 |
| ตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวและผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว (ที่มา: Dan Tri) |
ตลาดได้ผ่านจุด “ต่ำสุด” แล้ว
รายงานตลาดอสังหาฯ 10 เดือนแรกของปี 2566 โดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่าตลาดได้ผ่านจุด “ต่ำสุด” ไปแล้ว อย่างไรก็ตาม โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาฯ ยังคงยากอยู่มาก แต่ระดับความยากมีแนวโน้มลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เดือนถัดไปดีกว่าเดือนก่อนหน้า ไตรมาสถัดไปดีกว่าไตรมาสก่อนหน้า
นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า การประเมินข้างต้นปรากฏชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ เนื่องจากในไตรมาสแรกของปีนี้การเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 16.2% แต่ ณ สิ้นไตรมาส 3 แม้ว่าการเติบโตจะยังคงติดลบ 8.71% แต่ก็ลดลง 2.87% เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี หลังจากผ่าน 9 เดือน ระดับความยากของตลาดอสังหาฯ ลดลง 42.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก
นายโจว เปิดเผยว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ อุปทานที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 13 โครงการที่เข้าเกณฑ์ระดมทุน โดยมีหน่วยทั้งหมด 15,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.37 เท่าจากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 แต่รายได้ที่ระดมทุนได้ลดลง 4.7%
โดยเฉพาะโครงการทั้งหมด 13 โครงการ มีจำนวนยูนิตรวม 13,767 ยูนิต (คิดเป็น 91.6%) และบ้านแนวราบ 1,253 ยูนิต (คิดเป็น 8.4%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบนมีจำนวน 9,969 ยูนิต คิดเป็น 66.37% (สูงกว่าอัตราของประเทศที่ 58%) ส่วนที่เหลือเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางมีจำนวน 5,051 ยูนิต คิดเป็น 33.63% (สูงกว่าอัตราของประเทศที่ 26%) ตลาดยังคงไม่มีบ้านพักอาศัยราคาประหยัด และไม่มีบ้านพักอาศัยทางสังคมเพิ่มเติมด้วย
นายโจว กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศและนครโฮจิมินห์ยังคง "ไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์" โดยการขาดแคลนโครงการนำไปสู่การขาดแคลนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยสังคม
ที่น่าสังเกตคือ ตามที่ประธาน HoREA ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2560 และยังคง "สูง" เกินกว่าความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง คนเมืองที่มีรายได้น้อย ข้าราชการ ข้าราชการ พนักงานของรัฐ เจ้าหน้าที่กองทัพ คนงาน และผู้อพยพ
“สำหรับอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงที่ราคา 2,000-3,000 ล้านดอง แม้แต่คนที่รายได้ปานกลางและมีเงินออมประมาณ 100 ล้านดองต่อปี ก็ยังต้องใช้เวลาประมาณ 25 ปีจึงจะซื้อบ้านได้” นายโจววิเคราะห์
จากการประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยนายฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมการเคหะและบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ระบุว่า ความพยายามของรัฐบาล กระทรวงต่างๆ ระบบธนาคาร ธุรกิจต่างๆ รวมถึงนายหน้าเอง... มีส่วนช่วย "รักษา" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้ในทางบวก แม้ว่าตลาดจะไม่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะ "เอาชนะความลาดชัน" ได้ แต่โดยพื้นฐานแล้วตลาดก็หลบเลี่ยงความเสี่ยงของการ "สูญเสียเบรก" ได้ และกำลังกลับมามีโมเมนตัมอีกครั้ง
แรงกดดันเรื่องอายุครบกำหนดของพันธบัตรยังคงครอบงำธุรกิจ
ตามข้อมูลจากสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA) ในช่วง 10 เดือนแรก มูลค่ารวมของการออกพันธบัตรขององค์กรอยู่ที่ 209,150 พันล้านดอง แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการระดมทุนจากช่องทางพันธบัตรปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2565
