateur au moyen d'une enquête et d'un relevé.

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