การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุน ปัญหาที่ยากจะเข้าใจสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนถือเป็นวิธีแก้ปัญหาประการหนึ่งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้อง "คิดอย่างหนัก" เพื่อลดต้นทุน

การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนถือเป็นวิธีแก้ปัญหาประการหนึ่งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้อง "คิดอย่างหนัก" เพื่อลดต้นทุน

ต้นทุนเพิ่มขึ้น ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ธุรกิจกังวลเรื่องการขายที่ยากลำบาก

ในการวางกลยุทธ์เพื่อรองรับรอบการเติบโตใหม่ คุณเหงียน ทันห์ เฮือง ผู้อำนวยการฝ่ายลงทุน บริษัท นามลอง กล่าวว่า กฎหมายที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 ได้สร้างแนวทางที่ยืดหยุ่นสำหรับธุรกิจต่างๆ รวมถึงการจัดซื้อโครงการ การแปลงการใช้ที่ดิน การควบรวมและซื้อกิจการ และการเข้าร่วมการประมูล

อย่างไรก็ตาม การเข้าร่วมการประมูลที่ดินกำลังก่อให้เกิดความท้าทายในแง่ของต้นทุนปัจจัยการผลิต ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อ ธุรกิจต่างๆ จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบในการเสนอราคาที่สมเหตุสมผลที่ตรงตามความต้องการของผู้ซื้อพร้อมยังคงสร้างกำไรได้

“การประมูลที่ดินทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตของนักลงทุนเพิ่มขึ้น นี่เป็นปัญหาที่ยาก โดยเฉพาะในบริบทที่ราคาที่ดินและต้นทุนอื่นๆ พุ่งสูงขึ้นทุกวัน" นางฮวงกล่าว และเสริมว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาขึ้นได้ เนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้นเรื่อยๆ

นักลงทุนหลายรายสงสัยว่าพวกเขาควรลงทุนในโครงการเมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้นหรือไม่ เนื่องจากนอกเหนือจากปัจจัยที่สามารถตัดออกได้เชิงรุก เช่น ต้นทุนการจัดการแล้ว นักลงทุนยังต้องสร้างกำไรเพื่อบำรุงรักษาเครื่องจักรและพัฒนาในอนาคตอีกด้วย

เพื่อลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองไปสู่เขตชานเมือง

“ในบริบทของต้นทุนที่เพิ่มขึ้น นักลงทุนมีทางเลือกเพียงสองทาง หนึ่งคือเล็งแล้วขายแล้วจึงทำ สองคือไม่ทำ “การทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งต้องสร้างกำไรและธุรกิจต้องพัฒนา แต่เมื่อต้นทุนสูงเกินไป เราจะทำได้อย่างไร” นางสาวฮวงกล่าว

รายงานตลาดที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดย CBR Vietnam ยืนยันอีกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นเดียวกับปี 2024 ในบริบทของการปรับปรุงเล็กน้อยในอุปทานที่อยู่อาศัย และช่องว่างระหว่างกลุ่มตลาดต่างๆ ยังคงมีขนาดใหญ่มาก โดยคาดว่าเมืองจะมีอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้นอีกเพียง 9,000 ยูนิต และทาวน์เฮาส์อีก 2,000 ยูนิต โดย 83% เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ระดับหรูราคาสูงกว่า 60 ล้านดอง/ตร.ม.

นายเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล ถันห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับปัญหาใหญ่ นั่นคือ ความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มตลาด ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยเป็นส่วนใหญ่ แต่ทรัพยากรส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์ ซึ่งมีความต้องการที่จำกัด

นายเหงีย กล่าวว่า ขณะนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ผันผวนอยู่ที่ 45 - 50 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเทียบเท่ากับราคาประมาณ 3 พันล้านดองสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 60 ตร.ม.

