ซื้อตึกแถว “ผิดที่” นักลงทุนหลายรายขาดทุนสองเท่า

ขาดทุนสองเท่าเพราะตึกแถว

ในช่วงต้นปี 2022 สินค้าในร้านจำนวนมากได้เปิดตัวออกสู่ตลาดพร้อมกับกระแส "ฮิต" ส่งผลให้ราคาสินค้าเหล่านี้พุ่งสูง สิ่งนี้ทำให้นักลงทุนจำนวนมากที่มีความคิดชอบเก็งกำไรและชอบเล่นเซิร์ฟแห่เข้าสู่ตลาดเพื่อแสวงหาโอกาสทำกำไรในระยะสั้น โดยไม่คำนึงถึงความเสี่ยง

นายลอง ซึ่งเป็นนักลงทุนในนครโฮจิมินห์ ได้ซื้อตึกแถวขนาดกว่า 140 ตารางเมตรในโครงการหนึ่งในเมืองทูดึ๊ก (โฮจิมินห์) ในราคา 2 หมื่นล้านดอง แต่กลับนั่งเฉย ๆ เพราะกระแสการคืนที่ดินทำให้ตึกแถวของเขาไม่สามารถหาผู้เช่าได้ นอกจากนี้ เนื่องจากเงินลงทุนส่วนใหญ่มาจากเงินกู้จากธนาคาร คุณลองจึงต้องจ่ายเงินดอกเบี้ยจำนวนหลายสิบล้านดอลลาร์ทุกเดือน

การซื้ออาคารพาณิชย์สำหรับนักลงทุนหลายรายถือเป็นเรื่องที่ต้องกังวลเป็นสองเท่า — อาคารพาณิชย์เป็นประเภทที่ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมากโดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่และแหล่ง ท่องเที่ยว

“เมื่อก่อนตอนที่การเช่าเป็นเรื่องง่าย ตึกแถวนี้สร้างกระแสเงินสดได้ประมาณ 20 ล้านดองต่อเดือน แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผมปล่อยให้บ้านว่างเปล่าเพราะหาผู้เช่าไม่ได้ และไม่มีเวลาที่จะใช้ประโยชน์จากธุรกิจ ปัจจุบัน ผมขายขาดทุนเมื่อเทียบกับราคาเดิม 3 พันล้านดอง แต่ก็ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ มีคนบางคนที่ถูกนายหน้าพามาแต่ก็ดูเฉยๆ แล้วปล่อยทิ้งไว้แบบนั้น…” คุณลองเล่า

นักลงทุนรายนี้ยังกล่าวอีกว่า เมื่อเวลาที่ซื้ออาคารพาณิชย์แห่งนี้ นายหน้าได้สัญญากับเขาว่าสามารถสร้างกระแสเงินสดมาชดเชยเงินกู้ได้อย่างง่ายดาย ขณะเดียวกันเมื่อพื้นที่ในเมืองมีการพัฒนา อาคารพาณิชย์แห่งนี้ก็จะมีราคาสูงขึ้นและสามารถทำกำไรได้ 30% - 40% หลังจาก 2 ปี อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงเนื่องจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 เขาจึงไม่สามารถทำธุรกิจให้เช่าได้หลังจากรับบ้านไปแล้ว แม้ว่าเราจะหาผู้เช่าได้แล้วแต่เราไม่สามารถต่อสัญญาได้เนื่องจากธุรกิจไม่ดี

นายลอง กล่าวว่า ความยากในการให้เช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของอาคารพาณิชย์ไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากมีที่จอดรถไม่เพียงพอ มีผู้อาศัยน้อยเกินไป และบริเวณอาคารพาณิชย์อยู่ไกลจากอาคารชุด ด้วยเหตุนี้นักลงทุนจึงเชื่อว่าตนลงทุนในที่ผิดเพราะไม่ได้ศึกษาวิจัยธุรกิจและผลกำไรของผลิตภัณฑ์อย่างรอบคอบ

นอกจากนี้ นักลงทุนยังนำสินค้าในร้านต่างๆ ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าสินค้าเก่าๆ จะยังไม่ขายหมดก็ตาม สาเหตุต่างๆ ดังกล่าวข้างต้นทำให้ราคาบ้านไม่สามารถปรับขึ้นได้ ธุรกิจก็ลำบาก และดอกเบี้ยธนาคารก็ยังต้องจ่ายเป็นประจำ ทำให้ผู้ลงทุนในช่วงแรกต้องประสบกับการขาดทุนสองเท่า

คล้ายกับกรณีข้างต้น นาย Nguyen Truong Giang ( ฮานอย ) ก็ "ติด" อยู่ในตึกแถวแห่งหนึ่งในเขตเมืองใหญ่ของเมืองเช่นกัน นายเกียงต้องกู้เงินจากธนาคารเกือบ 10,000 ล้านดอง เพื่อเป็นเจ้าของตึกแถวมูลค่า 18,000 ล้านดอง มีพื้นที่กว่า 100 ตารางเมตร

