สัญญาณการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์และ “การใช้ประโยชน์” เพื่อส่งเสริมการเติบโต

สัญญาณการฟื้นตัว

ตามรายงานของ Kinh te & Do thi ในไตรมาสที่ 1 และ 2 ปี 2566 ในบริบทของสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงอยู่ใน "จุดศูนย์กลางของวิกฤต" ตามสถิติของกระทรวงก่อสร้าง เฉพาะไตรมาส 2 จำนวนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยุบเพิ่มขึ้นประมาณ 30.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่บริษัทที่จัดตั้งใหม่ลดลงประมาณ 61.4%

จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังคงจำเป็นต้องชะลอหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว ปรับลดและปรับขนาดทรัพยากรบุคคล บางรายจำเป็นต้องลดพนักงานลงกว่า 60% เพื่อผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากในปัจจุบัน ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยอยู่ในสถานการณ์ “เตือนภัย” เช่นนี้มาก่อน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายภูมิภาคและท้องถิ่นกำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในทุกกลุ่ม

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ไม่ว่าจะเป็นปัญหาทางกฎหมาย เช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินและการวางแผนการใช้ที่ดิน กลไกการประสานงานระหว่างแผนก สาขา และท้องถิ่นไม่ได้ทันท่วงทีและไม่สอดคล้องกัน ความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ และธุรกิจส่วนใหญ่ไม่สามารถระดมทุนพันธบัตรได้

อสังหาริมทรัพย์ – สัญญาณการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ และ “ปัจจัย” ที่ผลักดันให้ฟื้นตัว — ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าช่วงเวลาที่ยากลำบากในปัจจุบันจะผ่านไปอย่างรวดเร็ว และราคาอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งในเร็วๆ นี้ ภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ต

นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและสภาพคล่องในตลาดยังต่ำ ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงขาดเงินทุน อยู่ภายใต้แรงกดดันจากหนี้ระยะสั้น และมีหนี้รวมมากกว่าขนาดสินทรัพย์ นอกจากนี้ อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ราคาน้ำมันเชื้อเพลิง และราคาวัสดุก่อสร้างยังผันผวน ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจขององค์กร” นายฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าว

ในบริบทดังกล่าว นโยบายของรัฐเริ่มส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาด โดยเฉพาะตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ธนาคารแห่งรัฐได้ปรับอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานลดลง 4 เท่า และธนาคารต่างๆ ยังได้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจาก 9 - 10% ต่อปี เหลือต่ำกว่า 7% พร้อมกันนี้

พร้อมกันนี้ นักลงทุนจำนวนมากยังได้ดำเนินนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจในรูปแบบของส่วนลด “มหาศาล” เพื่อสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร... ดังนั้น ในไตรมาสที่ 2 จำนวนธุรกรรมผลิตภัณฑ์จึงเพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก

ที่น่าสังเกตคือ เนื่องมาจากผลกระทบจากนโยบายเชิงบวก ทำให้หลายภูมิภาคและท้องถิ่นมีการบันทึกการฟื้นตัวของตลาด ตัวอย่างเช่น ในเมืองไฮฟอง ตามคำกล่าวของนายโท หุ่ง หัวหน้าสำนักงานตัวแทนไฮฟองของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไฮฟองบันทึกธุรกรรมเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่ม ในเวลาเดียวกัน นายหน้า สำนักงาน บริษัท และสถานที่ซื้อขายบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากก็กลับมาเปิดดำเนินการอีกครั้ง

“ ประโยชน์ ” ที่จะส่งเสริมการเติบโต

ตามที่ Nhip Song Thi Truong กล่าวไว้ จนถึงขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มี "ตัวกระตุ้น" มากมาย เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงสำหรับสินเชื่อเก่าและใหม่ ปัญหาทางกฎหมายของโครงการค่อยๆ ได้รับการแก้ไข และราคาขายที่ลดลง... ดังนั้น ตลาดจึงแสดงสัญญาณเชิงบวกอีกมากมายเมื่อเร็วๆ นี้ ในบางพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมามีสภาพคล่องอีกครั้ง