ซึ่งอุตสาหกรรมธนาคารครองส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 99,023 พันล้านดอง (คิดเป็นร้อยละ 47.3 ของมูลค่ารวม) ถัดไปคือกลุ่มอสังหาฯ มีมูลค่า 68,256 พันล้านดอง (คิดเป็น 32.6%)
อย่างไรก็ตาม งานวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันจากการครบกำหนดชำระพันธบัตรยังคง "รายล้อม" ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ มูลค่ารวมของพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ที่ออกใหม่และซื้อคืนยังคงต่ำมากเมื่อเทียบกับมูลค่ารวมของพันธบัตรขององค์กรที่จะครบกำหนด
ทั้งนี้ ในปี 2565 ธุรกิจอสังหาฯ ได้ซื้อกลับมาประมาณ 219,000 พันล้านดอง สะสม 10 เดือน ธุรกิจซื้อคืนได้ประมาณ 153,800 พันล้านดอง ขณะเดียวกัน มูลค่าครบกำหนดชำระคืนรวมของพันธบัตรของกลุ่มอสังหาฯ ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2566 และ 2567 อยู่ที่ 15,600 พันล้านดอง และ 121,100 พันล้านดอง ตามลำดับ
รายชื่อธุรกิจที่ชำระหนี้พันธบัตรล่าช้ามีจำนวนเพิ่มขึ้นทุกวัน โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ตามข้อมูลของตลาดหลักทรัพย์ฮานอย ณ วันที่ 3 ตุลาคม มีบริษัทประมาณ 69 แห่งอยู่ในรายชื่อหนี้ชำระล่าช้าสำหรับดอกเบี้ยหรือเงินต้นของพันธบัตรของบริษัท โดยมีหนี้ค้างชำระรวมประมาณ 176,100 พันล้านดอง คิดเป็นประมาณ 17.8% ของหนี้พันธบัตรของบริษัทค้างชำระในตลาดทั้งหมด
เมื่อเผชิญกับแรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้ เพื่อให้มีเวลาในการปรับโครงสร้างกระแสเงินสดและปรับปรุงความสามารถในการชำระหนี้ VARS เชื่อว่าการเจรจาขยายเวลาเป็นทางเลือกแรกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อและตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ การเจรจาขอขยายเวลาดำเนินไปอย่างราบรื่นและได้รับผลสำเร็จเป็นอย่างดีตั้งแต่เดือนเมษายน
ตามข้อมูลของตลาดหลักทรัพย์ฮานอย เมื่อวันที่ 3 ตุลาคม มีผู้ออกพันธบัตรมากกว่า 50 รายที่บรรลุข้อตกลงขยายระยะเวลาพันธบัตร โดยมีมูลค่ารวมมากกว่า 95,200 พันล้านดอง โดยหลักแล้ว วันครบกำหนดชำระหนี้จะถูกปรับเพิ่มอีก 2 ปี ส่งผลให้แรงกดดันในการชำระหนี้ถูกเลื่อนออกไปเป็นช่วงปี 2568-2569
VARS ประเมินว่าการเจรจาขยายระยะเวลาพันธบัตรจะยังคงเป็นแนวโน้มในอนาคต อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความยุ่งยากอยู่ข้างหน้า การขยายระยะเวลาชำระหนี้จะช่วยให้ธุรกิจมีเวลาในการสร้างเสถียรภาพให้กับการผลิตและการดำเนินธุรกิจ และปรับโครงสร้างหนี้ขององค์กรเพื่อฟื้นตัว โดยพื้นฐานแล้วก็แค่ย้ายจากหนี้ในช่วงหนึ่งไปสู่หนี้ในช่วงอื่น
เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการล้มละลาย ธุรกิจจำเป็นต้องใช้ประโยชน์จากช่วงเวลานี้ในการปรับโครงสร้างหนี้ของตน เราต้องพิจารณาการขายสินทรัพย์อย่างจริงจัง แม้ว่าจะยอมขาดทุนหรือเสมอทุนก็ตาม เพื่อให้มีกระแสเงินสดมาชำระหนี้และดำเนินโครงการให้เสร็จสิ้น ซึ่งสามารถชำระบัญชีได้ทันทีที่นำออกสู่ตลาด
นอกจากนี้ ควรมีกลไกและนโยบายในการพัฒนา ดึงดูด และรับรองการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพของแหล่งเงินทุนจากผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ (กองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ - กองทุนรวมเพื่อการออมเพื่อที่อยู่อาศัย การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์...) หรือช่องทางอื่นๆ (การลงทุนจากต่างประเทศโดยตรงและโดยอ้อม)
หยุดนโยบายการลงทุนโครงการ N14, N15 ถนนเลวันเลือง ฮานอย
คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้สั่งให้หยุดการดำเนินการตามนโยบายการลงทุนสำหรับโครงการ N14 และ N15 บนถนนเลวันเลือง หลังจากที่ล่าช้ามาหลายปี นี่เป็นโครงการลงทุนเพื่อสร้างโครงการบริการสาธารณะและที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน ซึ่งผู้ลงทุนคือบริษัท Louis Investment and Trading Joint Stock Company
 |
| ที่ดินเปล่า N14, N15 ถนน Le Van Luong ฮานอย (ที่มา: BXD) |
