Unzureichende Kostenkalkulation, schwierig, Investoren zu gewinnen
Die Vietnam Valuation Association teilte mit, dass diese Einheit auf das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP der Regierung zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise und auf den Dekretsentwurf der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes Nr. 31/2024/QH15 zugegriffen habe.
Die Vietnam Valuation Association ist der Ansicht, dass sowohl das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP als auch der neue Dekretsentwurf viele geeignete Inhalte aufweisen und die Anforderungen erfüllen, um Schwierigkeiten in der Praxis zu beseitigen.
Darüber hinaus stellte die Vietnam Valuation Association jedoch auch fest, dass die im Dekret und im Dekretsentwurf vorgeschriebene Methode zur Grundstücksbewertung nach der Überschussmethode inhaltlich immer noch Mängel aufweist, da die Gesamtkosten, die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen, und die Gewinne, die sie bei Abschluss des Investitionsprojekts erzielen, nicht korrekt und vollständig berechnet werden. Dies wird nicht nur die Anziehung von Investitionen erschweren, sondern auch die Grundstückspreise in unverhältnismäßige Höhen treiben.
Zunächst zu den gesamten Investitionskosten.
Im Dekret 12/2024/ND-CP und im Dekretsentwurf wurden nicht alle Kostenarten vollständig berechnet, um die Gesamtkosten zu ermitteln, die die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen. Die Verordnung berechnet lediglich die Investitionskosten für die Landerschließung, ohne die Anfangskosten zu berücksichtigen, die der Investor für das zur Durchführung des Projekts benötigte Land bezahlen muss. Dabei handelt es sich um die „Landnutzungsgebühr“ (es sei denn, der Investor, der das Projekt umsetzt, ist vom Staat von der Landnutzungsgebühr befreit, dann wird sie nicht berechnet) und die Darlehenszinsen. „Das ist unangemessen“, hieß es in der Stellungnahme des Bewertungsrates.
Zweitens geht es um den Gewinn.
Im Dekret und in beiden Optionen des Dekretsentwurfs: Der Gewinn wird nur auf der Grundlage der Kosten für die Grundstückserschließung berechnet, nicht auf der Grundlage der Gesamtkosten (wie oben erwähnt), die der Investor aufwendet (einschließlich Landnutzungsgebühren + Kosten für die Grundstückserschließung + Geschäftskosten). Dies ist eine Unterschätzung und folgt nicht dem Preisbildungsprinzip: Der Preis muss die Produktions- und Geschäftskosten decken und einen Gewinn abwerfen (was ebenfalls nicht der Gewinnberechnungsmethode der Überschussmethode entspricht, bei der der Gewinn auf der Grundlage des Vermögenswerts berechnet wird). Außerdem wird das Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“ geleugnet, d. h. wenn ein Investor Geld hat, um es in irgendeinem Bereich zu investieren, muss er mit erwarteten Gewinnen rechnen, einschließlich der Einzahlung von Geld auf die Bank, um Zinsen zu erhalten.
Zu Option 1: Der Entwurf verwechselt den Gewinn, den die Investoren erzielen, mit den Kosten, die die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen (Der Entwurf legt fest: Der Gewinn schließt die Kapitalkosten ein); denn der Gewinn ist die Geldmenge, die der Investor erhält. Die Kapitalkosten sind der Geldbetrag, den ein Investor an den „Finanzdienstleister“ zahlen muss.
Bei den Kapitalkosten handelt es sich im Wesentlichen um den Zinssatz für das Geld, das der Investor dem Kreditgeber leiht. Dies ist der Gewinn des Kreditgebers, aber es sind Kosten für den Kreditnehmer, und der Investor hat natürlich keinen Anteil an diesen finanziellen Kosten, sondern muss sie bezahlen, berechnet in der Struktur der Produktions- und Geschäftskosten.
Zu Option 2: Der Gewinn des Investors wird nur auf Basis der Entwicklungskosten berechnet, nicht auf Basis der Gesamtkosten, die, wie oben analysiert, nicht korrekt und vollständig berechnet werden.
