يدخل سوق العقارات الصناعية في فيتنام مرحلة جديدة من التطوير مع إمكانات نمو قوية. تشكل تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر المستقرة، والطلب المرتفع على الأراضي الصناعية، وارتفاع أسعار الإيجار بشكل مطرد، وموجة التحولات في الإنتاج العالمي، العوامل الرئيسية التي تدفع نمو الأعمال في هذا القطاع.
وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن تحقق الشركات التي تمتلك صناديق أراضي كبيرة في مواقع استراتيجية مثل KBC وBCM وIDC وSIP عوائد جذابة للمستثمرين على المدى المتوسط والطويل.
 |
| لقد أصبح سوق العقارات الصناعية نقطة مضيئة للاستثمار في سياق سوق العقارات السكنية الصعبة. (المصدر: VnEconomy) |
أبرز الاستثمارات وسط العديد من التحديات
لقد أصبح سوق العقارات الصناعية نقطة مضيئة للاستثمار في سياق سوق العقارات السكنية الصعبة.
بحلول عام 2024، ستصبح معدلات الإشغال المرتفعة في المناطق الصناعية مؤشراً ملحوظاً، حيث تصل في المنطقة الشمالية إلى 81-83% وفي المنطقة الجنوبية إلى 92%. وهذا لا يظهر الطلب القوي على المساحات الصناعية فحسب، بل ويضمن أيضًا تدفقًا نقديًا مستقرًا لمستثمري المنطقة الصناعية.
كما حافظت أسعار إيجارات الأراضي الصناعية على اتجاه تصاعدي ملحوظ، حيث ارتفعت بنسبة 35% في الشمال و67% في الجنوب بين عامي 2020 و2024. وتحديدًا، في المناطق الصناعية الجنوبية، ارتفعت أسعار الإيجارات بمعدل تراوح بين 10% و18% في عام 2024 وحده، مما يُثبت أن الطلب في السوق لم ينخفض، حتى في ظل الصعوبات التي تواجهها بقية أسواق العقارات.
وتظل تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر هي القوة الدافعة الرئيسية وراء الصناعة. في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل أكثر من 24.78 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 11.6% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. والجدير بالذكر أن رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في قطاع التصنيع في الأشهر السبعة الأولى من عام 2024 ارتفع بشكل حاد بنسبة 15.7% مقارنة بالفترة نفسها إلى 12.65 مليار دولار أمريكي، مما يعكس استمرار الطلب المرتفع على أراضي المناطق الصناعية لبناء المصانع.
اتجاهات التحول في الإنتاج العالمي
ومن المتوقع أن تستمر موجة انتقال الإنتاج من الصين إلى فيتنام في التعزيز في السنوات المقبلة. في أعقاب الحرب التجارية بين الولايات المتحدة والصين وجائحة كوفيد-19، نفذت العديد من الشركات الكبرى استراتيجية لتنويع مواقع التصنيع الخاصة بها، حيث برزت فيتنام كوجهة جذابة بفضل موقعها الجغرافي الملائم وقوتها العاملة الوفيرة وبيئة الاستثمار المستقرة.
سجلت أسهم العقارات الصناعية تفاعلا إيجابيا بعد نتائج الانتخابات الرئاسية الأميركية. في جلسة 6 نوفمبر 2024، ارتفعت أسهم العديد من المناطق الصناعية بشكل حاد، مثل أسهم KBC وSZC وSIP وVGC التي ارتفعت إلى السقف؛ ارتفعت LHG وTIP بنسبة تزيد عن 5٪؛ ارتفعت IDC بنسبة تزيد عن 4.5%.
ويعكس هذا توقعات المستثمرين بأن الشركات ستواصل تحويل الإنتاج من الصين إلى فيتنام لتجنب مخاطر التعريفات الجمركية وسلسلة التوريد.
