Comment la méthode d’évaluation foncière est-elle réglementée ?

Principes, bases et méthodes de l'évaluation foncière

Le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue, a signé pour certifier la promulgation de la loi foncière (loi n° 31/2024/QH15). La loi foncière (modifiée) stipule le régime de propriété foncière, les pouvoirs et responsabilités de l'État représentant la propriété foncière de l'ensemble du peuple et gérant uniformément les terres, le régime de gestion et d'utilisation des terres, les droits et obligations des citoyens et des utilisateurs des terres concernant les terres sur le territoire du Vietnam.

L’article 158 stipule notamment les principes, les bases et les méthodes de l’évaluation foncière. Plus précisément, l’évaluation foncière doit garantir les principes suivants : Méthode d’évaluation foncière selon les principes du marché ; se conformer aux méthodes, à l’ordre et aux procédures appropriés en matière d’évaluation foncière ; garantir l’honnêteté, l’objectivité, l’ouverture et la transparence ; Assurer l’indépendance entre l’organisme de conseil en prix fonciers, le Conseil d’évaluation des prix fonciers, le Conseil d’évaluation des prix fonciers spécifique et l’agence ou la personne ayant le pouvoir de décider des prix fonciers ; assurer l’harmonie des intérêts entre l’État, les exploitants fonciers et les investisseurs.

Les bases de l’évaluation foncière comprennent : l’usage du sol à des fins d’évaluation ; terme d'utilisation du sol Pour les terres agricoles qui ont été attribuées par l'État aux ménages et aux particuliers conformément au quota d'attribution des terres agricoles, les terres agricoles comprises dans le quota pour recevoir des droits de transfert, la durée d'utilisation des terres n'est pas basée sur ; Saisir des informations pour l’évaluation foncière selon les méthodes d’évaluation foncière ; Autres facteurs affectant les prix des terrains : dispositions des lois pertinentes au moment de l’évaluation foncière.

Dialogue - Loi foncière (modifiée) : Comment est réglementée la méthode d'évaluation foncière ? — L'évaluation foncière doit garantir l'honnêteté, l'objectivité, la publicité, la transparence... (Photo : Huu Thang).

Les informations d'entrée pour l'évaluation foncière conformément aux méthodes d'évaluation foncière prescrites au point c, clause 2 du présent article comprennent : les prix des terrains enregistrés dans la base de données foncière nationale et la base de données nationale des prix ; Le prix du terrain est indiqué dans le contrat de transfert des droits d’utilisation du sol ; Prix d'enchères des droits d'utilisation du sol après accomplissement des obligations financières ; Prix des terrains collectés par enquête et sondage dans les cas où il n'existe pas d'informations sur les prix des terrains spécifiées aux points a et b de la présente clause ; Informations sur les revenus, les dépenses et les revenus provenant de l'utilisation du sol.

Français Les méthodes d'évaluation foncière comprennent : La méthode de comparaison est mise en œuvre en ajustant le prix des parcelles de terrain ayant le même usage foncier, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transférés sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation du terrain lorsque le gagnant de l'enchère a rempli ses obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) pour déterminer le prix du terrain à évaluer ;

La méthode du revenu est mise en œuvre en prenant le revenu net annuel moyen sur une superficie foncière divisé par le taux d'intérêt moyen de l'épargne des dépôts à terme de 12 mois en Dong vietnamien dans les banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du total des actions avec droit de vote dans la zone provinciale pendant 03 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données antérieures à la date d'évaluation foncière ;

La méthode de l'excédent est mise en œuvre en soustrayant du total des recettes de développement estimées le coût total de développement estimé du terrain ou de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément au plan d'occupation du sol et au plan de construction détaillé approuvés par l'autorité compétente ;

La méthode du coefficient d’ajustement du prix du terrain est réalisée en multipliant le prix du terrain dans le tableau des prix du terrain par le coefficient d’ajustement du prix du terrain. Le coefficient d'ajustement du prix du terrain est déterminé en comparant le prix du terrain dans la liste des prix du terrain avec le prix du terrain sur le marché.

