Herausragende Ereignisse auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt im Jahr 2024
Der Wendepunkt der vietnamesischen Immobilienbranche wird durch die Einführung dreier neuer Immobiliengesetze markiert. Darüber hinaus kam es auch in den Segmenten Wohnungen und Auktionsgrundstücke zu beispiellosen Schwankungen auf dem Markt …
Nationalversammlung verabschiedet drei Gesetze zum Immobilienbereich
Die Verabschiedung des Grundstücksgesetzes, des Wohnungsbaugesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes durch die Nationalversammlung war das bedeutendste Ereignis im Immobilienbereich des vergangenen Jahres. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für den Übergang des Marktes in Richtung einer „Ära des Wachstums“.
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| Die drei neuen Immobiliengesetze werden eine solide Grundlage für die Förderung der Entwicklung des Immobilienmarktes bilden. Foto: Nationalversammlung |
Da insgesamt 420 Bestimmungen überprüft werden mussten, mussten die Behörden mit voller Kapazität arbeiten, um diese wichtigen Gesetze bereits am 1. August 2024 in Kraft setzen zu können, also fünf Monate früher als ursprünglich geplant.
Insbesondere das neue Bodengesetz von 2024 dürfte Engpässe im Zusammenhang mit Landzuteilungsverfahren, Grundstücksbewertung, Standorträumung usw. beseitigen. Ein solider Rechtsrahmen wird als Startrampe dienen, um die Umsetzung von Projekten zu beschleunigen und so das Angebot für den Markt freizugeben.
Das Highlight des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes sind flexible Regelungen, die Bedingungen für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus schaffen und zur Lösung von Problemen der sozialen Sicherheit beitragen. In Bezug auf das Gesetz zum Immobiliengeschäft stellen die neuen Bestimmungen einen starken Schlag für die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken dar. Sie schränken Spekulationen und Preisinflation ein und gewährleisten eine gesunde Entwicklung des Marktes.
Insgesamt stellt die Einführung der drei geänderten Immobiliengesetze nicht nur einen wichtigen Schritt zur Vervollkommnung des Rechtssystems dar, sondern eröffnet auch zahlreiche neue Möglichkeiten für den vietnamesischen Immobilienmarkt und trägt gleichzeitig zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung bei.
Neue Grundstückspreisliste „gestartet“, Preise um ein Dutzend Mal erhöht
Das vierte Quartal 2024 ist für viele Kommunen der Zeitpunkt der Aktualisierung der Grundstückspreislisten. Der Schwerpunkt liegt insbesondere auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, wo die Grundstückspreise nach der Anpassung um ein Dutzend Mal gestiegen sind.
Laut der neuen Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt der höchste verzeichnete Preis 687,2 Millionen VND/m2, angewandt auf die Straßen Nguyen Hue, Dong Khoi und Le Loi (Bezirk 1). Ohne Berücksichtigung des K-Koeffizienten erhöht sich dieser Preis im Vergleich zur alten Grundstückspreisliste um das 4,2-fache.
Allerdings ist dieser Anstieg noch nicht mit den Vorstadtbezirken vergleichbar. Insbesondere beträgt der höchste Preis für die Parallelstraße zur Nationalstraße 22 (Bezirk Hoc Mon) 32 Millionen VND/m2, was einer Steigerung um das 23-fache entspricht. Für die Dang Cong Binh Straße (Bezirk Hoc Mon) beträgt der neue Preis 18,5 Millionen VND/m2, eine Steigerung um etwa das Zwölffache.
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| Derzeit ist die Hang Dao Street einer der Orte mit den höchsten Grundstückspreisen in Hanoi. Foto: Thanh Vu |
Auch der Immobilienmarkt von Hanoi beendete das volatile Jahr 2024 mit einer „Überarbeitung“ der Grundstückspreisliste. Im Bezirk Dong Da verzeichneten die Grundstückspreise an der Cat Linh Road einen Anstieg um das 3,45-fache auf 264,13 Millionen VND/m2. Um nicht übertroffen zu werden, hat auch die mit der Banking Academy – Chua Boc verbundene Straße einen Preis von bis zu 240,12 Millionen VND/m2, das ist 3,45 Mal mehr als der alte Preis.
