อาคารพาณิชย์ในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นที่ต้องการในตลาดและถูกมองว่าเป็น “ห่านทองคำ” สำหรับผู้ลงทุน ปัจจุบันนี้ร้านค้าต่างๆ ในอาคารแห่งนี้กลับประสบปัญหาขาดแคลนพื้นที่ให้เช่า และถูกให้เช่าในราคาถูกหรือประกาศขายออกไป สถานการณ์ดังกล่าวทำให้เจ้าของร้านหลายรายประสบปัญหา นักลงทุนต้องฝังเงินทุนไว้ เพราะราคาเช่าที่ถูกในปัจจุบันเป็นเพียงเม็ดทราย เมื่อเทียบกับการลงทุนในเบื้องต้นหลายพันล้านถึงหลายหมื่นล้านดอง สถานการณ์ดังกล่าวกำลังเกิดขึ้นในนครโฮจิมินห์ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรสูงและมีการบริโภคสินค้าอุปโภคบริโภคอยู่ในอันดับต้นๆ ของประเทศ
เป็นเวลากว่า 3 เดือนแล้วที่นายดุง เจ้าของตึกแถวในย่านโกวาป นครโฮจิมินห์ ได้ขายตึกแถวขนาด 50 ตร.ม. ขาดทุนกว่า 500 ล้านดอง แต่ยังไม่มีใครถามไถ่ อาคารพาณิชย์นี้คุณดุงซื้อไว้เมื่อปี 2562 ในราคาเกือบ 3.8 พันล้านดอง โดยเริ่มเช่าในราคา 15 ล้านดอง/เดือน อย่างไรก็ตามเนื่องจากธุรกิจไม่ดี ผู้เช่าจึงคืนบ้านหลังจากเช่าครบ 6 เดือน หลังจากนั้น คุณดุงยังคงแขวนป้ายให้เช่าต่อไป แต่มีคนขอเช่าน้อยมาก ดังนั้นเขาจึงลดราคาลงเหลือ 13 ล้านดอง/เดือน จนถึงตอนนี้ หลังจากมีผู้เช่าจำนวนมาก ราคาก็ลดลงเหลือ 10 ล้านดอง/เดือน แต่สถานที่ยังคงว่างอยู่
“ทุกเดือน ผมยังต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นมากกว่า 20 ล้านดองสำหรับเงินกู้ 2 พันล้านดอง รายได้จากการเช่าก็น้อย อัตราดอกเบี้ยก็กดดันมาก ดังนั้น ผมจึงต้องขายตึกแถวนั้นในราคาขาดทุน แต่หลังจากลงโฆษณาไปมากกว่า 3 เดือน ผมก็ยังหาผู้ซื้อไม่ได้” คุณดุงกล่าว
ในสถานการณ์เดียวกัน นายเหี่ยน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เล่าว่า “ในปี 2561 ผมได้ลงทุนในตึกแถวในโครงการหนึ่งในเขต 2 เก่า (ปัจจุบันคือเมืองทูดึ๊ก) มูลค่ากว่า 5 พันล้านดอง ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสายหลักที่มีการจราจรหนาแน่น ดังนั้นในตอนนั้น ผมมั่นใจว่าบ้านของผมจะต้องราคาเพิ่มขึ้นหรือมีผู้เช่าในราคาสูงในอนาคต ตามที่วางแผนไว้ ในตอนแรก ผมให้เช่าแก่ลูกค้าเพื่อเปิดร้านกาแฟในราคา 30 ล้านดอง/เดือน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2563 เป็นต้นมา เนื่องจากปัญหาทางธุรกิจ ตึกแถวของผมและบ้านที่อยู่ติดกันหลายหลังในบริเวณเดียวกันก็ถูกปิดลง และไม่มีผู้เช่า”
“เมื่อผ่านพ้นช่วงโควิดไปได้ ผมคิดว่าตลาดน่าจะฟื้นตัวได้ในไม่ช้า แต่ผ่านไป 2 ปีแล้ว อพาร์ทเมนต์ของผมก็ยังว่างอยู่ เมื่อเร็วๆ นี้ มีลูกค้าต้องการเช่าเพื่อเปิดซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดเล็กและจ่ายเงิน 15 ล้านบาท/เดือน แต่ผมไม่เห็นด้วย และวางแผนจะขายเพราะลงทุนไปไม่คุ้ม” คุณเฮียนกล่าว