تطوير البنية التحتية
وتعمل الحكومة على تكثيف صرف الاستثمارات العامة للمشاريع الرئيسية مثل الطريق السريع بين الشمال والجنوب، ومطار لونغ ثانه، والمتنزهات الصناعية الجديدة. في عام 2024، ينتظر صرف حوالي 422 مليار دونج من رأس المال الاستثماري، وهو ما يعادل 62.3% من إجمالي خطة رأس المال الاستثماري العام، لمشاريع البنية التحتية للنقل. ويشكل هذا الحجم الكبير من الاستثمارات أساسًا متينًا لتطوير البنية التحتية والإنشاءات الصناعية.
وتشير الإحصائيات إلى أنه منذ بداية العام تم تشغيل 23 مشروعاً وإطلاق 19 مشروعاً رئيسياً للبنية التحتية. ولا يقتصر الأمر على ذلك فحسب، بل تعمل الأطراف المعنية أيضًا على تسريع الاستعدادات للاستثمار في خطوط السكك الحديدية الوطنية المهمة، وتعلن المحليات بشكل مستمر عن خطط خطوط السكك الحديدية وتوصيلات البنية التحتية لجذب الاستثمار.
العرض والطلب في السوق
وبحسب الخبراء فإن عام 2025 سيكون العام الذي يشهد ازدهاراً حقيقياً للعقارات الصناعية. ومن المتوقع أن تضيف فيتنام 15.200 هكتار من الأراضي الصناعية و6 ملايين متر مربع من المستودعات خلال الفترة من 2024 إلى 2027 لتلبية طلب المستثمرين. ويساهم هذا النطاق الواسع من التطوير في خلق بيئة مواتية للشركات العاملة في مجال تطوير البنية التحتية للمتنزهات الصناعية.
شهدت إمدادات المصانع والمستودعات نموًا كبيرًا في المنطقة الجنوبية في الربع الثالث من عام 2024. وتحديداً، ارتفعت المصانع الجاهزة بنسبة 2% مقارنة بالربع السابق (حوالي 92 ألف متر مربع)، كما ارتفعت المستودعات الجاهزة بنسبة 3% (حوالي 174.400 متر مربع). ويشير ارتفاع العرض، إلى جانب ارتفاع الإيجارات، إلى تعزيز ثقة الشركات في آفاق السوق على المدى الطويل.
معايير اختيار الأسهم
عند اختيار الأسهم لتطوير البنية التحتية للمناطق الصناعية، يحتاج المستثمرون إلى النظر بعناية في المعايير التالية:
وقال الخبير نجوين آنه كوا، رئيس قسم التحليل والأبحاث في شركة أجريبانك للأوراق المالية (AGR)، إن العامل الأكثر أهمية في تقييم أسهم المنطقة الصناعية هو صندوق الأراضي وإمكانات التوسع للمؤسسة. إن كمية الأراضي المتاحة للتأجير سيكون لها تأثير قوي على إمكانات النمو الطويلة الأجل للشركة، مما يحدد بشكل مباشر التدفقات النقدية المستقبلية.
تعتبر معدلات الإشغال وأسعار إيجار الأراضي مؤشرات مهمة تعكس أداء أعمال الشركة وأرباحها المستقبلية. إن المنطقة الصناعية ذات معدل الإشغال المرتفع وأسعار إيجار الأراضي المتزايدة بشكل مطرد على مر السنين هي في كثير من الأحيان علامة على الموقع المتميز وجودة البنية التحتية الجيدة، وبالتالي خلق أرباح مستدامة على المدى الطويل.
ويجب أيضًا تقييم العوامل المالية مثل التدفق النقدي ونسبة الدين والقدرة على الإدارة المالية بعناية. إن الشركات التي تتمتع بهيكل مالي صحي ونسبة ديون منخفضة والقدرة على توليد تدفقات نقدية مستقرة ستعمل على تقليل المخاطر في سياق السوق المتقلب.
توقعات الصناعة وتوقعاتها حتى عام 2030
يتم تقييم آفاق صناعة العقارات في المنطقة الصناعية في الفترة 2025-2030 بشكل إيجابي للغاية. وبحسب الخبراء فإن عام 2025 سيكون الوقت الذي سينفجر فيه قطاع العقارات الصناعية بشكل حقيقي، مع استمرار موجة التحولات الإنتاجية العالمية بقوة. يتحول الطلب على استئجار الأراضي تدريجياً إلى المدن والمقاطعات من الدرجة الثانية بسبب الندرة في المناطق المركزية، مما يخلق فرصاً للشركات لتوسيع صناديق الأراضي في مناطق جديدة.
