Grundstücksmakler „schlagen Wellen“, „erzeugen Hitze“ und verursachen Chaos auf dem Immobilienmarkt

Immobilienmarkt erholt sich positiv

Laut dem Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARs) zeigten insbesondere das dritte Quartal 2024 und die ersten 9 Monate des Jahres 2024 im Allgemeinen eine positive Erholung des Immobilienmarktes nach einer schwierigen Zeit. Dies ist teilweise auf die wirtschaftliche Stabilität und die unterstützende Regierungspolitik zurückzuführen.

Insbesondere das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024 treten offiziell am 1. August 2024 in Kraft, also 5 Monate früher als die vorherigen Regelungen. Sie tragen dazu bei, den Rechtskorridor für den Immobilienmarkt zu perfektionieren und einen neuen Zyklus für den Markt in eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Richtung zu eröffnen. Alle Immobiliensegmente, von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien, weisen Anzeichen eines positiven Wachstums auf und es werden viele neue Projekte umgesetzt.

In jüngster Zeit gab es Anzeichen einer „Erhitzung“ des Immobilienmarktes. (Foto: ST)

Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARs IRE), sagte, dass der Markt für Wohnimmobilien erste Anzeichen einer „Erhitzung“ zeige.

Dementsprechend ist die Geschichte der Landauktionen „heißer“ denn je, da die Auktionen „über Nacht“ abgehalten werden und Hunderte, ja Tausende von Menschen bereit sind, „zu essen und zu warten“, um sich einen Platz zu sichern. Der Gewinnerpreis ist ebenfalls ein Rekordhoch, das dem von Projektland mit gut investierter Infrastruktur entspricht.

Der Markt wird auch vom Wohnungssegment angeführt, wo die Preise sowohl auf dem Primär- als auch dem Sekundärmarkt ständig neue Höchststände erreichen. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit der Aufforderung, ihre Häuser zu verkaufen. Trotz der hohen Verkaufspreise haben neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten verzeichnet.

Neben den Wohnungstypen verzeichneten auch einige neu gestartete Flachbauprojekte großer Investoren trotz steigender Preise eine „Rekordzahl“ an Buchungen. Viele Wohnungen haben gute Lagen, was nicht nur hohe Preise bedeutet, sondern um sie zu kaufen, müssen Kunden/Investoren auch die Differenz bezahlen.

Grundstücksmakler „schlagen Wellen“

Neben den Ergebnissen aus tatsächlichem Angebot und Nachfrage gab es auch Anzeichen einer „Erhitzung“ des Marktes. Diese Situation schlägt sich in Grundstücksspekulationen nieder, treibt die Hauspreise in die Höhe und führt zu intransparenten Immobilientransaktionen.

„Viele Kleinanleger drängen aus Spekulationsgründen auf den Markt und lassen die Immobilienpreise ins Unermessliche steigen. Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer „Erhitzung“ erkennbar, da die Angebotspreise für verkaufte Wohnungen aufgrund der „Hilfe“ einiger Spekulantengruppen immer höher werden. Diese Anzeichen sind alle auf das mangelnde Angebot zurückzuführen, das sich jedoch verbessert hat“, sagte Frau Mien.

Neben den Ergebnissen aus tatsächlichem Angebot und Nachfrage gab es auch Anzeichen einer „Erhitzung“ des Marktes. (Foto: VOV)

Konkret sagte Frau Mien, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten verzeichnete, darunter etwa 14.750 neu eröffnete Produkte, was einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht. Trotz des Rückgangs der Menge laut Statistik zeigte das Angebot im dritten Quartal immer noch ein „Wachstum“, als eine Reihe neuer Projekte auftauchten, insbesondere durch die Präsenz von Großprojekten, die mit der Umsetzung begannen, was den Markt „lebendiger“ machte.

