كانت المحلات التجارية في العديد من المباني السكنية مطلوبة في السوق وتعتبر "الكنز الذهبي" للمستثمرين، لكنها الآن في حالة ركود، ويتم تأجيرها بأسعار منخفضة أو عرضها للبيع. لقد تسبب هذا الوضع في وقوع العديد من أصحاب المحلات التجارية في مشاكل، حيث يضطر المستثمرون إلى دفن رؤوس أموالهم لأن سعر الإيجار الرخيص الحالي ليس سوى حبة رمل مقارنة بالاستثمار الأولي الذي يتراوح بين عدة مليارات إلى عشرات المليارات من دونج. ويحدث هذا الوضع في مدينة هوشي منه، حيث الكثافة السكانية عالية واستهلاك السلع الاستهلاكية هو الأعلى في البلاد.
منذ أكثر من 3 أشهر، كان السيد دونج - صاحب متجر في منطقة جو فاب في مدينة هوشي منه - يبيع متجرًا مساحته 50 مترًا مربعًا بخسارة تزيد عن 500 مليون دونج، ولكن لم يسأله أحد حتى الآن. تم شراء هذا المتجر من قبل السيد دونج في عام 2019 مقابل ما يقرب من 3.8 مليار دونج، وتم تأجيره في البداية مقابل 15 مليون دونج شهريًا. ومع ذلك، بسبب سوء الأعمال، قام المستأجر بإرجاع المنزل بعد 6 أشهر من الإيجار. بعد ذلك، واصل السيد دونج تعليق لافتة الإيجار، لكن عدداً قليلاً من الأشخاص طلبوا ذلك، لذا قام بشكل استباقي بتخفيضها إلى 13 مليون دونج شهرياً. حتى الآن، وبعد العديد من المستأجرين، انخفض السعر إلى 10 ملايين دونج شهريًا، لكن المبنى لا يزال شاغرًا.
قال السيد دونغ: "لا يزال عليّ شهريًا سداد فوائد وأصل يزيد عن ٢٠ مليون دونج لقرض بقيمة ملياري دونج. دخل الإيجار ضئيل، وضغط أسعار الفائدة كبير، فاضطررت لبيع المتجر بخسارة، ولكن بعد أكثر من ثلاثة أشهر من الإعلان، لم أجد مشتريًا بعد".
في نفس السياق، شارك السيد هين، وهو مستثمر عقاري، قائلاً: "في عام ٢٠١٨، استثمرتُ في متجر ضمن مشروع في المنطقة ٢ القديمة (المعروفة الآن باسم مدينة ثو دوك) بأكثر من ٥ مليارات دونج فيتنامي، وكان يقع على الشارع الرئيسي ذي الحركة المرورية الكثيفة. لذا كنتُ متأكدًا آنذاك من أن سعر منزلي سيرتفع مع مرور الوقت، أو سيتم تأجيره بسعر مرتفع. وكما خططتُ في البداية، قمتُ بتأجيره للزبائن لفتح مقهى بسعر ٣٠ مليون دونج فيتنامي شهريًا. ومع ذلك، منذ نهاية عام ٢٠٢٠، وبسبب صعوبات العمل، أُغلق متجري ومجموعة من المنازل المجاورة في نفس المنطقة، ولم يبق مستأجرون."
قال السيد هين: "كنت أعتقد أن السوق سيستقر سريعًا بعد انتهاء الجائحة، لكن بعد عامين، لا تزال شقتي شاغرة. مؤخرًا، أراد أحد العملاء استئجارها لفتح سوبر ماركت صغير ودفع 15 مليونًا شهريًا، لكنني لم أوافق، وكنت أخطط لبيعها لأن الاستثمار لم يكن مجديًا".
وفقا للعديد من خبراء العقارات، في الآونة الأخيرة، نمت التجارة الإلكترونية أكثر فأكثر، والعديد من الشركات الآن تحتاج فقط إلى المستودعات، وليس المتاجر، والمستودعات الآن هي أيضا مستودعات الخدمة الذكية، والإدارة والتشغيل عبر الإنترنت رخيصة وآمنة، في حين أن استئجار متجر كمستودع مكلف وغير آمن.
وفقًا للخبراء، كان هذا النوع من المتاجر قيّمًا للغاية عند ظهوره لأول مرة في فيتنام في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. في الأحياء المركزية لمدينة هو تشي منه، كانت سلسلة من المتاجر بمثابة "المصدر الذهبي" لجذب المستثمرين. وبسبب نجاحها، تواصل شركات العقارات إطلاق إمدادات جديدة إلى السوق، مما يؤدي إلى فائض.
قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) إن مشروع المحلات التجارية يجب أن يجمع العديد من العوامل، وخاصة الأخذ في الاعتبار القضايا الديموغرافية، وحساب سلوك المستخدم بالتفصيل، وعدد الأشخاص الذين يمرون حتى تتمكن أنشطة الأعمال والتسوق من خلق تدفق نقدي يومي للمشروع. حينها فقط يمكن للمحلات التجارية أن تحقق كفاءة الأعمال. علاوة على ذلك، من الضروري دراسة التغييرات الرئيسية في أساليب التسوق والترفيه لدى الناس بعناية. في الوقت الحالي، أصبح المستهلكون يستخدمون التسوق عبر الإنترنت بشكل أكبر، إلى جانب الهجرة إلى المناطق الحضرية القريبة، مما يجعل التجارة المركزة أقل فعالية من ذي قبل، وبالتالي يقلل بشكل كبير من قيمة المتاجر.
وبالمشاركة في نفس الرأي، علق خبراء من شركة CBRE Vietnam على أنه على الرغم من أن الخبراء يعتبرون هذا القطاع قطاعًا مربحًا، إلا أنه إذا لم يتم حساب الطلب المحتمل من المنطقة الحضرية الداخلية والسكان المحيطين بعناية، فإن الاستثمار في متجر لفتح متجر يمكن أن يؤدي بسهولة إلى خيبة الأمل. في ظل الاتجاه التنموي الحتمي لسوق العقارات الحالي، يجب على كل مشروع سكني أن يخصص مساحة للمناطق التجارية. لكن اعتمادًا على الموقع، سيكون لكل مشروع احتياجات مختلفة. ولذلك فإن تطوير وتحسين المحلات التجارية سوف يعتمد على موقع وحجم المشروع.
في تقرير سوقي حديث صادر عن شركة جيه إل إل فيتنام، قدمت هذه الوحدة أيضًا توصيات للمستثمرين عند اختيار هذا القطاع من العقارات التجارية. فإذا لم يكن لديهم تدفق نقدي خامل، ينبغي على المستثمرين التفكير مليًا قبل الاستثمار في العقارات التجارية، لأنه من السهل جدًا "الإفلاس". للحفاظ على المستأجرين الحاليين، يجب على أصحاب المحلات التجارية خفض الإيجارات. وفي الوقت نفسه، ومع عرض العقارات للإيجار، يواجه أصحاب العقارات ضرورة خفض الإيجار المطلوب الحالي بنسبة تتراوح بين 20% و40%. تظل مدة العقد من 3 إلى 5 سنوات، ومع ذلك يقترح المستأجر عدم زيادة الإيجار طوال مدة الإيجار بالكامل...
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)