Im Bezirk Hai Ba Trung liegt der Grundstückspreis in der Nguyen Quyen Straße aktuell bei 206,31 Millionen VND/m2, eine Verachtfachung. Auch in der Giai Phong Straße – der Straße, die zu vielen großen Universitäten führt – stiegen die Grundstückspreise um das 7,8-fache und erreichten 188,09 Millionen VND/m2.
Obwohl die oben aufgeführten Zahlen relativ hoch sind, können sie dennoch nicht mit den Grundstückspreisen im Bezirk Hoan Kiem verglichen werden. In der Tran Hung Dao Straße (von Tran Thanh Tong bis Le Duan) lag der bisher höchste Grundstückspreis bei nur 114 Millionen VND/m2. Jetzt ist der Preis jedoch auf 695,3 Millionen VND/m2 gestiegen, eine Versechsfachung. Ebenso stiegen die Preise in der Nha Tho Street um das 5,5-fache, von 125,4 Millionen VND/m2 auf 695,3 Millionen VND/m2.
Industrieimmobilien bleiben attraktiv
Der Markt für Industrieimmobilien in den wichtigsten Wirtschaftsregionen des Nordens und des Südens bleibt ein Lichtblick und zieht Investitionen an. Der Zusammenfassung der Daten aus den Berichten zufolge lag die Auslastung in den Industrieparks im dritten Quartal 2024 bei 77 %.
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| Orte wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Dong Nai, Binh Duong … liefern sich ein Wettrennen um die Gründung neuer Industrieparks. Foto von : Le Toan |
Davon stiegen die Mietpreise für Industrieimmobilien im Norden im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 % und erreichten einen Durchschnitt von 130 USD/m2/Mietzyklus. Im Süden lag der durchschnittliche Mietpreis bei 176 USD/m2/Mietperiode, ein Anstieg von 5,6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr.
Insbesondere im Zeitraum von 2020 bis September 2024 stellten Industrieimmobilien mit einem Anteil von 40 % den größten M&A-Transaktionstyp (Fusionen und Übernahmen) im Immobiliensektor dar.
Die stabile Entwicklung des Industrieimmobiliensegments wird durch den Anstieg des ausländischen Direktkapitals unterstützt. Viele große Unternehmen, insbesondere im Hochtechnologiesektor, bewerten im Rahmen der immer weiter verbreiteten „China +1“-Strategie das Entwicklungspotenzial Vietnams neu.
Darüber hinaus profitiert dieses Segment auch vom einfachen Zugang zu Bankkrediten, da der Risikokoeffizient für diese Art von Krediten von 200 % auf 160 % gesunken ist. Die oben genannte Anpassung durch die Staatsbank wird die Geschäftsbanken ermutigen, aktiv Kapital zur Umsetzung von Immobilienprojekten in Industrieparks zu verleihen und dadurch mehr „große Firmen“ zur Teilnahme am Markt zu bewegen.
Fortschritte im sozialen Wohnungsbau bleiben schleppend
Im Rahmen des Projekts zur Schaffung von mehr als einer Million Sozialwohnungen strebt das Land an, bis 2024 130.000 Einheiten fertigzustellen. Einem Bericht des Bauministeriums zufolge haben Provinzen und Städte jedoch erst rund 21.000 Einheiten fertiggestellt, was mehr als 16 Prozent des Plans entspricht.
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| Der derzeitige Bestand an Sozialwohnungen kann den Wohnbedarf der Menschen noch immer nicht decken. Foto: Thanh Vu |
Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, die beiden Städte mit den höchsten Bauzielen, erreichten jedoch lediglich 21 Prozent bzw. 37 Prozent des Plans. Diese Situation ist ähnlich in anderen Ortschaften wie Binh Duong (37 %) und Dong Nai (16 %). An manchen Orten gibt es noch nicht einmal abgeschlossene Projekte, wie etwa in Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu und Ca Mau.
Von 2021 bis heute wurden im ganzen Land 644 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 580.109 Einheiten umgesetzt. Davon wurden lediglich 96 Projekte mit einem Umfang von mehr als 57.620 Wohnungen fertiggestellt. Bei 133 Projekten mit über 110.200 Wohnungen wurde mit dem Bau begonnen. Die restlichen 415 Projekte, für die eine Investitionsgenehmigung erteilt wurde, werden bei Fertigstellung mehr als 412.200 zusätzliche Wohneinheiten schaffen.
