Chevauchement entre les lois existantes
Lors de la discussion dans le cadre du Forum « Développement durable du marché immobilier et attribution des certificats de projets habitables 2023 », le Dr. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a déclaré qu'actuellement, le marché immobilier est confronté à une pénurie de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix.
Outre le problème de pénurie d'offre de logements abordables, il existe également des problèmes tels que le manque de mécanisme et de détermination de nombreuses localités, conduisant à la situation où de nombreux projets n'ont pas été résolus, les entreprises immobilières doivent encore faire face à de nombreuses difficultés.
En conséquence, malgré une très bonne demande du marché, on observe toujours une baisse des transactions immobilières, enregistrée comme une baisse de plus de 90% car les investisseurs sont confrontés au problème d'"enterrer" leur capital et de devoir résoudre des défis financiers.
TS. Nguyen Van Dinh - Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam.
Dans ce contexte, le président de VARS a déclaré que les efforts du gouvernement et des ministères concernés dans la mise en œuvre de nombreuses politiques visant à éliminer les difficultés du marché immobilier ont eu un impact positif sur le marché.
Selon M. Dinh, au premier trimestre 2023, il y a eu près de 3 000 transactions immobilières réussies et au deuxième trimestre 2023, ce nombre a augmenté de 30 %. Jusqu'à présent, la confiance des investisseurs s'est progressivement rétablie, de nombreux nouveaux projets ont commencé à être ouverts à la vente sur le marché, entraînant une augmentation du nombre de transactions immobilières.
Toutefois, l'expert a estimé que l'amélioration de l'offre de nouveaux logements et la stabilité du sentiment des acheteurs se produisent encore lentement, ce qui nécessite beaucoup de temps pour achever les nouveaux projets. Dans le même temps, le sentiment des investisseurs, bien que se stabilisant progressivement, reste assez prudent, en particulier ceux qui sont confrontés à la pression financière des investissements antérieurs.
Concernant les raisons pour lesquelles le marché immobilier est actuellement en difficulté, M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction (VACC), a déclaré que le plus gros problème auquel le marché immobilier est confronté est la légalité.
M. Hiep a expliqué qu'à l'heure actuelle, il existe 12 lois qui affectent directement l'immobilier uniquement, et si elles sont élargies pour affecter indirectement, il y a jusqu'à 20 lois telles que : la loi sur l'urbanisme, la loi sur la prévention et la lutte contre les incendies, etc. Par conséquent, pour résoudre les difficultés du marché, il doit y avoir une solution synchrone et fondamentale pour démêler les lois.
« En particulier, selon les réglementations de l'État, les ministères sont responsables de l'élaboration des lois sous leur direction, mais il n'existe pas de mécanisme unifié entre les ministères. Par conséquent, bien que le processus de mise en œuvre soit très bon, le processus d'élaboration des lois présente encore des chevauchements », a déclaré M. Hiep.
M. Nguyen Quoc Hiep – Président de l’Association vietnamienne des entrepreneurs en construction.
Par ailleurs, la réception des commentaires durant le processus législatif reste encore limitée, selon M. Hiep. Prenant un exemple concret, le président de la VACC a déclaré que la loi sur les appels d'offres récemment adoptée présentait certaines lacunes. Dans les prochains temps, l'association fera des recommandations à l'organisme de gestion.
« Les entreprises souhaitent que les lois aient une durée de vie plus longue au lieu d'être à court terme comme c'est le cas actuellement. Surtout si la loi est mauvaise mais qu'il faut 10 ans pour la modifier, les entreprises n'auront pas de marge de manœuvre juridique pour mener leurs activités commerciales », a déclaré M. Hiep.
En conséquence, M. Hiep a souligné quatre points de la loi qui nécessitent une attention particulière de la part du gouvernement : le déblaiement des sites ; aménagement du territoire, évaluation foncière et conversion de l'utilisation des terres. M. Hiep a déclaré que la loi doit uniquement se concentrer sur les questions mentionnées ci-dessus pour résoudre les problèmes du marché.
Partageant sa propre histoire, M. Hiep a déclaré qu'il avait développé le projet pendant 12 ans, mais qu'il n'avait toujours pas réussi à terminer les travaux de déblaiement du site. Le retard prolongé l'a obligé à rencontrer continuellement les dirigeants provinciaux pour travailler, le nombre de fois où il est allé travailler était tel que M. Hiep a reçu le dicton « vous voir me fait honte » de la part de la localité, mais personne ne s'occupait du mécanisme de défrichement des terres.
Le marché immobilier vietnamien connaît actuellement un déséquilibre entre l'offre et la demande (Photo : Huu Thang).
En outre, la question des procédures administratives est également l'un des problèmes que le président de la VACC considère comme le problème principal qui pose des difficultés aux entreprises aujourd'hui. Le plan du ministère de la Construction visant à simplifier les procédures administratives et certaines politiques connexes est très pratique.
M. Hiep a affirmé : « Le marché immobilier vietnamien a un grand potentiel, mais les procédures administratives sont comme un filet. Le Premier ministre a donné des instructions pour réduire et simplifier les procédures administratives, mais le processus de traitement des procédures administratives actuel est encore long, nécessitant une révolution... Si cela peut être fait, ce sera aussi l'une des solutions pratiques pour soutenir les entreprises et promouvoir le marché immobilier actuel. »
Déséquilibre entre l'offre et la demande
Partageant davantage d’informations sur les sources de capitaux pour les entreprises immobilières, le Dr. Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré que la crise du marché immobilier avait été prédite à l'avance par les experts mais qu'elle ne pouvait être évitée.
Selon l'expert, l'immobilier est un produit essentiel à long terme, donc lorsque l'offre et la demande sont déséquilibrées, une crise se produit. Mais la crise précédente était une crise d’excès d’offre, alors que celle-ci est une crise de pénurie. De plus, les entreprises sont confrontées à une grave pénurie de capitaux et ne peuvent pas ouvrir davantage de projets, ce qui provoque un « gel » du marché.
« Nous observons si la confiance du marché se rétablit lorsque les sociétés immobilières et les entreprises émettent des obligations. Plus récemment, la plus grande société immobilière du pays a émis des obligations sans aucune dette bancaire en cours. Nous avons retenu notre souffle en regardant, mais les résultats ont montré que le marché ne faisait que « ramper » et « ramper » pour récupérer environ 30 % par rapport aux attentes », a déclaré le Dr. Le Xuan Nghia a commenté.
Selon l'expert, l'ensemble de l'économie est actuellement stagnant, la liquidité est confrontée à de graves difficultés dans de nombreux secteurs, et pas seulement dans l'immobilier. Avec ces commentaires, M. Nghia estime que les difficultés du marché immobilier pourraient durer jusqu'au deuxième et au troisième trimestre de l'année prochaine.
« Nous ne sommes pas entrés dans « l’œil du cyclone », nous n’avons pas augmenté l’offre de logements abordables, nous n’avons donc pas résolu le problème. Comment rendre « gratuit » l’accès des entreprises au logement abordable. Il est nécessaire que le gouvernement réglemente le cadre des prix pour les logements à bas prix, comme en Chine, afin d’éviter de décourager les investisseurs dans ce secteur. "Si nous n'avons pas créé un niveau de prix de l'immobilier, nous ne pouvons pas résoudre la crise du marché", a déclaré l'expert .
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