ตลาดคลังสินค้าและโรงงานกำลังเฟื่องฟู

หลังจากช่วงเวลาแห่งความหยุดนิ่ง ตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในภาคใต้เริ่มมีการซื้อขายจำนวนมากและมีแนวโน้มเชิงบวกมากมายในระยะยาว

ความต้องการเป็นไปในทางบวกมากขึ้น

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 กลุ่มคลังสินค้าสำเร็จรูปทันสมัยในภาคใต้จะมีคลังสินค้าใหม่มากกว่า 103,000 ตร.ม. ที่พัฒนาโดย BWID และ Vietnam Industrial Park

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง BWID ได้เริ่มดำเนินการในหลงอันด้วยการสร้างโครงการคลังสินค้าสองชั้นที่มีพื้นที่รวม 64,000 ตร.ม. จนแล้วเสร็จ ในขณะเดียวกัน Vietnam Industrial Parks ได้เปิดตัวโครงการระยะที่ 2 พร้อมกันที่ Ho Nai Industrial Park (Dong Nai) และ Phu An Thanh Industrial Park (Long An) โดยมีพื้นที่อเนกประสงค์เกือบ 40,000 ตารางเมตร รองรับทั้งการจัดเก็บสินค้าและการผลิต

แนวโน้มการแปลงสินทรัพย์ยังคงถูกบันทึกในช่วงไตรมาสสุดท้าย รายงานของ JLL Vietnam ระบุว่า พื้นที่ทางตอนเหนือของจังหวัดบิ่ญเซือง มีโครงการคลังสินค้าสำเร็จรูปที่ถูกดัดแปลงเป็นโรงงานสำเร็จรูปขนาดมากกว่า 18,000 ตารางเมตร ภายในสิ้นไตรมาส 3/2567 ปริมาณคลังสินค้าสำเร็จรูปทันสมัยทั้งหมดเพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 4.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 14.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดย BWID และ Mapletree มีสัดส่วน 30% และ 20% ของอุปทานทั้งหมดตามลำดับ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเคยเป็นตลาดแบบดั้งเดิมซึ่งได้รับการพัฒนาโดยนักลงทุนในประเทศเป็นหลัก อย่างไรก็ตามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราพบว่ามีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจและลงทุนเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ เกาหลี และไทย

- นางสาว Pham Ngoc Thien Thanh หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE ในนครโฮจิมินห์

อุปทานเพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพักก็เป็นบวกเช่นกัน ตามรายงานของ JLL ตลาดโลจิสติกส์ภาคใต้เริ่มเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปีด้วยการดูดซับสุทธิเป็นบวก หลังจากมีภาวะซบเซามาระยะหนึ่ง โดยแตะระดับเกือบ 160,000 ตร.ม. ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 สัญญาเช่าใหม่ส่วนใหญ่ได้รับการลงนามโดยผู้เช่าที่ให้บริการตลาดในประเทศ รวมถึงผู้ผลิตและผู้ให้บริการโลจิสติกส์บุคคลที่สาม (3PL) ด้วยเหตุนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกที่ตั้งอยู่ในบริเวณใจกลางเมืองที่สามารถเชื่อมต่อกับนครโฮจิมินห์ได้อย่างสะดวกจึงยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ CBRE ยังบันทึกกิจกรรมการเช่าที่คึกคักทั้งสำหรับคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในไตรมาสที่ผ่านมา อัตราการครอบครองคลังสินค้าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7% ในไตรมาสต่อไตรมาสเป็น 68% อัตราการครอบครองโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เทียบกับไตรมาสก่อนแตะระดับ 84% ลูกค้าที่มีความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคใต้มาจากผู้ผลิตในด้านเทคโนโลยีขั้นสูง ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ โลจิสติกส์ รวมถึงการขยายตัวของบริษัทในด้านอีคอมเมิร์ซ

นายอเล็กซ์ เครน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทไนท์แฟรงค์ เวียดนาม ให้ความเห็นว่าเนื่องจากปัจจัยภายนอก ผู้ลงทุนจึงเข้าสู่ตลาดด้วยความระมัดระวัง แต่ตลาดก็ยังมีสัญญาณการฟื้นตัวอยู่บ้าง เขากล่าวว่าอุปทานที่เพิ่มขึ้นพร้อมกับราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นของธุรกิจต่อแนวโน้มระยะยาวของตลาดกำลังเพิ่มมากขึ้น

