Welche „Farbe“ soll der Immobilienmarkt im Jahr 2024 haben?

Der Markt bleibt kurzfristig schwierig

Laut dem Immobilienexperten Nguyen Van Duc sind das (geänderte) Wohnungsbaugesetz, das (geänderte) Immobiliengeschäftsgesetz und das (geänderte) Grundstücksgesetz, die von der Nationalversammlung verabschiedet wurden, die rechtlichen Korridore, die zu einer gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen sollen.

Allerdings werden diese Gesetze erst Anfang 2025 in Kraft treten, und Herr Duc ist besorgt darüber, wie viele Unternehmen und Kunden in dieser Zeit „die Belastung tragen“ und überleben können.

Experten zufolge hat sich die Lage auf dem Immobilienmarkt nicht verbessert.

Aus Sicht der Vietnam Association of Realtors (VARS) wird sich der Immobilienmarkt jedoch kräftig erholen. Zahlreiche Projekte liegen schon seit längerem „brach“, sodass auf die Lösung rechtlicher Probleme (70 % aller Probleme der Immobilienbranche) gewartet wird.

Daher wird erwartet, dass das Landgesetz von 2024 rechtliche Engpässe beseitigt und dazu beiträgt, viele Projekte „wiederzubeleben“ und schnell auf den Markt zu bringen. Die Neuerungen im Grundstücksgesetz 2024 haben große Auswirkungen auf die am Immobilienmarkt beteiligten Unternehmen.

Laut Immobilienexperte Nguyen Van Duc hat sich das Gesamtbild des Immobilienmarktes nicht verbessert, und kurzfristig blieben weiterhin Schwierigkeiten bestehen.

Für das Segment der Reihenhäuser und Villen prognostiziert der Experte weiterhin Ruhe und geringe Liquidität. Reihenhaus- und Villenprojekte in der Innenstadt werden schwer verkäuflich sein, da sie von der „Hauskennzeichnung“ und der „Haussteuer“ betroffen sind.

In den letzten Jahren konzentrierten sich Immobilienunternehmen vor allem auf Investitionen in High-End-Produkte, die Preise für Villen und Geschäftshäuser sind ziemlich hoch und sind in kurzer Zeit „explodiert“ angestiegen. Sie stellen Produkte her, die sich an die Reichen richten, und kümmern sich nicht um „erschwingliche“ Produkte, die der Mehrheit der Bevölkerung, nämlich den Geringverdienern, zugute kommen. Wenn massenhaft Projekte mit dem Ziel der Gewinnerzielung eröffnet werden, ohne der Gemeinschaft und der Gesellschaft einen Nutzen zu bringen, dann ist die Geschäftsstrategie des Unternehmens völlig daneben.

„Zehntausende Condotels, Ladenhäuser und Ferienvillen sind eingefroren. Dementsprechend werden Unternehmen, Kunden und Banken schwere Verluste erleiden. Dies ist die größte Katastrophe für den Immobilienmarkt zum gegenwärtigen Zeitpunkt.

Vor dem Hintergrund, dass viele Unternehmen ihre Produkte nicht verkaufen können, kein Kapital umschlagen können und nicht über die finanziellen Mittel für eine Umstrukturierung verfügen; Konten werden eingefroren, während die Belastung durch die Zahlung von Zinsen und die Fälligkeit von Bankanleihen schwer auf den Unternehmen lastet. Darüber hinaus seien viele Projekte ins Stocken geraten, bei manchen gebe es sogar rechtliche Probleme, so dass die Unternehmen in einem Zustand der „Angst“ seien und befürchteten, dass sogar Unternehmen ohne ausreichendes wirtschaftliches Potenzial „sterben“ würden, erläuterte Herr Duc seine Perspektive.

