¿El proyecto de decreto sobre precios de la tierra “olvida” muchos costes empresariales?

No calcular suficientes costes dificulta atraer inversores

La Asociación de Valoración de Vietnam dijo que esta unidad ha accedido al Decreto No. 12/2024/ND-CP del Gobierno que modifica y complementa el Decreto No. 44/2014/ND-CP del Gobierno que regula los precios de la tierra y al Proyecto de Decreto del Gobierno que regula los precios de la tierra que guía la implementación de la Ley de Tierras No. 31/2024/QH15.

La Asociación de Valoración de Vietnam considera que tanto el Decreto Nº 12/2024/ND-CP como el nuevo Proyecto de Decreto tienen muchos contenidos adecuados y cumplen los requisitos para eliminar las dificultades en la práctica.

Sin embargo, además, la Asociación de Valoración de Vietnam también encontró que el contenido del método de valoración de tierras según el método de excedente prescrito en el Decreto y el Proyecto de Decreto todavía tiene deficiencias debido a que no calcula correcta y completamente el costo total que los inversores deben gastar para implementar el proyecto y las ganancias que reciben al completar el proyecto de inversión. Por lo tanto, no sólo dificultará la atracción de inversiones, sino que también impulsará los precios de la tierra a niveles irrazonablemente altos.

En primer lugar, hablemos de los costes totales de inversión.

El Decreto 12/2024/ND-CP y el Proyecto de Decreto no calcularon completamente todos los tipos de costos para formar el costo total que los inversores deben gastar para implementar el proyecto. El reglamento solo calcula el costo de inversión en desarrollo de suelo sin calcular el costo inicial que debe pagar el inversionista para tener terreno para realizar el proyecto, que es el “derecho por uso de suelo” (a menos que el inversionista que implementa el proyecto esté exento del derecho por uso de suelo por el Estado, entonces no se calcula) y los intereses del préstamo. "Esto no es razonable", opinó el Consejo de Valoración.

En segundo lugar, sobre el beneficio.

En el Decreto y ambas opciones del Proyecto de Decreto: La ganancia solo se calcula sobre los costos de desarrollo de la tierra, no sobre los costos totales (como se mencionó anteriormente) que gasta el inversionista (incluidas las tarifas de uso de la tierra + los costos de desarrollo de la tierra + los costos comerciales) es una subestimación, que no sigue el principio de formación de precios: el precio debe cubrir los costos de producción y negocios y tener ganancias (tampoco de acuerdo con el método de cálculo de ganancias del método del excedente, que es la ganancia calculada sobre el valor del activo) y niega el principio de "Valor futuro del dinero", es decir, cuando un inversionista tiene dinero para invertir en cualquier campo, debe esperar tener ganancias esperadas, incluido el depósito de dinero en el banco para ganar intereses.

Para la opción 1: El borrador confunde las ganancias que disfrutan los inversionistas y los costos que los inversionistas deben gastar para implementar el proyecto (El borrador estipula: Las ganancias incluyen los costos de capital); porque el beneficio es la cantidad de dinero que obtiene el inversor. El costo del capital es la cantidad de dinero que un inversionista debe pagar al “proveedor financiero”.

El costo del capital es esencialmente la tasa de interés sobre el dinero prestado por el inversor al prestamista. Es el beneficio del prestamista, pero es el coste del prestatario y por supuesto el inversor no disfruta de ese coste financiero sino que debe pagarlo, calculado en la estructura de costes de producción y de negocio.

Para la opción 2: El beneficio del inversor sólo se calcula sobre los costes de desarrollo, no sobre los costes totales, que no se calculan de forma correcta y completa como se analizó anteriormente.

A partir de las deficiencias anteriores, la Asociación de Valoración de Vietnam recomienda que el costo total para calcular las ganancias para los inversores se calcule de manera correcta y completa, incluyendo los siguientes costos: Costo total (1) = Tarifa de uso de la tierra + Costo de desarrollo y costo comercial.

El beneficio del inversor se calculará mediante la fórmula: Beneficio del inversor = Porcentaje x Coste total (1).

Propuesta de añadir el elemento “beneficio del inversor”

Anteriormente, la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también comentó sobre el Proyecto de Decreto que regula los precios de la tierra.

Según la VCCI, el artículo 6.3 del Proyecto estipula la fórmula para determinar el ingreso neto anual promedio (= ingreso anual promedio - gastos anuales promedio). Según las empresas, esta regulación no es razonable porque no tiene en cuenta el factor "beneficio del inversor" (este factor no se puede deducir). No determinar el beneficio del inversor no garantiza la equidad en los métodos aplicados porque al compararlo con la fórmula, el inversor invertirá y explotará sin obtener beneficios. Todo excedente de la explotación del estado actual de la construcción en el terreno durante todo el período de arrendamiento del terreno (pago único) se pagará al Estado, excluido el impuesto sobre la renta de las sociedades.

