Herausragende Ereignisse auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt im Jahr 2024

Der Wendepunkt der vietnamesischen Immobilienbranche wird durch die Einführung von drei neuen Immobiliengesetzen markiert. Darüber hinaus kam es auf dem Markt auch zu beispiellosen Schwankungen im Wohnungs- und Auktionsgrundstückssegment …

Nationalversammlung verabschiedet drei Gesetze zum Immobilienbereich

Die Verabschiedung des Grundstücksgesetzes, des Wohnungsgesetzes und des Immobiliengeschäftsgesetzes durch die Nationalversammlung war das bedeutendste Ereignis im Immobilienbereich des vergangenen Jahres. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für den Übergang des Marktes in die „Ära des Wachstums“.

Die drei neuen Immobiliengesetze bilden eine solide Grundlage für die Förderung der Entwicklung des Immobilienmarktes. Foto: Nationalversammlung

Da insgesamt 420 Bestimmungen überprüft werden mussten, mussten die Behörden mit voller Kapazität arbeiten, um diese wichtigen Gesetze bereits am 1. August 2024 in Kraft setzen zu können, also fünf Monate früher als ursprünglich geplant.

Insbesondere dürfte das Bodengesetz von 2024 Engpässe im Zusammenhang mit Landzuteilungsverfahren, Grundstücksbewertung, Grundstücksräumung usw. beseitigen. Ein solider Rechtsrahmen wird als Startrampe dienen, um die Umsetzung von Projekten zu beschleunigen und so das Angebot für den Markt freizugeben.

Der Höhepunkt des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes liegt in der offenen Regelung, die Bedingungen für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus schafft und zur Lösung von Problemen der sozialen Sicherheit beiträgt. Was das Gesetz zum Immobiliengeschäft betrifft, stellen die neuen Regelungen einen schweren Schlag für die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken dar, begrenzen Spekulation und Preisinflation und gewährleisten eine gesunde Entwicklung des Marktes.

Insgesamt ist die Einführung der drei geänderten Immobiliengesetze nicht nur ein wichtiger Schritt zur Vervollkommnung des Rechtssystems, sondern eröffnet auch zahlreiche neue Möglichkeiten für den vietnamesischen Immobilienmarkt und trägt gleichzeitig zur allgemeinen Entwicklung der Wirtschaft bei.

Neue Grundstückspreisliste „gestartet“, Preise um ein Dutzend Mal erhöht

Das vierte Quartal 2024 ist der Zeitpunkt, an dem viele Gemeinden ihre neuen Grundstückspreislisten aktualisieren. Der Fokus liegt dabei insbesondere auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, wo die Grundstückspreise nach der Anpassung um ein Dutzend Mal gestiegen sind.

Laut der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt der höchste verzeichnete Preis 687,2 Millionen VND/m2, angewendet auf die Straßen Nguyen Hue, Dong Khoi und Le Loi (Bezirk 1). Ohne Berücksichtigung des K-Koeffizienten erhöht sich dieser Preis im Vergleich zur alten Grundstückspreisliste um das 4,2-fache.

Allerdings ist dieser Anstieg noch nicht mit den Vorstadtbezirken vergleichbar. Insbesondere beträgt der höchste Preis für die Parallelstraße zur Nationalstraße 22 (Bezirk Hoc Mon) 32 Millionen VND/m2, eine Steigerung um das 23-fache. Für die Dang Cong Binh Street (Bezirk Hoc Mon) beträgt der neue Preis 18,5 Millionen VND/m2, eine Steigerung um etwa das Zwölffache.

Derzeit ist die Hang Dao Street einer der Orte mit den höchsten Grundstückspreisen in Hanoi. Foto: Thanh Vu

Auch der Immobilienmarkt in Hanoi beendete ein turbulentes Jahr 2024 mit einer „Überarbeitung“ der Grundstückspreisliste. Im Bezirk Dong Da verzeichnete die Cat Linh Road einen Anstieg der Grundstückspreise um das 3,45-fache auf 264,13 Millionen VND/m2. Um nicht übertroffen zu werden, hat auch die mit der Banking Academy verbundene Straße – Chua Boc – einen Preis von bis zu 240,12 Millionen VND/m2, 3,45-mal höher als der alte Preis.

