„Die Großen profitieren, die Kleinen werden im Stich gelassen“

(CLO) Der Immobilienmarkt hat das Jahr 2024 mit positiven Erholungsergebnissen „abgeschlossen“. Allerdings verlief die Markterholung im Jahresverlauf ungleichmäßig und es gab deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Segmenten, Regionen, Produkttypen und Anbietern.

Der Immobilienmarkt wird fragmentiert.

Laut dem Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARs) erholt sich der vietnamesische Immobilienmarkt deutlich. Allerdings weist die Erholung des Immobilienmarktes noch viele Defizite auf und es kommt zu starken Differenzierungen zwischen Segmenten, Regionen, Produktarten und Anbietern.

VARs haben analysiert, dass im Jahr 2024 auf dem Markt mehr Flachbauten zum Verkauf stehen werden; Wohnungen werden jedoch immer noch der dominierende Typ sein und im Jahr 2024 bis zu 70 % des gesamten Angebots an Neubauwohnungen ausmachen. Das Angebot an neuen Wohnungen liegt hauptsächlich im gehobenen Luxussegment mit Preisen ab 50 Millionen/m2 und mehr, was 65 % des Gesamtangebots entspricht.

Der vietnamesische Immobilienmarkt entwickelt sich nicht nachhaltig und spaltet sich. (Foto: MC)

Auf regionaler Ebene werden 60 % des Neubauangebots im Jahr 2024 durch Projekte in der nördlichen Region gedeckt. Auf die südlichen und zentralen Regionen entfallen dagegen nur 29 % bzw. 11 %. Die Hauptversorgung erfolgt durch Großstadtprojekte in den Vororten sowie in den Provinzen und Städten, die an die beiden Sonderstadtgebiete angrenzen.

Die Zahl der neuen Angebotseröffnungen in der südlichen Region hat im letzten Quartal 2024 mit der Freigabe einer Reihe von Großprojekten zum Verkauf deutlich zugenommen, konnte jedoch immer noch nicht mit der Wachstumsrate des Angebots aus den nördlichen Provinzen und Städten „Schritt halten“.

Was die Anbieter betrifft, so stammen 62 % des neuen Wohnungsangebots von Großinvestoren und ausländischen Investitionsorganisationen. Unter ihnen stechen die Ökosysteme großer Unternehmen hervor.

Um diese Frage zu klären, sagten VARs, dass die neuen, von der Nationalversammlung verabschiedeten Gesetze größeren Unternehmen viele Chancen und Vorteile bringen. Beispielsweise ist nach den neuen Regelungen des Bodengesetzes von 2024 der Landerwerb für gewerbliche Wohnbauprojekte nur auf Großprojekte mit synchroner Infrastruktur beschränkt, was die Umsetzung vieler kleiner und mittelgroßer Projekte verhindert, insbesondere solcher, die auf das Segment des bezahlbaren Wohnraums in Großstädten abzielen.

Laut VARs verfügen kleine und mittlere Immobilienunternehmen nicht über die finanzielle Kapazität, Großprojekte umzusetzen, und haben bei der Entwicklung anderer gewerblicher Wohnbauprojekte Schwierigkeiten, da sie bei den Räumungsverhandlungen mit der örtlichen Bevölkerung Schwierigkeiten haben. Diese Unternehmensgruppe verfügt nicht über genügend Kapazitäten und Erfahrung, um bei Auktionen und Ausschreibungen für vom Staat aufgelegte Grundstücksfonds mitzuhalten.

Die „Knoten“, die gelöst werden müssen

VARS ist der Ansicht, dass Vietnam für eine stabile und nachhaltige Entwicklung des Marktes eine Förderpolitik braucht, um das Angebot auf dem Markt zu erhöhen, insbesondere bezahlbare gewerbliche Wohnprodukte und Sozialwohnungen.

Erstens ist es notwendig, die in Schwierigkeiten geratenen Immobilienprojekte weiterhin zu prüfen und sie nach der Ursache und der für die Abwicklung zuständigen Stelle zu klassifizieren. Gleichzeitig müssen Sie rückständige Projekte entschlossen wiederherstellen und abarbeiten.

Zweitens: Entwicklung von Regelungen für detaillierte und spezifische Bewertungsverfahren für jede konkrete Situation, sodass diese von Kommunen und Bewertungsunternehmen problemlos umgesetzt werden können. Dies verkürzt die Zeit zur Ermittlung der Grundstückspreise und dient als Grundlage für die Berechnung der Landnutzungsgebühren für laufende Immobilienprojekte. Dies trägt dazu bei, unvollendete Projekte „wiederzubeleben“ und neues Angebot auf den Markt zu bringen.

Drittens: Es müssen dringend Investitionsrichtlinien für kleine und mittelgroße Immobilienprojekte verabschiedet werden. Erwägen und erforschen Sie Optionen zur Unterstützung der Rodung von Baugrundstücken für Projekte im bezahlbaren Segment, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen.

Viertens: Erforschen Sie einen Plan, der es den Unternehmen, die Immobilienprojektübertragungen erhalten, ermöglicht, für die Erfüllung der bisherigen finanziellen Verpflichtungen des Übertragenden verantwortlich zu sein, um die Projektumsetzung zu fördern und Angebot auf den Markt zu bringen.

Denn nach den geltenden Regelungen dürfen Investoren Projekte erst dann übertragen, wenn sie ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat hinsichtlich der zum Projekt gehörenden Grundstücke erfüllt haben. Da die meisten Unternehmen nicht über genügend finanzielle Kapazitäten verfügen, um ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, sind sie gezwungen, Projekte zu übertragen.

Viele Investoren, insbesondere ausländische Investoren mit ausreichend Kapazitäten und dem Wunsch, unvollendete Immobilienprojekte „wiederzubeleben“, sowie dem Bedarf, große, erschwingliche gewerbliche Wohnbauprojekte zu entwickeln, haben aufgrund rechtlicher Probleme und des Zugangs zu Grundstücksmitteln Schwierigkeiten.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus muss nicht nur die Umsetzung neuer gesetzlicher Bestimmungen zum sozialen Wohnungsbau vorangetrieben werden, sondern auch das Denken über den sozialen Wohnungsbau in eine proaktivere und positivere Richtung geändert werden.

Dementsprechend müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden bei der Planung der Arbeit eine entscheidende Rolle spielen. Fordern Sie die Kommunen auf, die Stadt- und Gewerbegebietsplanung dringend zu überprüfen und zu ergänzen und ausreichend Land für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen. Investitionsrichtlinien für soziale Wohnungsbauprojekte müssen dringend genehmigt werden.

Gebiete mit genehmigten Investitionsrichtlinien müssen dringend Bauinvestoren auswählen. Erhöhen Sie die öffentlichen Investitionen, nutzen Sie Kapital aus dem Staatshaushalt, um in die Infrastruktur rund um das für die Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten vorgesehene Gebiet zu investieren, und entwickeln Sie einen Fonds für sauberes Land für Sozialwohnungen.

Für Unternehmen ist es nicht nur notwendig, sich weiterhin aktiv mit den staatlichen Verwaltungsbehörden abzustimmen, um Hindernisse für Projekte aus dem Weg zu räumen, sondern auch, sich an das neue Gesetz zu halten, um die richtige Entwicklungsrichtung einzuschlagen. Kleine und mittelgroße Investoren können in Randmärkten und neuen Märkten, in denen die Grundstücksfonds noch groß und die Preise nicht zu hoch sind, „erschwingliche“ Projekte erforschen und entwickeln.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html