Proposition de ne pas prescrire la méthode du surplus dans l'évaluation foncière

Il faut une « soupape de sécurité » pour contrôler l’exactitude des résultats de l’évaluation foncière

Le matin du 15 janvier, poursuivant le programme de la 5ème session extraordinaire, l'Assemblée nationale a discuté dans la salle un certain nombre de nouveaux contenus ou d'opinions différentes du projet de loi foncière (amendée).

Apportant des éclaircissements supplémentaires sur certains contenus du projet de loi, le député de l'Assemblée nationale Nguyen Hoang Bao Tran (délégation de Binh Duong) a hautement apprécié le travail de réception et de révision des contenus importants du Comité de rédaction et du rapport explicatif du Comité économique .

Les commentaires de l'article 158 de la clause 5 du projet de loi stipulent que « les méthodes d'évaluation foncière du point c sur la méthode de l'excédent dans l'évaluation foncière sont mises en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le coût total de développement estimé du terrain ».

Les délégués ont recommandé que le comité de rédaction ne prescrive pas la méthode du surplus dans l’évaluation foncière pour les raisons suivantes :

Premièrement, il existe de nombreuses méthodes d’évaluation foncière, mais l’évaluation foncière utilisant différentes méthodes donne des résultats similaires pour une parcelle de terrain donnée.

Toutefois, les résultats de l’évaluation foncière lors de l’application de la méthode de l’excédent sont établis sur la base d’hypothèses et d’estimations, et le niveau de fiabilité n’est pas élevé pour les zones où les informations réelles et les coûts des revenus sont limités comme base d’estimation.

En outre, la valeur du terrain a le potentiel d’augmenter au fil du temps en raison des processus historiques, des activités commerciales et d’autres activités sur ce terrain lui-même.

Dialogue - Proposition de ne pas prescrire la méthode du surplus dans l'évaluation foncière — Délégué à l'Assemblée nationale Nguyen Hoang Bao Tran.

« Cependant, il est déraisonnable de déterminer la valeur d'un terrain en fonction d'une augmentation progressive, car elle peut diminuer en période de récession ou de facteurs défavorables. Par exemple, le marché immobilier est actuellement quasiment gelé, ce qui rend cette méthode imprécise quant aux facteurs de risque et aux impacts négatifs sur l'économie », a commenté Mme Tran.

Deuxièmement, le calcul des facteurs supposés ci-dessus est très compliqué, les résultats de l’évaluation sont incertains, inexacts et comportent de grandes erreurs.

Selon le délégué, pour une même parcelle de terrain, si nous devons seulement changer un indicateur dans les facteurs supposés, le résultat de l'évaluation changera également. C’est la principale cause des difficultés et des retards dans la détermination, l’évaluation et la décision des prix spécifiques des terrains dans le passé et la compréhension de chaque personne est différente dans des circonstances et des moments différents.

En outre, selon le délégué, bien que la méthode de l'excédent soit stipulée dans le décret n° 44/2014 du gouvernement et la circulaire n° 36/2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , au fil du temps, la mise en œuvre se heurte encore à de nombreuses difficultés et problèmes. Les facteurs d'estimation du revenu total et des coûts de développement totaux supposés du projet immobilier sont estimés sur la base d'une enquête, d'un sondage et d'une collecte d'informations sur les prix de transfert, les prix de location et les facteurs formant les revenus et les coûts des projets ayant des caractéristiques similaires au projet à évaluer.

Les facteurs qui constituent les revenus et les coûts sont encore généralement réglementés, sans normes, standards ou critères spécifiques, de sorte que le travail de tarification reste difficile.

En outre, la description du projet d'investissement est l'un des documents importants qui sert de base à l'utilisation des données appliquées dans la méthode de l'excédent de l'avancement de la mise en œuvre du projet, de l'avancement de l'entreprise et du taux de capital d'investissement, où ces indicateurs jouent un rôle décisif dans les résultats de l'évaluation.

