หลังยุคไข่ทอง ร้านค้ามูลค่าพันล้านเหรียญถูกทิ้งร้างขายไม่ออก

ในตลาดอสังหาฯ กลุ่มทาวน์เฮาส์เพื่อการพาณิชย์ (ตึกแถว) เป็นที่ต้องการของนักลงทุนและเติบโตอย่างรวดเร็วในปี 2558 โดยราคาขายและค่าเช่าของตึกแถวพุ่งสูงลิ่วเนื่องมาจากมีข้อดีหลายประการทั้งการอยู่อาศัยและทำธุรกิจหรือให้เช่าพื้นที่

อย่างไรก็ตามในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา พฤติกรรมประเภทนี้ค่อย ๆ สงบลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่ที่การระบาดของโควิด-19 แพร่ระบาดในเวียดนามและกินเวลานาน ทำให้กลุ่มอาคารพาณิชย์มีความซบเซาเพิ่มมากขึ้น แม้ว่านักลงทุนหลายรายจะลดราคาลง แต่ก็ยังไม่มีผู้เช่าหรือผู้ซื้อ

เป็นเวลาหนึ่งปีแล้วที่คุณเลอไมฮา (ฮว่านเกี๋ยม ฮานอย) ขายอาคารพาณิชย์ขนาดมากกว่า 75 ตารางเมตรในพื้นที่เมืองของเขตฮว่างไมอย่างต่อเนื่อง ราคาขายลดลง 20% เมื่อเทียบกับราคาซื้อเกือบ 14,000 ล้านบาทในกลางปี 2021 แต่ก็ยังไม่มีใครสนใจ

อาคารพาณิชย์ของเธอสูง 4 ชั้นและสร้างเสร็จแล้ว ค่าเช่าเดือนละ 30 ล้านดอง กำไรเพียง 2% ต่อปีเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ซื้อมา อาคารพาณิชย์มักอยู่ในสภาพที่ไม่มีผู้เช่า ทำให้สถานที่ว่างเปล่า

ร้านค้าหลายแห่งมูลค่านับหมื่นล้านดองยังขายไม่ออก (ภาพประกอบ)

นางฮาบ่นว่าทุกเดือนเธอยังต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นของเงินกู้ธนาคารอีกกว่า 100 ล้านดองจากเงินกู้ 6 พันล้านดอง ค่าเช่า “ถูก” และแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยก็สูง ดังนั้นเธอจึงต้องขายขาดทุน แต่หลังจากลงโฆษณามานานกว่าหนึ่งปี เธอยังคงหาผู้ซื้อไม่ได้

ด้วยสถานการณ์เดียวกันคือไม่สามารถขายหรือให้เช่าได้ คุณ Mai The Anh กล่าวว่าเมื่อต้นปี 2564 เขาได้ซื้ออาคารพาณิชย์ในเขตเมืองบนถนน Le Trong Tan (เขต Ha Dong) ในราคา 24,000 ล้านดอง โครงการนี้ส่งมอบเมื่อปี 2022 แต่จนถึงปัจจุบันกิจกรรมเชิงพาณิชย์ยังคงอ่อนแอและประชากรก็เบาบาง ส่งผลให้ร้านค้าที่นี่ให้บริการลูกบ้านในโครงการได้เพียงจำนวนจำกัด แทบไม่มีลูกค้าเลย ปัจจุบันมีร้านค้าที่เปิดให้บริการอยู่เพียงไม่กี่ร้าน ส่วนที่เหลือเกือบ 80% ปิดกิจการไปแล้ว

ตอนแรกผมนึกว่าเมืองจะเจริญขึ้นและคนจะเข้ามาอยู่กันเยอะจึงเลือกตึกแถวแทนแต่ความจริงกลับไม่เป็นเช่นนั้น ธุรกิจที่นี่ส่วนใหญ่จะทำโดยคนในท้องถิ่น แต่เนื่องจากนิสัย คนเหล่านี้จึงมักไปที่ห้างสรรพสินค้าเพื่อความบันเทิง และไปจับจ่ายที่ตลาดแบบดั้งเดิม ดังนั้นความเฉื่อยชาจึงมักเกิดขึ้นกับร้านค้าทั่วไป