Im Bezirk Hai Ba Trung liegt der Grundstückspreis in der Nguyen Quyen Straße aktuell bei 206,31 Millionen VND/m2, eine Verachtfachung. Auch in der Giai Phong Straße – der Straße, die zu vielen großen Universitäten führt – stiegen die Grundstückspreise um das 7,8-fache und erreichten 188,09 Millionen VND/m2.

Die oben aufgeführten Zahlen sind zwar relativ hoch, können jedoch nicht mit den Grundstückspreisen im Bezirk Hoan Kiem verglichen werden. In der Tran Hung Dao Straße (von Tran Thanh Tong nach Le Duan) lag der höchste Grundstückspreis zuvor bei nur 114 Millionen VND/m2. Mittlerweile ist der Preis jedoch auf 695,3 Millionen VND/m2 gestiegen, also um das Sechsfache. Auch in der Nha Tho Street stiegen die Preise um das 5,5-fache, von 125,4 Millionen VND/m² auf 695,3 Millionen VND/m².

Industrieimmobilien bleiben attraktiv

Der Markt für Industrieimmobilien in den wichtigsten Wirtschaftsregionen des Nordens und Südens bleibt ein Lichtblick und zieht Investitionen an. Aus den Berichtsdaten lässt sich schließen, dass die Belegungsrate in Industrieparks im dritten Quartal 2024 77 % betrug.

Orte wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Dong Nai, Binh Duong usw. liefern sich ein Wettrennen um die Gründung neuer Industrieparks. Foto: Le Toan

Dabei verzeichneten die Mietpreise für Industrieimmobilien im Norden einen Anstieg von 5,7 % im Vergleich zum Vorjahr und erreichten einen Durchschnitt von 130 USD/m2/Mietzyklus. Im Süden erreichte der durchschnittliche Mietpreis 176 USD/m2/Mietdauer, ein Anstieg von 5,6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr.

Bemerkenswert ist, dass im Zeitraum von 2020 bis September 2024 Industrieimmobilien mit einem Anteil von 40 % die größte M&A-Transaktionsart (Fusionen und Übernahmen) im Immobiliensektor darstellen.

Die stabile Entwicklung des Segments Industrieimmobilien wird durch den Anstieg des ausländischen Direktkapitals unterstützt. Viele große Unternehmen, insbesondere im Hochtechnologiesektor, bewerten im Rahmen der immer weiter verbreiteten „China +1“-Strategie das Entwicklungspotenzial Vietnams neu.

Darüber hinaus profitiert dieses Segment auch vom einfachen Zugang zu Bankkrediten, da der Risikokoeffizient dieser Art von 200 % auf 160 % gesunken ist. Die oben genannte Anpassung durch die Staatsbank wird die Geschäftsbanken dazu ermutigen, aktiv Kapital zur Umsetzung von Immobilienprojekten in Industrieparks zu verleihen und so mehr „große Unternehmen“ zur Teilnahme am Markt zu bewegen.

Der soziale Wohnungsbau kommt nur langsam voran

Im Rahmen des Projekts zur Schaffung von mehr als einer Million Sozialwohnungen will das Land bis 2024 130.000 Einheiten fertigstellen. Einem Bericht des Bauministeriums zufolge haben die Provinzen und Städte jedoch erst rund 21.000 Einheiten fertiggestellt, was mehr als 16 Prozent des Plans entspricht.

Der derzeitige Bestand an Sozialwohnungen kann den Wohnbedarf der Menschen noch immer nicht decken. Foto: Thanh Vu

Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, die beiden Städte mit den höchsten Bauzielen, erreichten jedoch nur 21 % bzw. 37 % des Plans. Diese Situation ist ähnlich wie in anderen Orten wie Binh Duong (37 %) und Dong Nai (16 %). An manchen Orten gibt es noch nicht einmal abgeschlossene Projekte, wie etwa in Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu und Ca Mau.

Von 2021 bis heute wurden im ganzen Land 644 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 580.109 Einheiten umgesetzt. Davon wurden lediglich 96 Projekte mit einem Umfang von mehr als 57.620 Wohnungen fertiggestellt. Bei 133 Projekten mit über 110.200 Wohnungen wurde mit dem Bau begonnen. Die verbleibenden 415 Projekte, für die Investitionen genehmigt wurden, werden bei Fertigstellung mehr als 412.200 zusätzliche Einheiten bereitstellen.