Una disposición de este tipo es incompatible con la teoría de la determinación de la renta diferencial; aumentar la diferencia del precio del terreno al aplicar el método de renta con el método de superávit (si existe la misma información de planificación). Por lo tanto, se recomienda que el organismo redactor agregue el factor "beneficio del inversor" a la fórmula anterior.

El artículo 7.3.a del proyecto establece que los costos de inversión en construcción para determinar los precios del terreno mediante el método del excedente incluyen: los costos de construcción de infraestructura técnica, infraestructura social, construcción de viviendas y otras obras de construcción; costos de equipo; costos de consultoría de inversión en construcción; Costos de gestión del proyecto y algunos otros rubros de costos según lo prescrito en la tasa de inversión.

Según la reflexión de las empresas, esta regulación es cerrada, otros costos no enumerados solo se aplican en los casos de uso de la tasa de capital de inversión, tales como: costos de contingencia por el volumen de trabajo que surge y el factor de deslizamiento de precios durante la implementación del proyecto; Gastos de intereses, costes de construcción de obras temporales, obras al servicio de la construcción, seguros... Por ello, la VCCI propone que el organismo redactor complemente los gastos anteriores.

También según la VCCI, el artículo 7.3.b del proyecto estipula que los costos empresariales se calculan como un porcentaje de los ingresos de acuerdo con el nivel general de la localidad. Según los comentarios de las empresas, esta regulación es poco clara e inadecuada.

En concreto, los costes empresariales como publicidad, ventas y costes operativos varían enormemente en cada sector, por lo que es difícil determinar un nivel común a nivel local.

Además, la zonificación del "terreno común local" tampoco es adecuada, especialmente en el caso de proyectos ubicados en localidades subdesarrolladas sin muchos proyectos grandes, ya que el terreno común local puede no ser adecuado para ese proyecto.

El artículo 7.3.c del proyecto estipula cómo calcular los beneficios de los inversores según dos opciones. Según los comentarios de la empresa, los dos métodos de cálculo anteriores no son razonables porque no calculan completamente el beneficio de todo el proyecto según el método de excedente para los inversores.

En concreto, la regulación de beneficios sólo se calcula sobre los costes de inversión en construcción. Esto es sólo el beneficio del desarrollo inmobiliario (inversión en desarrollo de terrenos), no el beneficio de todo el proyecto.

Una regulación de este tipo es incompatible con el principio de formación de precios, porque éstos deben cubrir los costes de producción y de explotación y generar beneficios. Esta regulación también niega el principio del “valor temporal del dinero” (debido al costo de oportunidad, la inflación, el riesgo) y el principio del “valor futuro del dinero” (es decir, al invertir en cualquier campo, uno debe esperar ganancias esperadas, incluidos los depósitos bancarios).

De hecho, el coste que paga el inversor (coste total) son todos los costes razonables que el inversor debe pagar para completar el proyecto (hasta que se adquiere el negocio). El costo total debe incluir el canon por uso de la tierra (o valor de la tierra), el costo de inversión inicial que el inversionista debe pagar para cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado.

En consecuencia, si no se calcula este tipo de costes, se puede considerar que el inversor tiene que pagar dos veces el canon territorial: una cuando no está incluido en los costes excluidos a la hora de determinar los precios del terreno (según esta normativa), y dos veces cuando tiene que pagar el canon por uso del terreno (pero no se deduce como un tipo de coste).

Por lo tanto, se recomienda que el organismo redactor modifique el reglamento en el sentido de que el beneficio se calcule sobre el coste total que el inversor debe gastar para completar el proyecto hasta que se venda el producto para generar ingresos. El costo total debe incluir los costos de inversión en construcción, los costos comerciales y las tarifas por uso de la tierra: los costos de inversión iniciales que los inversionistas deben pagar para cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado.

El artículo 4.2.d del proyecto estipula la determinación de los precios de la tierra para la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras de acuerdo con el progreso de la compensación, el apoyo y el reasentamiento de conformidad con el artículo 257.2.c de la Ley de Tierras de 2024.

Según las empresas, el momento de determinar los precios de los terrenos sólo debería aplicarse en el momento en que el terreno es despejado y entregado para la inversión.

De hecho, hay casos en que la asignación de tierras es demasiado pequeña y no se puede invertir en ellas, por lo que no se debería perder el tiempo para fijar los precios de las tierras. Si se hacen tales regulaciones, se generarán procedimientos innecesarios y será necesario optar por un método de precios no sincronizado con muchas áreas entregadas que no son suficientes para realizar la inversión o sobre el área planificada que no genera ingresos.

Por tanto, se debe regular que el método del excedente se calcule sobre el área total del proyecto según el plan detallado de construcción o el plan maestro hasta el momento de la valoración del terreno, asignado de acuerdo con la relación de área por el área entregada.

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