Experten „schauen genau hin, sprechen ehrlich“ über die Immobiliensituation im Jahr 2024

Sozialer Wohnungsbau braucht die Hand des Staates

PV: Das Jahr 2023 ist ein Jahr mit vielen Schwierigkeiten und Herausforderungen für die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobiliensektor im Besonderen. Die Regierung erließ zahlreiche Maßnahmen zur Linderung der Marktschwierigkeiten. Wie beurteilen Sie die „Unterstützung“ des Immobilienmarktes durch die Politik in jüngster Zeit?

Herr Nguyen Van Duc: In jüngster Zeit hatten die von der Regierung erlassenen Maßnahmen einen positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt. Die von der Regierung erlassenen Maßnahmen haben jedoch lediglich zur Beruhigung der Gemüter beigetragen und nicht wirklich tiefgreifend, direkt und gründlich zum Wohle der am Immobilienmarkt beteiligten Akteure eingegriffen.

Immobilienexperte Nguyen Van Duc.

Die „Krankheit“ des Immobilienmarktes liegt meiner Meinung nach jedoch nicht an der Politik, sondern an den Unternehmen selbst (falsches Segmentinvestment, falsches Zielinvestment, Unternehmen, die „Hühner hüten“ – PV). Wenn Investitionen falsch sind, Unternehmen hohe Kredite bei Banken aufnehmen und nicht in der Lage sind, die Situation zu lösen, kann sie keine politische Strategie „retten“. Darüber hinaus unterliegen Richtlinien und Gesetze einer gewissen Verzögerung, sodass sie nicht über Nacht in Kraft treten können.

PV: Viele Meinungen besagen, dass das (geänderte) Wohnungsbaugesetz den Engpass im sozialen Wohnungsbau beseitigt hat. Was denkst du darüber?

Herr Nguyen Van Duc: Der Zweck des sozialen Wohnungsbaus besteht darin, den Armen eine Unterkunft zu verschaffen. Dies ist eine gute Strategie, entscheidend ist jedoch, wie sie umgesetzt wird.

Die neuen Regelungen im (geänderten) Wohnungsbaugesetz sind offener und erleichtern armen Menschen den Zugang zu Sozialwohnungen. Meiner persönlichen Meinung nach bedarf der soziale Wohnungsbau jedoch der Unterstützung des Staates und darf sich nicht auf Unternehmen verlassen.

Tatsächlich haben viele Unternehmen und wir in sozialen Wohnungsbau investiert, aber nach einiger Zeit konnten sie nicht überleben. Damals kam es beim Bau von Sozialwohnungen zu Verwaltungsverfahren, steigenden Preisen, Bankzinsen, langen Bauzeiten usw., was den Unternehmen doppelte Verluste bescherte. Deshalb investieren derzeit nur sehr wenige Unternehmen in den sozialen Wohnungsbau.

Unser Ziel ist es, bis 2030 über eine Million Sozialwohnungen zu verfügen, doch uns fehlen das Kapital und die Mechanismen, um dies zu verwirklichen. Meiner Ansicht nach wird es für uns schwierig werden, wie geplant „die Ziellinie zu erreichen“.

Meiner Meinung nach sollten wir den Mietwohnungssektor ausbauen und es sollten Verordnungen und Standards zur Entwicklung dieses Segments erlassen werden. Die Qualität von Mietwohnungen muss nicht so hoch sein wie die von gewerblichen Wohnungen, sodass arme Menschen leichteren Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben.

Wird der Immobilienmarkt der Flaute entkommen?

PV: Viele Meinungen besagen, dass der Immobilienmarkt viele positive Faktoren erhält und derzeit über genügend gute Informationen verfügt, um einen neuen Zyklus zu starten. Wie beurteilen Sie die Immobiliensituation im Jahr 2024?

Herr Nguyen Van Duc: Der Immobilienmarkt wird sich ab 2022 bis Ende 2023 verschlechtern, und viele Menschen glauben, dass es Ende 2023 wieder aufwärtsgehen wird. Für den Markt war es jedoch ein düsteres Jahr, wie zahlreiche Insolvenzen, insolvente Unternehmen, gesperrte Konten usw. belegen.

Meiner Meinung nach ist 2023 ein „dunkles“ Jahr für den Immobilienmarkt. Aufgrund dieser schwierigen Lage wenden sich Immobilienunternehmen immer wieder an die Behörden und bitten um „Rettung“, um ein Einfrieren und Zusammenbrechen des Marktes zu verhindern.

Experten gehen davon aus, dass der Immobilienmarkt auch im Jahr 2024 trübe bleiben wird.

In den letzten Jahren waren viele Menschen aufgrund der Auswirkungen von Covid-19 „ängstlich“ und mussten sogar ihre Ersparnisse ausgeben, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Sie haben keine Ersparnisse, kein Geld, um ein Haus zu kaufen.