Auch der Auszahlungsverlauf des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND ist nicht positiver. Nach Angaben des Bauministeriums würde die Auszahlungsquote bis Ende Oktober 2024 nur noch bei 1,5 % liegen, was etwa 1.783 Milliarden VND entspricht. Insbesondere für die Gruppe der Eigenheimkäufer beträgt das Kreditvolumen dieses Pakets nur etwa 150 Milliarden VND.
Wohnungspreise in Hanoi steigen „schnell“
Im Jahr 2024 stiegen die Wohnungspreise in Hanoi schwindelerregend. Laut TS. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, sagte, im dritten Quartal 2024 sei der Wohnungspreisindex in Hanoi im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 % gestiegen, während der Anstieg in Ho-Chi-Minh-Stadt nur die Hälfte dieser Zahl betrug.
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| Die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt gleichzeitig gestiegen. Foto: Thanh Vu |
Nach Angaben von Marktforschungsunternehmen liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für neue Wohnungen in Hanoi derzeit bei 70 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von etwa 28 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die „Hitze“ des Primärmarktes ließ auch die Preise für Altbauwohnungen in die Höhe schnellen. Derzeit liegt der Durchschnittspreis für Zweitwohnungen bei etwa 50 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von über 40 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Der Grund für den starken Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Jahr liegt in der Verknappung des Wohnungsangebots im mittleren und erschwinglichen Segment. Auch wenn die Anzahl der zum Verkauf stehenden neuen Projekte zugenommen hat, liegen 75 % der neuen Produkte im High-End-Segment. Darüber hinaus sind auch die Kosten für Grundstücke, Baumaterialien und Arbeitskräfte erheblich gestiegen, was sich auf den Verkaufspreis des Produkts auswirkt.
Störungen bei Grundstücksauktionen in Hanois Vororten
Ab Anfang 2024 müssen Immobilieninvestoren den Auktionsgrundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi überdenken. Die Behörden von Distrikten wie Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh ... haben dank Auktionen mit Hunderten bis Tausenden von Teilnehmern kontinuierlich „große Gewinne“ erzielt und Einnahmen von mehreren hundert Milliarden VND erzielt.
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| Der Markt für Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi wurde von vielen Gruppen „aufgerührt“. Foto: Thanh Vu |
Und damit nicht genug: Für viele Grundstücke werden auch „beispiellos“ hohe Zuschlagspreise erzielt. Im Bezirk Hoai Duc beispielsweise erzielt das Eckgrundstück LK03-12 im Gebiet Long Khuc einen Zuschlagspreis von bis zu 133,3 Millionen VND/m2. Im Bezirk Thanh Oai handelt es sich um das Grundstück LK03-10 in der Gegend Ngo Ba mit einem Zuschlagspreis von über 100,5 Millionen VND/m2. In Ha Dong erreichte der Zuschlagspreis für das „Schönheitskönigin“-Grundstück 1A – 03 262 Millionen VND/m2 …
Nach Angaben des Bauministeriums sind die oben genannten Rekordzahlen auf schlechtes Management und schlechte Durchführung der Auktionen zurückzuführen. Mancherorts kommt es vor, dass sich Investoren zu Gruppen zusammenschließen und gemeinsam Preise zahlen, die um ein Vielfaches höher sind als der Anfangspreis. Nach dem Gewinn der Auktion „verzichten sie auf die Anzahlung“, mit dem Ziel, ein virtuelles Preisniveau festzulegen und so einen Gewinn zu erzielen.
Dieses „Fieber“ hielt jedoch nicht lange an. Ab dem vierten Quartal 2024 sinken die Zuschlagspreise vieler Grundstücke im Vergleich zum Jahresbeginn um 20-50 %. Darüber hinaus wurde auch das Image der in den Vororten versteigerten Grundstücke durch die unverschämt hohen Preise von 30 Milliarden VND/m2 in der Gemeinde Quang Tien im Bezirk Soc Son schwer beschädigt. Nur 4 Tage nach dem Vorfall meldete die Ermittlungsbehörde der Stadtpolizei: Gegen fünf Personen wurden in Hanoi Ermittlungen wegen Verstößen gegen die Vorschriften zu Immobilienauktionen eingeleitet.
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