แม้ว่าจะต้องเสียเงินเป็นจำนวนมาก แต่หลังจากซื้ออาคารพาณิชย์นี้แล้ว คุณเกียงกลับมีรายได้เพียง 30 ล้านต่อเดือนจากการให้เช่า จำนวนค่าเช่าไม่เพียงพอที่นักลงทุนจะชำระให้ธนาคารได้ทุกเดือนและจะต้องระดมเงินเพิ่มเติมจากแหล่งอื่น

การซื้ออาคารพาณิชย์สำหรับนักลงทุนหลายรายถือเป็นดาบสองคม — มีบางช่วงที่จำนวนห้องแถวในตลาดมีมากจนมีอุปทานเกินความต้องการ

ที่น่ากล่าวถึงคือตั้งแต่ต้นปี 2566 เป็นต้นมา อาคารพาณิชย์ของนายเจียงยังไม่มีผู้เช่าเลย เนื่องจากเหนื่อยกับแรงกดดันจากธนาคารมากเกินไป เขาจึงขายอาคารพาณิชย์ในราคา 14,000 ล้านดอง

“เพื่อนและญาติของผมหลายคนก็ต้องแบกรับความสูญเสียเช่นกัน จากการลงทุนในตึกแถวในหลายๆ แห่ง เช่น ฮานอย ไฮฟอง โฮจิมินห์ เกียนซาง... ส่วนใหญ่ติดอยู่กับตึกแถวประเภทนี้มาตั้งแต่ช่วงที่ตลาดเติบโตร้อนแรงในช่วงต้นปี 2565 และครึ่งหนึ่งของพวกเขาก็ต้องขายขาดทุนเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในระยะนี้ ผมคิดว่าการตัดขาดทุนก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน” คุณเกียงกล่าว

การทำกำไรจากร้านค้าไม่ใช่เรื่องง่าย

เมื่อตลาด “พังทลาย” ในช่วงปลายปี 2022 ผู้คนจำนวนมากที่ไม่สามารถขายทรัพย์สินของตนได้ทันเวลา ก็ต้องหันไปหาผู้เช่าอย่างน่าเสียดาย เพื่อรอให้ตลาดดีขึ้น แต่เนื่องจากราคาที่สูงและการใช้เลเวอเรจที่สูง กระแสเงินสดจึงเป็นเพียงหยดน้ำในมหาสมุทรเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยของธนาคาร จึงทำให้เกิดการสูญเสียต่อเนื่องในหลายโครงการที่มีอุปทานเกินโดยเฉพาะในพื้นที่เมืองที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองที่มีประชากรน้อย

นักลงทุนบางรายที่มีประสบการณ์ในการ "ถือครอง" อาคารพาณิชย์มาหลายปี ยังได้แบ่งปันว่าอัตราผลกำไรจากอาคารพาณิชย์ในบางพื้นที่อยู่ที่เพียง 2-3% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ถึง 3-4 เท่า ไม่ต้องพูดถึงว่าในช่วงปัจจุบันสถานที่ประกอบธุรกิจกำลังถูกบดบังด้วยอีคอมเมิร์ซ การขับไล่ผู้เช่าออกจากบ้านทำให้เจ้าของบ้านหลายคนต้องดิ้นรน ไม่สามารถหาผู้เช่าได้เป็นเวลาหลายเดือน

การซื้ออาคารพาณิชย์สำหรับนักลงทุนหลายรายกำลังก่อให้เกิดปัญหาสองเท่า — การเลือกตึกแถวที่มี “ทำเลดี” ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการทำกำไรจากผลิตภัณฑ์นี้

นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อาคารพาณิชย์หลายแห่งยังสูญเสียมูลค่าตามกาลเวลาอีกด้วย เนื่องจากทรัพย์สินประเภทนี้มีระยะเวลาการเป็นเจ้าของ 50 ปี ในบางโครงการ อาคารพาณิชย์จำนวนมากถูกปล่อยทิ้งร้างมานาน 5-10 ปี เนื่องมาจากความล่าช้าในการดำเนินการเนื่องจากปัญหาขั้นตอนต่างๆ มากมาย หากนักลงทุนไม่มีข้อมูลที่ชัดเจนก็จะประสบปัญหาในการซื้อตึกแถวเหล่านี้เนื่องจากระยะเวลาการเป็นเจ้าของสั้นลง

นอกจากนี้การเลือกตึกแถวที่เหมาะสมก็เป็นเรื่องสำคัญมากเช่นกันหากคุณต้องการทำกำไรจากประเภทนี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ การจะเลือกผลิตภัณฑ์อาคารพาณิชย์ที่มีกำไรได้นั้น จะต้องพิจารณาจากปัจจัยหลายประการ เช่น พื้นที่อยู่อาศัยที่มีประชากรหนาแน่น ราคาสมเหตุสมผล คุณภาพการก่อสร้างของผลิตภัณฑ์ที่ดี ทำเลที่ตั้งโครงการที่มีความคาดหวังสูงในด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน...

นอกจากนี้ผู้ซื้อยังต้องเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีดีไซน์ที่เหมาะสมเพื่อให้ทำธุรกิจได้ง่ายซึ่งจะทำให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้พื้นที่ห้องชุดไม่ควรมีขนาดเล็กเกินไปเพราะจะทำให้ยากต่อการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์

แหล่งที่มา