นายดิอันห์กล่าวว่า เขาติดป้ายให้เช่าราคา 35 ล้านดองต่อเดือน โดยหวังว่าจะครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารได้ส่วนหนึ่ง แต่ร้านก็ว่างเปล่ามาเกือบปีแล้ว ขณะนี้ช่วงปลอดดอกเบี้ยได้หมดลงแล้วและแรงกดดันด้านดอกเบี้ยก็สูง คุณดิ อันห์ จึงตกลงที่จะขายโดยขาดทุนร้อยละ 30 แต่ยังไม่สามารถหาผู้ซื้อได้

ตามที่นางสาวเลลินห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮวงมาย เปิดเผยว่า สถานการณ์ที่ซบเซาไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกับอาคารพาณิชย์ในเขตเมืองใหม่ที่มีผู้อยู่อาศัยไม่มากนักและนอกเขตเมืองเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นกับอาคารพาณิชย์ในใจกลางกรุงฮานอยอีกด้วย ซึ่งขายและให้เช่าได้ยากมาก เนื่องมาจากผลกระทบจากการระบาดของโรคโควิด-19 และสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยากลำบาก ผู้คนจำนวนมากที่ไม่สามารถทำธุรกิจได้ ถูกบังคับให้คืนสถานที่ของตนหรือเจรจากับเจ้าของบ้านเพื่อลดราคา

“ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายแห่งในใจกลางกรุงฮานอยต้องลดราคาเช่า แต่ก็ยังขายไม่ออก ดังนั้นการที่อาคารพาณิชย์ขายไม่ออกจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้” นางสาวลินห์กล่าว

จากการวิเคราะห์ประเด็นนี้ ตามความเห็นของผู้ลงทุนในโครงการแห่งหนึ่งในฮานอย การที่นักลงทุนจะทำกำไรจากอาคารพาณิชย์ได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ หากต้องการให้ผลิตภัณฑ์เพิ่มมูลค่าหรือสร้างรายได้ที่ดี ผู้ลงทุนโครงการจะต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานภายในและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม จากนั้นโครงการจึงจะดึงดูดลูกค้าทั้งในและต่างประเทศได้ สำหรับอาคารพาณิชย์ รายได้จากการเช่าจะดีหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรองรับผู้อยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์หรือโครงการพื้นที่ในเมืองนั้นๆ

“ ก่อนจะลงทุนเงิน ผู้ลงทุนควรดูความสามารถของผู้ลงทุนในโครงการ ดูระดับการดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานของโครงการ ศักยภาพในการพัฒนาและการดึงดูดลูกค้าในพื้นที่ และความใกล้ชิดของโครงการ” นักลงทุนที่มีศักยภาพจะประสานสาธารณูปโภคโครงสร้างพื้นฐานก่อนที่จะดึงดูดผู้อยู่อาศัยให้เข้ามาอยู่อาศัยที่นั่น เมื่อถึงตอนนั้นที่จำนวนผู้ใช้งานมีมากและคึกคัก ร้านค้าจะมีธุรกิจที่มั่นคงและมีมูลค่าการเช่า ” เขากล่าววิเคราะห์

นางสาวดวง ถุย ดุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า อาคารพาณิชย์จะมีศักยภาพที่แท้จริงได้ก็ต่อเมื่อบรรลุปัจจัยต่อไปนี้: โครงการมีความสามารถที่จะเติมเต็มได้อย่างรวดเร็ว การบริการที่ดี; จะต้องมีชุมชนภายในของผู้อยู่อาศัยจำนวนมากเพียงพอ และประการที่สี่ จะต้องมีการเชื่อมโยงที่ราบรื่น เพื่อดึงดูดชุมชนผู้อยู่อาศัยภายนอกโครงการ

เพื่อให้ได้รับผลกำไรและปลอดภัย ผู้ลงทุนควรเลือกตึกแถวที่มูลค่าปานกลางประมาณ 2,000-7,000 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียเงินมากเกินไปในช่วงแรก โดยไม่ทราบว่าผลตอบแทนจะสมดุลหรือไม่ นักลงทุนไม่ควรลงทุนในอาคารพาณิชย์ในระยะสั้น 1-2 ปี แต่ต้องมีแผนในระยะกลางถึงระยะยาว 3-5 ปีขึ้นไป

ผู้ซื้อยังต้องใส่ใจพื้นที่เชิงพาณิชย์ในชั้น 1 ด้วย หากพื้นที่ผลิตภัณฑ์แคบเกินไป ประมาณ 75 ตร.ม. จะทำให้เกิดปัญหาในการทำธุรกิจ สินค้าหลายชนิดจัดอยู่ในประเภทที่ซื้อมาแล้วปล่อยทิ้งไว้เพราะไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้

ง็อกวี

แหล่งที่มา