Aufgrund der oben genannten Mängel empfiehlt die Vietnam Valuation Association, die Gesamtkosten zur Berechnung des Gewinns für Investoren korrekt und vollständig zu berechnen und dabei die folgenden Kosten einzubeziehen: Gesamtkosten (1) = Landnutzungsgebühr + Entwicklungskosten und Geschäftskosten.
Der Anlegergewinn wird nach der Formel berechnet: Anlegergewinn = Prozentsatz x Gesamtkosten (1).
Vorschlag zur Hinzufügung des Elements „Anlegergewinn“
Zuvor hatte auch die Vietnam Federation of Commerce and Industry (VCCI) zum Entwurf eines Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise Stellung genommen.
Laut VCCI legt Artikel 6.3 des Entwurfs die Formel zur Ermittlung des durchschnittlichen jährlichen Nettoeinkommens fest (= durchschnittliches Jahreseinkommen – durchschnittliche jährliche Ausgaben). Aus Sicht der Unternehmen ist diese Regelung unzumutbar, da sie den Faktor „Anlegergewinn“ (der nicht abzugsfähig ist) unberücksichtigt lässt. Durch die Nichtermittlung des Gewinns des Investors wird die Fairness der angewandten Methoden nicht gewährleistet, da der Investor im Vergleich zur Formel ohne Gewinn investieren und ausbeuten wird. Sämtliche Überschüsse aus der Nutzung des aktuellen Bauzustands auf dem Grundstück während der gesamten Pachtdauer (Einmalzahlung) des Grundstücks werden an den Staat abgeführt, abzüglich der Körperschaftssteuer.
Eine solche Regelung ist mit der Theorie der Differenzmietenermittlung unvereinbar; Erhöhung der Grundstückspreisdifferenz bei Anwendung des Ertragswertverfahrens mit dem Mehrertragswertverfahren (bei gleichen Planungsgrundlagen). Daher wird dem erstellenden Büro empfohlen, die obige Formel um den Faktor „Anlegergewinn“ zu ergänzen.
Artikel 7.3.a des Entwurfs legt fest, dass die Bauinvestitionskosten zur Ermittlung der Grundstückspreise nach der Mehrkostenmethode Folgendes umfassen: Kosten für die Errichtung der technischen Infrastruktur, der sozialen Infrastruktur, des Wohnungsbaus und anderer Bauarbeiten; Ausrüstungskosten; Kosten für die Bauinvestitionsberatung; Projektmanagementkosten und einige andere Kostenpositionen, wie im Investitionskapitalsatz vorgeschrieben.
Nach betriebswirtschaftlicher Betrachtung ist diese Regelung abgeschlossen, weitere hier nicht aufgeführte Kosten fallen nur im Falle der Inanspruchnahme von Investitionskapital an, wie z.B.: Vorlaufkosten für anfallendes Arbeitsvolumen und Preisrutschfaktoren bei der Projektumsetzung; Zinsaufwendungen, Baukosten für temporäre Bauarbeiten, dem Bau dienende Arbeiten, Versicherungen usw. Daher schlägt die VCCI der Redaktion vor, die oben genannten Aufwendungen zu ergänzen.
Ebenfalls laut VCCI sieht Artikel 7.3.b des Entwurfs vor, dass die Geschäftskosten als Prozentsatz des Umsatzes entsprechend dem allgemeinen Niveau vor Ort berechnet werden. Diese Regelung sei unklar und nicht angemessen, heißt es aus der Wirtschaft.
Insbesondere die Geschäftskosten wie Werbe-, Vertriebs- und Betriebskosten variieren in den einzelnen Bereichen erheblich, sodass sich vor Ort nur schwer ein einheitliches Niveau festlegen lässt.
Darüber hinaus ist auch die Zonierung des „örtlichen Gemeinschaftsgrundstücks“ nicht geeignet. Insbesondere bei Projekten in unbebauten Gegenden ohne viele Großprojekte ist das örtliche Gemeinschaftsgrundstück möglicherweise für das jeweilige Projekt nicht geeignet.