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายๆ คนกล่าวไว้ ในยุคปัจจุบัน อีคอมเมิร์ซเติบโตมากขึ้นเรื่อยๆ บริษัทต่างๆ หลายแห่งในปัจจุบันต้องการเพียงคลังสินค้าเท่านั้น ไม่ต้องการร้านค้า และคลังสินค้ายังเป็นคลังสินค้าบริการอัจฉริยะอีกด้วย การจัดการและการดำเนินการออนไลน์นั้นทั้งถูกและปลอดภัย ในขณะที่การเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อใช้เป็นคลังสินค้านั้นทั้งแพงและไม่ปลอดภัย
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ อาคารประเภทห้องแถวนั้นมีคุณค่าอย่างมากเมื่อปรากฏตัวครั้งแรกในเวียดนามในช่วงทศวรรษปี 2000 ในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์ อาคารพาณิชย์หลายแห่งเคยเป็น “ห่านทองคำ” ที่ดึงดูดนักลงทุน เนื่องจากความสำเร็จดังกล่าว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงปล่อยสินค้าใหม่ๆ ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดสินค้าส่วนเกิน
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า โครงการอาคารพาณิชย์จะต้องมีปัจจัยหลายประการมาบรรจบกัน โดยเฉพาะการคำนึงถึงปัญหาประชากร การคำนวณพฤติกรรมของผู้ใช้ในรายละเอียด จำนวนผู้คนที่เดินผ่านไปมา เพื่อให้กิจกรรมทางธุรกิจและการช้อปปิ้งสามารถสร้างกระแสเงินสดเข้าโครงการได้ทุกวัน เมื่อนั้นเท่านั้นจึงจะสามารถประกอบธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องศึกษาการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในวิธีการช้อปปิ้งและความบันเทิงของผู้คนอย่างรอบคอบ ในปัจจุบัน ผู้บริโภคหันมาช้อปปิ้งออนไลน์กันมากขึ้น รวมไปถึงการอพยพไปยังเขตเมืองบริวาร ทำให้การซื้อขายสินค้าแบบรวมศูนย์มีประสิทธิภาพน้อยลงกว่าแต่ก่อน ส่งผลให้มูลค่าของร้านค้าลดลงอย่างมาก
ผู้เชี่ยวชาญจาก CBR Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกันให้ความเห็นว่า แม้ว่าผู้เชี่ยวชาญจะมองว่ากลุ่มธุรกิจนี้เป็นกลุ่มที่ทำเงินได้ แต่หากไม่คำนวณความต้องการที่อาจเกิดขึ้นจากพื้นที่เขตเมืองและผู้อยู่อาศัยโดยรอบอย่างรอบคอบ การลงทุนเปิดร้านค้าในตึกแถวก็อาจทำให้เกิดความผิดหวังได้ ในแนวโน้มการพัฒนาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โครงการอพาร์ตเมนต์ทุกโครงการจำเป็นต้องจองพื้นที่ไว้สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่ก็ขึ้นอยู่กับสถานที่แต่ละโครงการจะมีความต้องการที่แตกต่างกัน ดังนั้นการพัฒนาและปรับปรุงอาคารพาณิชย์จึงขึ้นอยู่กับที่ตั้งและขนาดของโครงการ
ในรายงานตลาดล่าสุดโดย JLL Vietnam หน่วยงานนี้ยังได้ให้คำแนะนำแก่นักลงทุนในการเลือกกลุ่มอาคารพาณิชย์นี้ด้วย หากไม่มีกระแสเงินสดที่ไม่ได้ใช้ ผู้ลงทุนควรพิจารณาให้รอบคอบเมื่อลงทุนในตึกแถว เพราะจะ “ล้มละลาย” ได้ง่ายมาก เพื่อรักษาผู้เช่าปัจจุบัน เจ้าของอาคารพาณิชย์จะต้องลดค่าเช่า ในขณะเดียวกัน เมื่อมีการนำสถานที่มาให้เช่า เจ้าของที่ดินก็ต้องเผชิญกับข้อกำหนดที่จะต้องลดค่าเช่าที่เสนออยู่ในปัจจุบันลง 20-40% ระยะเวลาสัญญายังคงอยู่ที่ 3 - 5 ปี แต่ผู้เช่าเสนอที่จะไม่ขึ้นค่าเช่าตลอดระยะเวลาเช่า...
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)