นายหวู่ เกือง กวีเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Dat Xanh Mien Bac กล่าวว่าความเฉยเมยของผู้ซื้อนั้นเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เพราะเมื่อตลาดตกต่ำ ผู้คนแค่อยากให้ราคาลดลง

ทั้งนี้ ตลาดเงียบสงบมาเพียงปีเดียว และผู้ซื้อเชื่อว่าสถานการณ์เช่นนี้จะยังคงดำเนินต่อไป ในเวลานั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ตาม นายเกวี๊ยต ยืนยันว่าการพัฒนาตลาดในปัจจุบันแตกต่างไปจากในช่วงก่อนหน้านี้ ความยากลำบากจะผ่านไปอย่างรวดเร็วและในเร็วๆ นี้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ กล่าวว่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงยังคงมีอยู่ และนโยบายที่ดีที่สนับสนุนตลาดก็ช่วยกระตุ้นได้ในระดับหนึ่ง ดังนั้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของตลาดอสังหาฯจึงได้ผ่านไปแล้ว ในขณะเดียวกันตลาดมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวภายในกลางปี 2567

อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดฟื้นตัว ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้นอีกครั้ง ดังนั้นนี่จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่มีกระแสเงินสดเพียงพอที่จะ "ล่าหา" อสังหาริมทรัพย์ที่มีทำเลสวยงาม ศักยภาพในการเพิ่มราคาที่ดี และส่วนลดสูง หากผ่านช่วงนี้ไปได้และเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว การหาบ้านดีๆ ราคาเอื้อมถึงก็ไม่ใช่เรื่องง่าย

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า จากการสังเกตตลาดตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 พบว่าสภาพคล่องรองเริ่มแสดงสัญญาณเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอีกครั้ง โดยนักลงทุนเริ่ม "ซื้อช่วงต่ำสุด" ในโครงการที่มีส่วนลดที่น่าสนใจ เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ทำเลใกล้แหล่งที่อยู่อาศัยเดิมที่มีผู้คนพลุกพล่าน และระบบคมนาคมเชื่อมต่อใจกลางเมืองที่สะดวก

ดังนั้น นายทัง คาดว่าตลาดน่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวกในช่วงปลายไตรมาสที่ 4 ปี 2566 หรืออย่างช้าสุดก็ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 โดยมี “ปัจจัยสนับสนุน” ดังต่อไปนี้

ประการแรก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังลดลง และแนวโน้มนี้มีแนวโน้มที่จะลดลงต่อไปในอนาคตอันใกล้นี้ แม้ว่าช่องทางการกู้ยืมจะยังเข้าถึงได้ค่อนข้างยาก (โดยคำนึงถึงข้อกำหนดทางกฎหมายของโครงการ ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจ...)

ประการที่สอง นโยบายการยุบเลิกกฎหมายของหน่วยงานบริหารของรัฐเริ่มแสดงสัญญาณที่ดี

ประการที่สาม การเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญหลายโครงการทั่วประเทศได้รับการดำเนินการอย่างจริงจัง (ทางด่วนเบียนฮวา-วุงเต่า ถนนวงแหวน 3 ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดทางตอนใต้ ถนนวงแหวน 4 ในฮานอยและจังหวัดทางตอนเหนือ...)

ประการที่สี่การเติบโตทางเศรษฐกิจมหภาคภายในประเทศค่อนข้างมีเสถียรภาพ แม้ GDP จะเติบโตไม่สูงนัก (ไตรมาส 2/2566 เพิ่มขึ้น 4.14%) แต่ยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ในสภาวะปัจจุบันที่เศรษฐกิจโลกเผชิญความท้าทายมากมาย อัตราเงินเฟ้ออยู่ต่ำกว่า 4%...

เต้าหวู่ (ท/ชม)

แหล่งที่มา