Artikel 7.3.c des Entwurfs legt fest, wie der Anlegergewinn nach zwei Optionen berechnet wird. Laut Rückmeldungen von Unternehmen sind die beiden oben genannten Berechnungsmethoden nicht sinnvoll, da sie den Gewinn des gesamten Projekts gemäß der Überschussmethode für Investoren nicht vollständig berechnen.
Konkret wird die Gewinnregelung nur auf die Bauinvestitionskosten berechnet. Dabei handelt es sich lediglich um den Gewinn aus der Immobilienentwicklung (Investition in die Grundstücksentwicklung), nicht um den Gewinn des gesamten Projekts.
Eine solche Regelung widerspricht dem Prinzip der Preisbildung, denn die Preise müssen die Produktions- und Betriebskosten decken sowie Gewinne erwirtschaften. Diese Regelung negiert zudem das Prinzip des „Zeitwerts des Geldes“ (aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation, Risiko) und das Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“ (d. h. bei Investitionen in jedem Bereich muss mit erwarteten Gewinnen gerechnet werden, auch bei Bankeinlagen).
Tatsächlich handelt es sich bei den vom Investor gezahlten Kosten (Gesamtkosten) um alle angemessenen Kosten, die der Investor zahlen muss, um das Projekt abzuschließen (bis zur Übernahme des Unternehmens). Die Gesamtkosten müssen die Grundnutzungsgebühr (bzw. den Grundstückswert) beinhalten – die anfänglichen Investitionskosten, die der Investor zahlen muss, um seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat zu erfüllen.
Wenn diese Kostenart nicht berechnet wird, kann dementsprechend davon ausgegangen werden, dass der Investor die Grundsteuer zweimal zahlen muss: einmal, wenn sie bei der Ermittlung des Grundstückspreises nicht in den ausgeschlossenen Kosten enthalten ist (gemäß dieser Regelung), und zweimal, wenn er Grundnutzungsgebühren zahlen muss (die jedoch nicht als Kostenart abgezogen werden).
Daher wird der Redaktion empfohlen, die Regelung dahingehend abzuändern, dass der Gewinn auf Basis der Gesamtkosten berechnet wird, die der Investor für die Fertigstellung des Projekts aufwenden muss, bis das Produkt gewinnbringend verkauft wird. Die Gesamtkosten müssen die Bauinvestitionskosten, die Geschäftskosten und die Landnutzungsgebühren umfassen – die anfänglichen Investitionskosten, die die Investoren zahlen müssen, um ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.
Artikel 4.2.d des Entwurfs sieht die Festlegung der Grundstückspreise für die Landzuteilung und Landpacht entsprechend der Entschädigung, Unterstützung und des Umsiedlungsfortschritts gemäß Artikel 257.2.c des Landgesetzes von 2024 vor.
Als Zeitpunkt für die Ermittlung des Grundstückspreises soll nach Ansicht der Unternehmen erst der Zeitpunkt der Räumung und Übergabe des Grundstücks für Investitionen herangezogen werden.
Tatsächlich gibt es Fälle, in denen die Landzuteilung zu gering ist und nicht investiert werden kann. Daher sollte für die Bestimmung des Landpreises nicht zu viel Zeit aufgewendet werden. Wenn solche Regelungen getroffen werden, entstehen unnötige Verfahren und es wird notwendig, eine unsynchronisierte Preisgestaltung zu wählen, bei der viele Flächen übergeben werden, die nicht ausreichen, um Investitionen zu tätigen, oder auf der geplanten Fläche keine Einnahmen erzielt werden.
Daher sollte geregelt werden, dass die Mehrbeträge auf die gesamte Projektfläche gemäß Bebauungsplan bzw. Masterplan bis zum Zeitpunkt der Grundstücksbewertung berechnet werden, aufgeteilt nach dem Flächenanteil zur übergebenen Fläche.
TM
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Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
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