Determinar los precios de la tierra basándose en los principios del mercado es un importante paso adelante.

Promover los principios del mercado

Según los expertos de Savills, la Ley de Tierras de Vietnam de 2024 trae cambios significativos a los principios de valoración de tierras, centrándose en la valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado, lo que ayudará a aumentar la transparencia y la liquidez del mercado inmobiliario.

Anteriormente, la valoración de la tierra se regulaba según el principio de la finalidad y duración del uso de la tierra, y "de acuerdo con los precios comunes de la tierra en el mercado" obtenidos a partir de los precios de subasta y del uso de la tierra. Sin embargo, la nueva Ley de Tierras pone énfasis en los principios del mercado. Esto significa que el precio del terreno determinado reflejará el verdadero valor de mercado del terreno.

El valor de mercado, según lo define el Consejo de Normas Internacionales de Valuación (IVSC), es "El valor de mercado de una propiedad es el precio estimado por el cual se vendería una propiedad en el momento y lugar de la valoración entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción independiente e informada, donde las partes actuaron con conocimiento, prudencia y sin compulsión".

Los nuevos cambios legislativos han promovido los principios del mercado.

La Sra. Giang comentó que el valor de mercado refleja claramente la comprensión tanto de los compradores como de los vendedores en el mercado. El terreno se asignará entonces al inversor que esté dispuesto a pagar el precio más alto. Este enfoque ayuda a promover una asignación y un uso más eficientes de la tierra.

En el futuro, cuando se complete la base de datos de precios de terrenos, se hará pública la información sobre compra y venta. En este punto, los compradores y vendedores pueden acceder para conocer la información de la transacción. A partir de ahí, existe una clara concienciación, contribuyendo a aumentar la transparencia del mercado inmobiliario. Además, la compra y venta de inmuebles también será más fácil, contribuyendo a aumentar la liquidez en el mercado.

Métodos de valoración

A diferencia de la ley anterior que carecía de una normativa clara, el artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 también establece una normativa detallada sobre los métodos de valoración y los casos y condiciones de aplicación de cada método.

En cuanto a los métodos de valoración, la Ley de Tierras de 2023 estipula cinco métodos de valoración: comparación, deducción, renta, excedente y coeficiente de ajuste del precio de la tierra. La Ley de Tierras revisada prevé cuatro métodos, de los cuales el método de deducción se considera un caso especial del método de comparación. En el cual, los dos métodos comúnmente utilizados en la valoración de proyectos de desarrollo son el método de comparación directa y el método del superávit.

Con el método de comparación directa se realiza comparando los precios de transacción de inmuebles similares en el mercado para determinar el valor del inmueble a valorar. Este método es adecuado para activos como casas adosadas o apartamentos con una gran cantidad de datos de transacciones y activos comparables similares, lo que ayuda a minimizar la subjetividad al realizar ajustes.

Sra. Do Thi Thu Giang, Directora de Servicios de Consultoría, Savills HCMC

Además, también es un método sencillo, fácil de entender y que ahorra tiempo. Sin embargo, este método también tiene ciertas debilidades. Las limitaciones más importantes son los datos limitados y su precisión. Además, el método requiere realizar ajustes, que pueden ser subjetivos para el tasador. Especialmente en el caso de activos que necesitan ser valorados como proyectos de desarrollo de uso mixto, encontrar activos comparables similares es muy difícil, incluso imposible, debido a las diferencias en la composición de cada tipo de uso del suelo.

El método del excedente evalúa el potencial de desarrollo de un proyecto y se realiza estimando los ingresos y restando los costos para determinar el valor excedente del terreno. Al realizar la valoración por método, el tasador también evalúa la viabilidad y rentabilidad del proyecto, apoyando el proceso de toma de decisiones de inversión.

Este método permite a los desarrolladores analizar diferentes escenarios de desarrollo para determinar el plan de uso de la tierra óptimo que ofrezca el mayor valor, también conocido como mayor y mejor uso. A pesar de sus numerosos beneficios, el enfoque residual requiere un modelado financiero complejo y experiencia financiera, así como una comprensión profunda de los pronósticos del mercado sobre precios y costos de venta y la planificación del desarrollo de proyectos. Esto hace que el método residual requiera mucho tiempo debido a la extensa recopilación de datos del mercado.

Un problema importante en los modelos de valoración de tierras es la dependencia de supuestos, que hacen que los resultados de la valoración estén fuertemente influenciados por variables tales como pronósticos de ingresos, estimaciones de costos y duración del proyecto. Cada método de valoración tiene sus ventajas y desventajas, lo que requiere un enfoque equilibrado a la hora de conciliar el valor.

Al hablar sobre el impacto de estos ajustes en el mercado, los expertos de Savills dijeron que regular los precios del suelo para reflejar el valor del mercado aumentará la eficiencia, la transparencia y la liquidez del mercado inmobiliario. Además, los precios de compensación de tierras para la limpieza de sitios para proyectos aumentarán. Esto resultará en un aumento en el costo total de inversión inicial del proyecto de desarrollo, lo que probablemente resultará en un aumento en los precios de las propiedades del proyecto para asegurar ganancias para los inversores;

Además, el impuesto sobre la renta por la transferencia de derechos de uso de tierras aumentó porque se calcula con base en el valor de mercado, lo que ayuda a aumentar los ingresos del presupuesto estatal, proporcionando así capital adicional para el desarrollo de infraestructura.

"La Ley de Tierras de 2024 trae cambios revolucionarios a la tasación de tierras en Vietnam, promoviendo la eficiencia, la transparencia y un enfoque más flexible y receptivo a la tasación de tierras. Al ajustar los precios al mercado y ampliar el poder de toma de decisiones local, la nueva ley tiene como objetivo mejorar el proceso de tasación de tierras, beneficiando tanto al mercado como al presupuesto estatal", dijo la Sra. Giang.

Fuente: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html