In den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 wurden auf dem Markt 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten. Das Angebot weist weiterhin eine starke Differenzierung auf. Dementsprechend stammen 70 % des Neuangebots aus dem Wohnungssegment. Der überwiegende Teil davon entfällt auf Produkte mit Verkaufspreisen von 50 Millionen VND/m2 oder mehr. Bezahlbare Gewerbewohnungen gibt es auf dem Markt fast überhaupt nicht. Auf regionaler Ebene lag der Norden mit 46 % beim Neuangebot an der Spitze, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

Die Forschungsdaten von VARS zeigen außerdem, dass das Angebot zwar hauptsächlich im High-End- und Luxussegment angesiedelt ist, der gesamte Markt im dritten Quartal jedoch etwa 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, was einer Absorptionsrate von 51 % entspricht. Dies spiegelt das Marktinteresse an neuen Immobilienprodukten wider, auch wenn ein Großteil des neuen Angebots einen hohen Standard aufweist und die Investitionskosten, insbesondere die grundstücksbezogenen Kosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate gingen im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt zurück, stiegen jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Davon blieb das Volumen der Wohnungstransaktionen „überwältigend“ und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten. Wohnungsbauprojekte in Hanoi verzeichneten kurz nach der Eröffnung zum Verkauf sogar eine Absorptionsrate von bis zu 90 %.

Der Trend, kleine Wohnungen zu bauen, um den Gesamtwert der Wohnung zu senken und sie besser auf die Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten von Singles und jungen Familien abzustimmen, ist immer deutlicher zu erkennen. Dies ist zugleich die beste Form der Liquiditätserfassung.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt 30.589 erfolgreiche Transaktionen, 2,5-mal mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Viele neue Projekte, die Ende September gestartet wurden und Buchungen erhielten, verzeichneten ebenfalls ein großes Interesse und „riesige“ Einlagen.

Was die Verkaufspreise betrifft, sind die Immobilienpreise weiterhin auf einem hohen Niveau „verankert“, sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, insbesondere im Wohnungssegment. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird immer schwerwiegender, da das Angebot zwar verbessert wurde, aber immer noch Schwierigkeiten hat, die Nachfrage zu decken. Darüber hinaus wird der Großteil des neuen Angebots weiterhin in hohem Standard fertiggestellt, während die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Insbesondere im dritten Quartal stieg das Primärpreisniveau in Hanoi weiter an und zeigte keine Anzeichen eines Abflauens, während sich das Angebot schrittweise verbesserte. Neue Projekte, von Flachbauten bis hin zu Hochhäusern, vor allem im gehobenen Segment und im Luxussegment, erfahren nach wie vor große Aufmerksamkeit vom Markt. Dies hat dazu geführt, dass die Preise für Zweitwohnungen weiterhin hoch bleiben, auch wenn sich die Liquidität nach einer Phase „heißen“ Wachstums allmählich stabilisiert hat.

Auch in Da Nang wurde beim Grundpreisniveau für Wohnungen ein „Rekord“-Anstieg verzeichnet; mehr als 50 % des neuen Angebots kosteten über 80 Millionen VND/m2. Allerdings ist der Markt dank der Investitionsnachfrage von Käufern aus anderen Provinzen, insbesondere Investoren aus Hanoi, immer noch gut absorbiert. Darüber hinaus haben sich auch die Preise auf der Zweitmarktebene allgemein verbessert. In einigen Gebieten stiegen die Preise für Wohngrundstücke im gleichen Zeitraum um 10 bis 25 Prozent.

Für Ho-Chi-Minh-Stadt bleibt das Primärpreisniveau stabil auf hohem Niveau, da das Angebot hauptsächlich aus laufenden Projekten stammt. Unterdessen stiegen die Primärpreise in den Provinzen und Städten am Stadtrand von Ho-Chi-Minh-Stadt leicht um 3 bis 5 Prozent, wobei das neue Angebot höhere Verkaufspreise erzielte.

Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, der die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der von VARS ausgewählten und beobachteten Stichprobe von 150 Projekten widerspiegelt, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Stichprobenprojektclusters in Hanoi ab Q3/2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einer Steigerung von 64,0 % gegenüber Q2/2019 entspricht. Der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht. In Da Nang verzeichnete der Marktpreisindex von Da Nang im dritten Quartal einen Anstieg von 46,2 % und war damit stärker als in Ho-Chi-Minh-Stadt.

„Die Nachfrage nach Immobilien, einschließlich Wohn- und Investitionsbedarf, verlagert sich weiterhin in Vorstädte, Provinzen/Städte rund um die beiden Sonderstadtgebiete und auf den Sekundärmarkt mit vielen Optionen zu günstigeren Preisen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wird stark nach Wohnungen und Häusern unter 3 Milliarden VND ‚gejagt‘“, betonte Frau Mien.

Quelle: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html