Auch der Auszahlungsverlauf des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditpakets ist nicht gerade erfreulich. Nach Angaben des Bauministeriums lag die Auszahlungsquote bis Ende Oktober 2024 nur noch bei 1,5 %, was etwa 1.783 Milliarden VND entspricht. Insbesondere für die Gruppe der Eigenheimkäufer beträgt das Kreditvolumen dieses Pakets nur etwa 150 Milliarden VND.

Wohnungspreise in Hanoi steigen „schnell“

Im Jahr 2024 stiegen die Wohnungspreise in Hanoi schwindelerregend schnell. Laut TS. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, sagte, im dritten Quartal 2024 sei der Wohnungspreisindex in Hanoi im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 % gestiegen, während der Anstieg in Ho-Chi-Minh-Stadt nur halb so hoch ausfiel.

Die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt gleichzeitig gestiegen. Foto: Thanh Vu

Nach Angaben von Marktforschungsunternehmen liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für neue Wohnungen in Hanoi derzeit bei 70 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von etwa 28 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die „Hitze“ des Primärmarktes ließ auch die Preise für Altbauwohnungen in die Höhe schnellen. Derzeit liegt der Durchschnittspreis für Zweitwohnungen bei etwa 50 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von über 40 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Der Grund für den starken Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Jahr liegt in der Verknappung des Wohnungsangebots im mittleren und erschwinglichen Segment. Obwohl die Zahl der zum Verkauf stehenden neuen Projekte zugenommen hat, liegen 75 % der neuen Produkte im High-End-Segment. Darüber hinaus steigen auch die Kosten für Grundstücke, Baumaterialien und Arbeitskräfte, was sich erheblich auf den Endpreis des Produkts auswirkt.

Störungen bei Grundstücksauktionen in Hanois Vororten

Ab Anfang 2024 müssen Immobilieninvestoren den Auktionslandmarkt in den Vororten von Hanoi überdenken. Die Behörden von Distrikten wie Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh usw. haben dank Auktionen mit Hunderten bis Tausenden Teilnehmern kontinuierlich „große Gewinne“ erzielt und Einnahmen von bis zu Hunderten Milliarden VND erzielt.

Der Markt für Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi wurde von vielen Gruppen „aufgemischt“. Foto: Thanh Vu

Darüber hinaus erzielen viele Grundstücke auch „beispiellos“ hohe Zuschlagspreise. Im Bezirk Hoai Duc beispielsweise wird für das Eckgrundstück LK03-12 im Gebiet Long Khuc ein Zuschlagspreis von bis zu 133,3 Millionen VND/m2 erzielt. Im Bezirk Thanh Oai handelt es sich um das Grundstück LK03-10 im Gebiet Ngo Ba mit einem Zuschlagspreis von über 100,5 Millionen VND/m2. In Ha Dong erreichte der Zuschlagspreis für das „Schönheitskönigin“-Grundstück 1A – 03 262 Millionen VND/m2 …

Nach Angaben des Bauministeriums sind die oben genannten Rekordzahlen auf schlechtes Management und schlechte Durchführung der Auktionen zurückzuführen. Mancherorts kommt es vor, dass sich Investoren zu Gruppen zusammenschließen und gemeinsam Preise zahlen, die um ein Vielfaches höher sind als der Anfangspreis. Nachdem sie die Auktion gewonnen hatten, gaben sie die Anzahlung auf, um ein virtuelles Preisniveau festzulegen und so einen Gewinn zu erzielen.

Dieses „Fieber“ hielt jedoch nicht lange an. Ab dem vierten Quartal 2024 ist der Zuschlagspreis vieler Grundstücke im Vergleich zum Jahresbeginn um 20-50 % gesunken. Darüber hinaus wurde auch das Image der in den Vororten versteigerten Grundstücke durch den „Schnäppchenpreis“ von 30 Milliarden VND/m2 in der Gemeinde Quang Tien im Bezirk Soc Son schwer beschädigt. Nur 4 Tage nach dem Vorfall ermittelte die Polizeibehörde der Stadt. In Hanoi wurden fünf Personen wegen Verstößen gegen die Vorschriften für Immobilienauktionen untersucht.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html