Wir müssen uns auch der Realität stellen: Solange die Menschen noch immer mit ihrem täglichen Leben zu kämpfen haben, wird der Immobilienmarkt weiterhin trübe bleiben und kaum positive Farben aufkommen lassen. Dementsprechend kann der Immobilienmarkt aus meiner Sicht im Jahr 2024 nicht wie erwartet florieren, ich sage offen, dass die Marktlage weiterhin trübe bleibt.

PV: Warum vertreten Sie die Ansicht, dass der Immobilienmarkt der düsteren Lage nicht entkommen ist?

Herr Nguyen Van Duc: Viele Jahre lang haben sich Immobilienunternehmen auf Investitionen in High-End-Produkte konzentriert. Sie bauen Villen, Geschäftshäuser, Resorts ... zu hohen Preisen, deren Wert sich in kurzer Zeit um zig Milliarden Dong erhöht. Sie stellen Produkte für die Reichen her, die sich nur die Tycoons leisten können, ohne der Herstellung von Produkten für Menschen mit geringem Einkommen Beachtung zu schenken.

Diese Realität gibt es nicht nur in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, sondern auch an vielen anderen Orten. Projekte, die in Massen eröffnet werden, sind nicht von Vorteil für die Gemeinschaft oder die Gesellschaft, sondern sie werden eröffnet, um sich selbst zu retten. Immobilienunternehmen entwickeln in der Hoffnung auf Gewinne intensiv Villen, Resorts, Geschäftshäuser usw. Allerdings handelt es sich dabei um Großprojekte, die Bankkredite und die Ausgabe umfangreicher Anleihen erfordern.

Allerdings bestehen im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld Risiken für die Unternehmen, da die Effizienz der Nutzung dieses Segments nicht hoch ist. Viele Flächen werden sogar gebaut und stehen dann leer, um dann innerhalb von 1–2 Jahren für 0 VND vermietet zu werden. Schlechte Liquidität, hohe Zinsen und hoher Fälligkeitsdruck machen den Unternehmen zu schaffen. Bildlich gesprochen befindet sich der High-End-Immobilienmarkt in einer Sackgasse, viele Projekte sind gescheitert und Investoren können ihr Geld nicht zurückbekommen. Betrachtet man den tatsächlichen Kontext, zeigt sich, dass der Immobilienmarkt eine schwierige Zeit durchgemacht hat, es aber immer noch viele „dunkle Wolken“ gibt.

Darüber hinaus wird der Staat künftig die Eigentümer von Zweitwohnungen identifizieren und besteuern – ein fataler Schlag für Spekulanten und Geldwäscher über Immobilien. Dementsprechend sind diejenigen, die Immobilien „besitzen“, gezwungen, zu verkaufen und zu fliehen.

Darüber hinaus hat der Staat in jüngster Zeit die Kreditvergabe verschärft, was den Unternehmen Probleme bereitet. Meiner Meinung nach ist diese Politik jedoch völlig richtig. Nehmen wir als Beispiel den Fall Van Thinh Phat, bei dem Hunderte von Tochterunternehmen Kapital liehen, was zahlreiche Konsequenzen nach sich zog. Eine Einschränkung der Anleihenausgabe und der Bankkredite ist notwendig.

Auch die Bankenreife im Jahr 2024 belastet die Unternehmen. Viele Immobilienunternehmen müssen Bankkredite und Anleihen fällig stellen, während viele Cashflows nicht verfügbar sind. Derzeit gibt es meines Wissens Unternehmen, die keinen einzigen Dong eintreiben können. Denn zwar wird viel in das High-End-Segment investiert, für den Kauf von Produkten gibt aber nach wie vor niemand Geld aus. Viele Unternehmen „verlängern ihre Lebensdauer“, indem sie den Leuten raten, ihre Verkäufe um ein bis zwei Jahre zu verlängern oder sie in Überschussprodukte umzuwandeln. All diese Fakten zeichnen teilweise ein Bild des Immobilienmarktes.

PV: Dennoch wird der Immobilienmarkt im Jahr 2024 weiterhin vor vielen Herausforderungen stehen. Müssen Immobilienunternehmen „gerettet“ werden, Sir?

Herr Nguyen Van Duc: Tatsächlich gab es in letzter Zeit viele Unternehmen, die auf spekulative und opportunistische Weise Geschäfte machten und damit den Markt durcheinanderbrachten. Sie verkaufen spekulative, ineffiziente Produkte und wenn wir sie „retten“, wäre das anderen Branchen gegenüber unfair.

Warum müssen wir „retten“, wenn viele Immobilienunternehmen zu Spekulationszwecken operieren, ohne der Gemeinschaft einen Nutzen zu bringen? Meiner Meinung nach sollten Unternehmen gerettet werden, die erfolgreich wirtschaften, gute Projekte haben und darauf abzielen, Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen zu schaffen. Bei Unternehmen, die nicht ordnungsgemäß funktionieren, soll der Markt entscheiden.

PV: Vielen Dank für das Interview!

Ngan Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html