Preissteigerungen im Wohnungssegment halten an

Im Wohnungssegment schätzte der Experte Nguyen Van Duc, dass dies heute das Segment mit der besten Absorptionsrate auf dem Markt sei. Das Angebot in diesem Segment habe sich jedoch aufgrund der Knappheit an Projekten mit Baugenehmigungen und der Tatsache, dass in der Innenstadt nur sehr wenige Mehrfamilienhäuser errichtet würden, nicht verbessert.

Knappe Projekte und ein Angebot, das die Nachfrage nicht deckt, führen zu anhaltend hohen durchschnittlichen Primärverkaufspreisen. In diesem Segment werden die Preise aufgrund steigender Grundstückspreise, Baukosten, Infrastrukturausbau und verbesserter Qualität weiter steigen.

Das Wohnungssegment verzeichnet weiterhin Preisanstiege.

Die neuesten Statistiken von Savills zeigen, dass die Wohnungspreise in Hanoi Ende 2023 bei 51 – 70 Millionen VND/m2 liegen werden und 49 % der verkauften Wohnungen in dieser Preisspanne liegen werden. Dementsprechend hat das Wohnungssegment eine neue Preisschwelle gesetzt. Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND machten 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus. Wohnungen mit einem Preis von 2 bis 4 Milliarden VND machten 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen haben einen Verkaufspreis von weniger als 2 Milliarden VND.

Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt steigen die Wohnungspreise weiter an, insbesondere in Projekten im Zentrum. Tatsächlich mangelt es auf dem Markt an Projekten im erschwinglichen Wohnungssegment mit Preisen unter 25 Millionen VND/m2, vor allem aber an Projekten im mittleren und oberen Wohnungssegment, die für eine Kapitalmobilisierung und Transaktionen in Frage kommen.

Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt wird es in der Stadt im Jahr 2023 19 gewerbliche Wohnbauprojekte (mit 17.753 Wohneinheiten) geben, die zum Verkauf bzw. zum Mietkauf künftiger Wohnprodukte auf den Markt kommen. Erwähnenswert ist, dass das mittlere Preissegment 5.051 Einheiten umfasst, das gehobene Segment 11.334 Einheiten ausmacht und im Segment der bezahlbaren Wohnungen keine Projekte existieren.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus räumte Herr Nguyen Van Duc eine Verbesserung ein, es gebe „Lichtblicke“ im Vergleich zum Jahr 2023, jedoch würden in diesem Bereich aufgrund schwieriger Verfahren und ungünstiger Bedingungen für Unternehmen nicht viele Unternehmen investieren. „Die neuen Regelungen im überarbeiteten Wohnungsbaugesetz sind offener und erleichtern armen Menschen den Zugang zu Sozialwohnungen.

Bis das Gesetz in die Praxis umgesetzt wird, dauert es allerdings seine Zeit. Das Ziel von einer Million Sozialwohnungen wird wie geplant nur schwer zu erreichen sein, wenn die Regierung nicht über eine strategische Vision und praktische und wissenschaftliche Methoden verfügt, anstatt sich ausschließlich auf die Unternehmen zu verlassen. Unser Ziel ist es, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen fertigzustellen, doch in der Realität mangelt es noch immer an Kapital und Mechanismen“, sagte Nguyen Van Duc.

Herr Tran Van Binh, Generalsekretär von VARS, sagte, dass die Legalität das Thema sei, das den Unternehmen die größten Sorgen bereite, da dies der entscheidende Faktor für die Gründung und Entwicklung von Immobilienprojekten sei. Dementsprechend wird die Beseitigung der bodenpolitischen Probleme Impulse setzen, die zur Erholung des Immobilienmarktes beitragen. Am offensichtlichsten ist dies im Hinblick auf Planung, Flächennutzungspläne und die Erhöhung der Öffentlichkeitsarbeit, Transparenz und Beteiligung der Bevölkerung an der Flächennutzungsplanung. Darüber hinaus wird durch Auktionen und Ausschreibungen ein faires Wettbewerbsumfeld für Immobilienunternehmen geschaffen.

Ngan Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html