“การพัฒนาและการใช้โรงงานสำเร็จรูปอย่างต่อเนื่องถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สร้างแรงจูงใจให้ผู้เช่าพิจารณาเวียดนามเป็นจุดหมายปลายทางที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนหรือการขยายธุรกิจ” นายอเล็กซ์ เครน กล่าว

นอกจากนี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว ตลาดคลังสินค้าทางตอนใต้ขึ้นอยู่กับความต้องการส่งออกและการเติบโตของการบริโภคภายในประเทศเป็นหลัก หลังจากปี 2024 เมื่อการเลือกตั้งทั่วโลกสิ้นสุดลง โดยเฉพาะการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ ความต้องการของตลาดจะชัดเจนขึ้น และอาจส่งเสริมความต้องการคลังสินค้าในภาคใต้

ส่วนลดกระตุ้นสภาพคล่อง

สภาพคล่องทางการตลาดในกลุ่มคลังสินค้าและโรงงานปรับตัวดีขึ้นมาก แต่คุณ Trang Le ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายให้คำปรึกษาและวิจัย (JLL Vietnam) ยอมรับว่าความต้องการยังค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว “การส่งออกยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดังนั้นศูนย์กระจายสินค้าจึงยังคงขนาดปัจจุบันไว้ แทนที่จะขยายเพื่อรองรับสินค้าที่จะเพิ่มขึ้นตามปกติในช่วงปลายปี”

นางสาวตรัง กล่าวว่า เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน โครงการบางโครงการที่มีอัตราการเช่าต่ำจึงได้ใช้กลยุทธ์กระตุ้นเศรษฐกิจที่เข้มงวดยิ่งขึ้นผ่านการปรับลดราคาค่าเช่า โดยเฉพาะในพื้นที่เกิดใหม่นอกพื้นที่ใจกลางเมือง ราคาค่าเช่าในไตรมาส 3 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่ราคาในพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงทรงตัว

ค่าเช่าขอเช่าเฉลี่ยสำหรับคลังสินค้าสำเร็จรูปทันสมัยในภาคใต้ลดลงเล็กน้อยเหลือ 4.85 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./เดือน ลดลง 0.4% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่ยังคงเพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบรายปี

“เจ้าของบ้านยังคงมีความยืดหยุ่นและอำนวยความสะดวกในการเจรจาเพื่อสนับสนุนผู้เช่าในบริบทของตลาดที่ชะลอตัว “แรงจูงใจที่สำคัญอย่างหนึ่งสำหรับคลังสินค้าที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่บางแห่งคือช่วงเวลาปลอดค่าเช่ามากกว่า 6 เดือนสำหรับสัญญาเช่า 3 ปี” นางสาวตรังกล่าวเสริม สถานการณ์การเช่าในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปีคาดว่าจะดีขึ้น เนื่องจากไตรมาสที่ 4 มักเป็นช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว แต่การปรับปรุงที่คาดหวังไว้ไม่มากนัก

นายอเล็กซ์ เครน ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ในระยะสั้น ตลาดคลังสินค้าจะเผชิญกับความยากลำบากบางประการ เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นและการดูดซับที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าแนวโน้มระยะกลางถึงระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในภาคใต้ยังคงเป็นไปในเชิงบวก โดยมีโครงการคุณภาพสูงจำนวนมากที่มีราคาเช่าที่เหมาะสม

ผู้เชี่ยวชาญของ Knight Frank คาดการณ์ว่าภายในปี 2025 ตลาดจะฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โครงการต่างๆ ที่ถูกเลื่อนออกไปในช่วงก่อนหน้านี้ได้ถูกทำให้เสร็จสมบูรณ์แล้ว พร้อมกับความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งคาดว่าจะส่งเสริมความต้องการที่ดินภาคอุตสาหกรรม ที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุง และนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษของภูมิภาคจะยังคงมีบทบาทสำคัญในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html