“ราคาที่ดินและต้นทุนการเงินมีบทบาทสำคัญในการผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนการกู้ยืมและระยะเวลาของโครงการจะเพิ่มแรงกดดันต่อต้นทุนอย่างมาก” นาย Nghia กล่าว

นายทราน ทันห์ ไห หัวหน้าแผนกการลงทุนของ VinaLiving (ในเครือ VinaCapital) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ไม่เพียงแต่ในปีนี้เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอีกหนึ่งถึงสองปีข้างหน้าด้วย เมื่อมีการนำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้ ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงเพิ่มขึ้น วิสาหกิจต่างๆ เองก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันไม่น้อยเช่นกัน เนื่องจากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว รวมถึงต้นทุนการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่ายด้วย ปัจจัยเหล่านี้จะผลักดันให้ราคาขายขั้นสุดท้ายสูงเกินกว่าที่ผู้ซื้อจะเอื้อมถึง

จะลดราคาบ้านอย่างไร?

ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ปี 2568 พร้อมความคาดหวังการเติบโตใหม่ๆ มากมาย แต่จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้บริหารบริษัทอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ตลาดยังคงประสบปัญหาต่างๆ มากมาย และความเชื่อมั่นในตลาดก็ค่อยๆ ฟื้นคืนมาทีละน้อยเท่านั้น ในส่วนของธุรกิจ บริษัทหลายแห่งยังคงเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย สินค้าคงคลังจำนวนมาก และกระแสเงินสดที่หยุดชะงัก

นอกจากนี้ การดำเนินโครงการใหม่รวมไปถึงการจัดการปัญหางานค้างเก่ายังคงเผชิญกับอุปสรรค ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น และยิ่งระยะเวลาการรอทางกฎหมายนานขึ้น ต้นทุนก็จะยิ่งสูงขึ้นตามไปด้วย

บุคคลนี้เชื่อว่าธุรกิจต่างๆ จะต้องร่วมมือกันอย่างกว้างขวางและเพิ่มธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เพื่อดึงดูดแหล่งเงินทุนใหม่ๆ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ และลดต้นทุน ธุรกิจจะต้องเลือกตลาดที่ถูกต้อง กลุ่มที่ถูกต้อง และกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้ถูกต้อง โดยต้องสร้างสมดุลระหว่างต้นทุนการลงทุนและกำไรที่สมเหตุสมผล เพื่อให้ได้บ้านจริง อสังหาริมทรัพย์จริง และมูลค่าที่แท้จริงของสิ่งเหล่านั้น

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในปี 2567 จะเป็นครั้งแรกที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์จะเข้ามาครองตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ทั้งหมด และในปัจจุบันไม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาไม่แพงในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อีกต่อไป ความเป็นจริงนี้ทำให้โครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์บิดเบือนมากขึ้น

นายโจว กล่าวว่า เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่เพื่อเพิ่มอุปทาน เราจะต้องแก้ไขโครงการที่ติดขัดหรือรอการดำเนินการมากกว่า 148 โครงการ “โฮจิมินห์และธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องเพิ่มผลิตภัณฑ์ด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ด้านที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ในขณะเดียวกัน หากสร้างบ้านพักสังคมได้สำเร็จ 1 ล้านหลัง ราคาบ้านก็จะลดลง” นายชอว์กล่าว

จากมุมมองอื่น นางสาวเซือง ถวิ ดุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีบีอาร์อี เวียดนาม กล่าวว่าเพื่อลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองไปสู่เขตชานเมือง จำเป็นต้องมีการลงทุนอย่างสอดคล้องกันในโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบขนส่ง รถไฟฟ้า สะพาน และถนน เพื่อให้แน่ใจว่ามีการเชื่อมต่อที่สะดวกสบายระหว่างชานเมืองและใจกลางเมือง

อย่างไรก็ตาม ในนครโฮจิมินห์ การพัฒนาพื้นที่เขตเมืองชานเมือง เช่น กู๋จี หรือ หน่าเบ ยังคงเผชิญกับอุปสรรคมากมายเนื่องจากขาดการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อปรับปรุง รัฐบาลต้องให้ความสำคัญกับการลงทุนในโครงการวงแหวนและทางหลวง โดยสร้างเงื่อนไขในการพัฒนากองทุนที่ดินในราคาที่เหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html