Die Festlegung von Grundstückspreisen auf Grundlage marktwirtschaftlicher Grundsätze ist ein wichtiger Fortschritt.

Marktprinzipien fördern

Den Experten von Savills zufolge bringt das vietnamesische Bodengesetz 2024 erhebliche Änderungen an den Grundsätzen der Grundstücksbewertung mit sich. Der Schwerpunkt liegt dabei auf einer Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien, was zu mehr Transparenz und Liquidität auf dem Immobilienmarkt beitragen wird.

Bisher wurde die Grundstücksbewertung nach dem Prinzip des Nutzungszwecks und der Nutzungsdauer geregelt und „in Übereinstimmung mit den üblichen Bodenpreisen auf dem Markt“ aus Auktionspreisen und der Bodennutzung ermittelt. Das neue Bodengesetz betont jedoch die Marktprinzipien. Dies bedeutet, dass der ermittelte Grundstückspreis den tatsächlichen Marktwert des Grundstücks widerspiegelt.

Der Marktwert wird vom International Valuation Standards Council (IVSC) wie folgt definiert: „Der Marktwert einer Immobilie ist der geschätzte Preis, zu dem eine Immobilie am Tag und am Ort der Bewertung zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem kaufwilligen Verkäufer in einer unabhängigen, fundierten Transaktion verkauft werden würde, bei der die Parteien sachkundig, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben.“

Die neuen Gesetzesänderungen haben marktwirtschaftliche Prinzipien gefördert.

Frau Giang merkte an, dass der Marktwert eindeutig das Verständnis sowohl der Käufer als auch der Verkäufer auf dem Markt widerspiegele. Das Grundstück wird dann dem Investor zugeteilt, der bereit ist, den höchsten Preis zu zahlen. Dieser Ansatz trägt zu einer effizienteren Landzuteilung und -nutzung bei.

Wenn die Datenbank der Grundstückspreise fertiggestellt ist, werden künftig auch Informationen zu Kauf- und Verkaufsübertragungen veröffentlicht. An diesem Punkt können Käufer und Verkäufer auf Transaktionsinformationen zugreifen. Dadurch entsteht ein klares Bewusstsein, das zu mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt beiträgt. Darüber hinaus wird auch der Kauf und Verkauf von Immobilien einfacher, was zu einer höheren Liquidität auf dem Markt beiträgt.

Bewertungsmethoden

Im Gegensatz zum vorherigen Gesetz, in dem es an klaren Regelungen mangelte, enthält Artikel 158 des Grundstücksgesetzes von 2024 auch detaillierte Vorschriften zu Bewertungsmethoden sowie zu den Fällen und Bedingungen für die Anwendung jeder Methode.

In Bezug auf Bewertungsmethoden schreibt das Landgesetz von 2023 fünf Bewertungsmethoden vor: Vergleich, Abzug, Einkommen, Überschuss und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Das überarbeitete Bodengesetz sieht vier Methoden vor, von denen die Abzugsmethode als Sonderfall der Vergleichsmethode gilt. Die beiden am häufigsten zur Bewertung von Entwicklungsprojekten verwendeten Methoden sind die Methode des direkten Vergleichs und die Überschussmethode.

Beim Direktvergleichsverfahren wird durch Vergleich der Transaktionspreise ähnlicher Immobilien am Markt der Wert der zu bewertenden Immobilie ermittelt. Diese Methode eignet sich für Vermögenswerte wie Stadthäuser oder Wohnungen mit vielen Transaktionsdaten und ähnlichen vergleichbaren Vermögenswerten und trägt dazu bei, die Subjektivität bei der Durchführung von Anpassungen zu minimieren.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin für Beratungsdienste, Savills HCMC

Darüber hinaus handelt es sich hierbei auch um eine einfache, leicht verständliche und zeitsparende Methode. Allerdings weist diese Methode auch gewisse Schwächen auf. Die wichtigsten Einschränkungen sind die begrenzten Daten und die Datengenauigkeit. Darüber hinaus erfordert die Methode Anpassungen, die für den Gutachter subjektiv sein können. Insbesondere bei Vermögenswerten, die als gemischt genutzte Entwicklungsprojekte bewertet werden müssen, ist es aufgrund der unterschiedlichen Zusammensetzung der einzelnen Landnutzungsarten sehr schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, ähnliche vergleichbare Vermögenswerte zu finden.

Mit der Überschussmethode wird das Entwicklungspotenzial eines Projekts bewertet. Dabei werden die Einnahmen geschätzt und die Kosten abgezogen, um den überschüssigen Grundstückswert zu bestimmen. Bei der methodischen Bewertung beurteilt der Gutachter auch die Durchführbarkeit und Rentabilität des Projekts und unterstützt so den Investitionsentscheidungsprozess.

Mit dieser Methode können Entwickler unterschiedliche Entwicklungsszenarien analysieren, um den optimalen Landnutzungsplan zu ermitteln, der den höchsten Wert liefert, auch als höchste und beste Nutzung bezeichnet. Trotz seiner zahlreichen Vorteile erfordert der Residualansatz eine komplexe Finanzmodellierung und Finanzexpertise sowie ein gründliches Verständnis der Marktprognosen zu Verkaufspreisen und -kosten und der Projektentwicklungsplanung. Dies macht die Residualmethode aufgrund der umfangreichen Marktdatenerhebung zeitaufwändig.

Ein großes Problem bei Grundstücksbewertungsmodellen besteht darin, dass sie auf Annahmen beruhen, die dazu führen, dass die Bewertungsergebnisse stark von Variablen wie Umsatzprognosen, Kostenschätzungen und Projektdauer beeinflusst werden. Jede Bewertungsmethode hat ihre Vor- und Nachteile und erfordert bei der Wertermittlung einen ausgewogenen Ansatz.

Zu den Auswirkungen dieser Anpassungen auf den Markt sagten die Experten von Savills, dass eine Regulierung der Grundstückspreise, um den wahren Marktwert widerzuspiegeln, die Effizienz, Transparenz und Liquidität des Immobilienmarktes steigern werde. Darüber hinaus werden die Entschädigungspreise für Grundstücke bei der Rodung von Bauvorhaben steigen. Dies wird zu einer Erhöhung der gesamten anfänglichen Investitionskosten des Entwicklungsprojekts führen, was wahrscheinlich zu einer Erhöhung der Projektimmobilienpreise führen wird, um Gewinne für die Investoren sicherzustellen;

Darüber hinaus wurde die Einkommensteuer auf die Übertragung von Landnutzungsrechten erhöht, da sie auf der Grundlage des Marktwerts berechnet wird. Dies trägt dazu bei, die Einnahmen des Staatshaushalts zu erhöhen und stellt somit zusätzliches Kapital für die Entwicklung der Infrastruktur bereit.

„Das Bodengesetz von 2024 bringt bahnbrechende Änderungen bei der Grundstücksbewertung in Vietnam mit sich und fördert Effizienz, Transparenz und einen flexibleren und reaktionsfähigeren Ansatz bei der Grundstücksbewertung. Durch die Anpassung der Preise an den Markt und die Ausweitung der lokalen Entscheidungsbefugnisse zielt das neue Gesetz darauf ab, den Prozess der Grundstücksbewertung zu verbessern und sowohl dem Markt als auch dem Staatshaushalt zu nützen“, sagte Frau Giang.

Quelle: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html