من المتوقع أن تزيد تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر من الجيل الجديد (التكنولوجيا العالية، وأشباه الموصلات، والطاقة الخضراء) من الدول الشريكة الرئيسية مثل الولايات المتحدة والصين والاتحاد الأوروبي بشكل كبير بحلول عام 2030. وهذا من شأنه أن يعزز تطوير المناطق الصناعية المتخصصة ذات المعايير الأعلى، مما يفتح أسواقًا جديدة للشركات التي تطور البنية التحتية للمناطق الصناعية.
ومع ذلك، فإن الصناعة سوف تواجه أيضًا بعض التحديات على المدى الطويل. وتزداد المنافسة من جانب البلدان الإقليمية مثل إندونيسيا وتايلاند وماليزيا شراسة في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر. تتطلب المتطلبات البيئية والتنمية المستدامة المتزايدة من المتنزهات الصناعية الاستثمار بشكل أكبر في أنظمة معالجة النفايات والطاقة المتجددة.
علاوة على ذلك، فإن التطور السريع لتكنولوجيا الأتمتة والروبوتات قد يقلل من ميزة تكلفة العمالة في فيتنام، مما يتطلب من المناطق الصناعية تحسين الجودة بشكل مستمر للحفاظ على القدرة التنافسية.
 |
| سيتم تفصيل قائمة شركات تطوير البنية التحتية للمنطقة الصناعية المدرجة في " الكتاب السنوي للعقارات الصناعية في فيتنام - تخطيط التنمية حتى عام 2030". (المصدر: batdongsan.com.vn) |
توصيات للمستثمرين الأفراد
يدخل سوق العقارات الصناعية في فيتنام مرحلة جديدة من التطوير مع العديد من الآفاق الإيجابية. إن تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر المستقرة والطلب الكبير على الأراضي الصناعية وارتفاع أسعار الإيجار واتجاه التحول في الإنتاج العالمي هي عوامل داعمة قوية لتنمية الصناعة.
بالنسبة للمستثمرين الأفراد، هذا هو الوقت المناسب للنظر في الاستثمار في أسهم العقارات المحتملة في المناطق الصناعية. من المتوقع أن تتمتع رموز الأسهم KBC وIDC وBCM وSZC وSIP بآفاق نمو جيدة على المدى المتوسط والطويل. ومع ذلك، يجب على المستثمرين أن يتذكروا أن الاستثمار في أسهم العقارات في المناطق الصناعية يتطلب رؤية طويلة الأجل والصبر، وليس مناسبًا لاستراتيجية "التصفح" قصيرة الأجل.
لتحسين كفاءة الاستثمار، ينبغي على المستثمرين التركيز على الشركات التي تتمتع بأموال أراضي كبيرة ومواقع مواتية ونتائج أعمال مستقرة واستراتيجيات تطوير واضحة. وفي الوقت نفسه، من الضروري مراقبة العوامل الاقتصادية الكلية عن كثب مثل سياسات جذب الاستثمار الأجنبي المباشر، وتدفقات رأس المال الأجنبي، وتقدم تطوير البنية الأساسية، حتى نتمكن من تعديل استراتيجيات الاستثمار على الفور.
مع رؤية 2030، سيستمر قطاع العقارات الصناعية في فيتنام في النمو بقوة، مما يخلق العديد من فرص الاستثمار المربحة للمستثمرين الذين لديهم الاستراتيجية الصحيحة والرؤية طويلة الأجل.
سيتم تفصيل قائمة شركات تطوير البنية التحتية للمنطقة الصناعية المدرجة في الكتاب السنوي للعقارات الصناعية في فيتنام - تخطيط التنمية حتى عام 2030.
المصدر: https://baoquocte.vn/co-hoi-da-u-tu-va-o-co-phieu-phat-trie-n-ha-ta-ng-khu-cong-nghiep-viet-nam-giai-doan-2025-2030-308107.html
تعليق (0)