Actuellement, les explications des projets d’investissement sont très sommaires, manquant d’informations, de données ou de chiffres à l’appui. Dans le contexte d'une base de données de prix incomplète, d'une base de données foncière, y compris des données sur les prix des terrains, et d'un marché des droits d'utilisation des terres qui n'est pas encore pleinement développé et transparent, l'élimination d'une méthode d'évaluation foncière doit également être soigneusement étudiée en termes de faisabilité afin de garantir qu'elle ne provoque pas de congestion dans la mise en œuvre de l'évaluation foncière.

« S'il s'avère nécessaire de conserver cette méthode, il devrait y avoir une « soupape de sécurité » pour contrôler l'exactitude et la pertinence des résultats de l'évaluation foncière », a suggéré le délégué Tran.

En outre, actuellement, dans le cadre des travaux d'indemnisation et de récupération des terres, des travaux de récupération des terres sont effectivement en cours pour réaliser des projets et des travaux de dragage de ruisseaux, de fossés, de canaux et de fossés, mais la loi foncière et les décrets et circulaires régissant l'indemnisation et le déblaiement des sites n'ont pas encore réglementé ces travaux, de sorte que ces travaux sont confrontés à de grandes difficultés car les gens ne sont pas d'accord et ont déposé de nombreuses pétitions, se plaignant même des décisions d'indemnisation de l'État pendant une longue période, ce qui entraîne des difficultés dans le déblaiement des sites. Le délégué a donc proposé de revoir ce contenu.

Libérer les ressources foncières

Contribuant à l'achèvement du projet de loi visant à débloquer les ressources foncières pour le développement global du pays, la déléguée Nguyen Thi Ngoc Xuan (délégation de Binh Duong) a présenté les avis de nombreuses entreprises de la province de Binh Duong sur les conditions de mise en œuvre des projets de logements commerciaux et les accords sur la réception du transfert des droits d'utilisation des terres au point b, clause 3, article 122 et au point b, clause 1, article 127.

Dialogue - Proposition de ne pas prescrire la méthode du surplus dans l'évaluation foncière (Figure 2). — Le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Duc Hai, a présidé la réunion.

Les délégués ont proposé que d’autres cas fonciers soient ajoutés s’ils sont conformes à la planification approuvée. Ils ont demandé que l’Assemblée nationale examine attentivement et vote cette disposition séparément ou charge le gouvernement de la piloter pendant 5 ans, puis de la résumer et d’en faire rapport à l’Assemblée nationale.

La raison, selon le délégué, vient de la pratique antérieure, l'État a appelé à l'investissement et au développement économique, de nombreuses personnes et entreprises voulant faire des affaires ont accepté de céder différents types de terres à l'État, y compris des terres résidentielles à louer pour la production et les affaires, créant des emplois, contribuant de manière significative au processus de développement de la localité.

Jusqu'à présent, lorsque l'État modifie la planification, veut rénover et embellir la zone urbaine, il doit y avoir un mécanisme prioritaire pour leur donner la possibilité de continuer à investir et à développer les terres qu'ils ont préservées, produites et exploitées pendant de nombreuses générations.

D’autre part, notre État dispose de bases suffisantes pour déterminer clairement l’origine foncière des entreprises. Si l'origine du terrain avant la production et l'activité commerciale est celle de l'entreprise (suite à un héritage, une donation ou un transfert), cette question doit être étudiée en profondeur.

En outre, les délégués ont recommandé qu'il soit nécessaire de modifier et de compléter prochainement les réglementations juridiques en matière fiscale et financière afin d'harmoniser les avantages découlant de la conversion d'autres usages du sol en terrains résidentiels pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux pour trois groupes de sujets : les utilisateurs du sol, les investisseurs et l'État, afin que l'État puisse redistribuer les avantages proportionnellement aux utilisateurs du sol eux-mêmes et investir dans des projets de développement socio-économique local .

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