เกี่ยวกับโครงการ N14, N15 บนถนนเลวันเลือง ในรายงานล่าสุดที่ตอบผู้ลงคะแนน คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยระบุว่าแปลงที่ดิน N14, N15 มีพื้นที่รวม 12,561 ตร.ม. และเมืองได้อนุมัติแผนการลงทุนในเดือนสิงหาคม 2559 นี่เป็นโครงการลงทุนด้านบริการสาธารณะและที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน โดยผู้ลงทุนคือบริษัท Louis Investment and Trading Joint Stock Company
ในระหว่างกระบวนการเคลียร์พื้นที่ โครงการได้รับคำร้อง ตามรายงานของสำนักงานตรวจสอบนครฮานอยและการพิจารณาคำร้อง ในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 คณะกรรมการประชาชนนครฮานอยได้สั่งให้หยุดการดำเนินการตามการตัดสินใจนโยบายการลงทุนสำหรับโครงการนี้ เพื่อจัดการเนื้อหาที่มีอยู่ของโครงการ เมืองได้มอบหมายให้แผนก สาขา และภาคส่วนต่างๆ ทำการทบทวนระเบียบปัจจุบันเพื่อให้คำแนะนำและเสนอแนะ
ทราบกันว่าที่ดินโครงการ N14, N15 ตั้งอยู่ในบล็อกผังเมืองที่มีสัญลักษณ์ QH 46 ในเขต Trung Hoa เขต Cau Giay ทิศตะวันตกเฉียงใต้ของโครงการติดกับถนน Hoang Ngan และทิศตะวันตกเฉียงเหนือติดกับถนน Le Van Luong แปลงที่ดิน N14 และ N15 เดิมมีชื่อว่า แปลงที่ดิน 5.1-NO และ 5.5-NO ตั้งแต่ปี 2561 ครัวเรือนในพื้นที่โครงการได้รับการตัดสินใจการกู้คืนที่ดินแล้ว ตามบันทึก ที่ดินโครงการส่วนหนึ่งได้รับการเคลียร์พื้นที่และมีรั้วเหล็กลูกฟูกกั้นไว้
มูลค่าทางกฎหมายของสมุดเล่มแดงและสมุดเล่มชมพู
ตามกฎหมายแล้ว ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกก่อนวันที่ 10 ธันวาคม 2552 ยังคงถูกต้องตามกฎหมาย และไม่จำเป็นต้องแปลงเป็นใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองกรรมสิทธิ์บ้าน และสินทรัพย์อื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน ในด้านมูลค่าทางกฎหมาย หนังสือสีแดงและหนังสือสีชมพูมีมูลค่าทางกฎหมายเท่ากัน
สมุดสีแดง สมุดสีชมพู เป็นคำที่ใช้เรียกเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน โดยพิจารณาจากสีภายนอกของใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน
ในประเทศเวียดนาม ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจะมีชื่อเรียกต่างกันในแต่ละช่วงเวลา โดยเฉพาะ: ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน
ตั้งแต่ปี 2552 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ออกหนังสือรับรองแบบใหม่ที่ใช้บังคับทั่วประเทศ เรียกว่า หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน (หนังสือรับรองมีปกสีชมพู หรือเรียกอีกอย่างว่า สมุดสีชมพู)
มาตรา 97 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดให้บุคคลซึ่งมีสิทธิใช้ที่ดิน มีสิทธิเป็นเจ้าของบ้าน และมีสิทธิเป็นเจ้าของทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิเป็นเจ้าของบ้าน และมีสิทธิเป็นเจ้าของทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน ตามรูปแบบเดียวกันทั่วประเทศ
ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกก่อนวันที่ 10 ธันวาคม พ.ศ. 2552 ยังคงถูกต้องตามกฎหมายและไม่จำเป็นต้องแปลงเป็นใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน
หนังสือรับรองที่ออกก่อนวันที่ 10 ธันวาคม 2552 ที่ต้องมีการเปลี่ยนแปลง อาจจะเปลี่ยนเป็นหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หนังสือรับรองสิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินได้ ดังนั้นในแง่มูลค่าทางกฎหมาย หนังสือสีแดงและหนังสือสีชมพูจึงมีมูลค่าทางกฎหมายเท่ากัน
ตามข้อกำหนดในมาตรา 40 มาตรา 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 01/2017/ND-CP ระยะเวลาในการดำเนินการคำร้องสำหรับเล่มสีแดงและเล่มสีชมพูจะต้องไม่เกิน 30 วัน นับจากวันที่ได้รับคำร้องที่ถูกต้อง ไม่เกิน 40 วัน สำหรับตำบลภูเขา เกาะ พื้นที่ห่างไกล พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบากเป็นพิเศษ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)