Français Les cas et conditions d'application de la méthode d'évaluation foncière sont stipulés comme suit : La méthode de comparaison est appliquée pour évaluer le cas où il existe au moins 03 parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol où le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision de gain de l'enchère ;

La méthode des revenus est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain ou le terrain agricole ou non agricole n'est pas un terrain résidentiel et le terrain ou le terrain à évaluer ne répond pas aux conditions d'application de la méthode de comparaison, mais les revenus et les dépenses liés à l'utilisation du sol peuvent être déterminés en fonction de l'usage du sol évalué ;

La méthode du surplus est appliquée pour évaluer les parcelles et les superficies de terrain pour les projets d'investissement qui ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison ou de la méthode des revenus mais qui permettent d'estimer les revenus totaux de développement et les coûts totaux de développement du projet ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer spécifiquement l'indemnisation lorsque l'État récupère des terrains dans les cas de récupération de plusieurs terrains contigus ayant la même destination d'utilisation et dont les prix des terrains ont été précisés dans la liste des prix des terrains mais ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison.

Les méthodes d’évaluation foncière prescrites à l’article 5 du présent article sont utilisées pour déterminer les prix fonciers spécifiques et élaborer des grilles de prix fonciers. Dans le cas où les méthodes d'évaluation foncière visées aux points a, b et d de l'article 5 du présent article sont appliquées pour déterminer les prix fonciers spécifiques et que les résultats sont inférieurs aux prix fonciers figurant dans le tableau des prix fonciers, les prix fonciers figurant dans le tableau des prix fonciers doivent être utilisés.

Le choix de la méthode d'évaluation foncière est proposé par l'organisme effectuant l'évaluation foncière et décidé par le Conseil d'évaluation foncière concerné.

Réglementation des prix des terrains

L'article 159 de la loi foncière stipule la liste des prix des terrains. En conséquence, la grille tarifaire foncière s’applique aux cas suivants : Calcul des redevances d’utilisation des terres lorsque l’État reconnaît les droits d’utilisation des terres des ménages et des particuliers ; changement d’affectation des sols par les ménages et les particuliers ; calculer le loyer foncier lorsque l’État loue des terres et perçoit un loyer foncier annuel ;

Calcul de la taxe d'utilisation du sol ; Calcul de l’impôt sur le revenu provenant du transfert des droits d’utilisation du sol pour les ménages et les particuliers ; Calcul des honoraires en matière de gestion et d'utilisation du territoire ; calcul des amendes administratives pour les infractions dans le secteur foncier ; Calculer l'indemnisation à verser à l'État pour les dommages causés dans le cadre de la gestion et de l'utilisation des terres.

Dialogue - Loi foncière (modifiée) : Comment est réglementée la méthode d'évaluation foncière ? (Figure 2). — La liste des prix des terrains est établie en fonction de la zone et de l'emplacement (Photo : Huu Thang).

Calcul des droits d'utilisation du sol et du loyer foncier lorsque l'État reconnaît des droits d'utilisation du sol sous forme d'attribution de terres avec perception de droits d'utilisation du sol, de bail foncier avec perception d'un loyer foncier unique pour toute la durée du bail pour les ménages et les particuliers ;

Calcul du prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation du sol lorsque l'État attribue des terres ou loue des terres dans les cas où le terrain ou la superficie du terrain a été investi dans des infrastructures techniques selon une planification de construction détaillée ; Calcul des frais d'utilisation du sol pour les cas d'attribution de terres sans vente aux enchères des droits d'utilisation du sol aux ménages et aux particuliers ; Calcul des frais d'utilisation du sol dans le cas de la vente de logements appartenant à l'État à des locataires.

La liste des prix des terrains est établie en fonction de la superficie et de l'emplacement. Pour les zones disposant de plans cadastraux numériques et de bases de données sur les prix des terrains, établissez un tableau des prix des terrains pour chaque parcelle de terrain en fonction de la zone de valeur et de la parcelle de terrain standard.

Le Comité populaire au niveau provincial élaborera et soumettra au Conseil populaire du même niveau pour décision la première liste de prix des terrains à être annoncée et appliquée à partir du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire provincial pour décision d'ajuster, de modifier et de compléter la liste des prix des terres pour promulgation et application à partir du 1er janvier de l'année suivante.

S'il s'avère nécessaire d'ajuster, de modifier ou de compléter la liste des prix des terrains au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de la soumettre au Conseil populaire provincial pour décision.

L'autorité provinciale de gestion foncière est chargée d'aider le Comité populaire provincial à organiser l'élaboration, l'ajustement, la modification et la complémentation des listes de prix des terres. Au cours du processus de mise en œuvre, l’autorité provinciale de gestion des terres est autorisée à engager un organisme de conseil en prix fonciers pour élaborer, ajuster, modifier et compléter la liste des prix fonciers .

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