รมว.ก่อสร้าง ชี้ตลาดมินิอพาร์ทเมนท์ยัง “ซบเซา” วิลล่าริมทะเลซบเซา

ความคิดเห็นเรื่องพัฒนาอสังหาฯมินิอพาร์ทเมนต์ ตลาดทาวน์เฮาส์มืดมน ราคายังสูง วิลล่าริมทะเลซบเซา... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

อสังหาฯ ล่าสุด : ก.ก่อสร้าง เสนอ 2 ทางเลือก พัฒนามินิอพาร์ทเมนท์ (ที่มา : เยาวชน)

รับความเห็นเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการมินิอพาร์ทเมนท์

กระทรวงก่อสร้างได้รายงานการรับ การแก้ไข และทำให้ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขเสร็จสมบูรณ์ให้กับรัฐบาลแล้ว ในรายงานนี้ กระทรวงก่อสร้างเสนอทางเลือก 2 ประการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายชั้นที่มีอพาร์ทเมนต์จำนวนมากสำหรับครัวเรือนและบุคคล (เรียกอีกอย่างว่าอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็ก)

ในทางเลือกที่ 1 กระทรวงก่อสร้างเสนอประเด็นต่อไปนี้:

ประการแรก ครัวเรือนและบุคคลมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย ในการสร้างบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป โดยแต่ละชั้นจะมีห้องชุดที่ออกแบบและสร้างไว้เพื่อขายหรือเช่าซื้อ จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการเป็นนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัย พร้อมกันนี้การลงทุนก่อสร้างก็ดำเนินการให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย

การซื้อขายและการเช่าซื้อห้องชุดที่กำหนดไว้ในข้อนี้ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การออกหนังสือรับรองให้แต่ละห้องชุดตามที่กำหนดไว้ในข้อนี้ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย ในการก่อสร้างบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป โดยแต่ละชั้นจะออกแบบและสร้างเป็นห้องชุดให้เช่า การลงทุนก่อสร้างบ้านหลังนี้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างบ้านเดี่ยว และการจัดการความปลอดภัยจากอัคคีภัยต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิงสำหรับบ้านเดี่ยว ควบคู่กับการผลิตและการประกอบกิจการ

ประการที่สาม การจัดการและการดำเนินการเกี่ยวกับที่พักอาศัยที่กำหนดไว้ในวรรคที่ 1 และวรรคที่ 2 ของมาตราข้อนี้ จะต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้งานอาคารชุดที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง

ประการที่สี่ คณะกรรมการประชาชนทุกระดับภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจ มีหน้าที่รับผิดชอบตรวจสอบและพิจารณาการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขด้านที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้ในวรรค 1 และ 2 ของมาตราข้อนี้

ประการที่ห้า รัฐบาลได้ให้รายละเอียดบทความนี้

ตัวเลือกที่ 2

ส่วนทางเลือกที่ 2 ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขที่แก้ไขโดยคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำหนดว่า:

ประการแรก ยกเว้นกรณีที่บุคคลมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 3 มาตรา 54 แห่งพระราชบัญญัตินี้ เพื่อสร้างบ้านที่มีจำนวนชั้นตั้งแต่ 22 ชั้นขึ้นไป โดยที่แต่ละชั้นมีการออกแบบและก่อสร้างให้มีห้องชุดให้เช่าตั้งแต่ 2 ห้องชุดขึ้นไป บุคคลดังกล่าวต้องเป็นไปตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้และเงื่อนไข

นั่นก็คือบ้านจะต้องมีส่วนส่วนตัวสำหรับใช้เป็นห้องชุด พื้นที่ส่วนกลางสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย และอุปกรณ์สำหรับใช้ร่วมกัน

ห้องชุดในอาคารพักอาศัยจะต้องออกแบบและก่อสร้างในลักษณะปิด โดยมีพื้นที่วางมาตรฐานของแต่ละห้องชุดไม่ต่ำกว่าพื้นที่ตามมาตรฐานเทคนิคแห่งชาติว่าด้วยอาคารชุด

บ้านพักอาศัยต้องมีใบอนุญาตการก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการออกแบบและการประเมินการป้องกันและดับเพลิงตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ประการที่สอง ที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 แห่งข้อนี้ไม่อาจขายหรือให้เช่าเพื่อซื้อเป็นห้องชุดได้

ประการที่สาม กรณีเป็นการสร้างบ้านที่มีขนาดตั้งแต่ 20 ห้องชุดขึ้นไป ต้องมีเงื่อนไขเพียงพอที่จะเป็นผู้ลงทุนในโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยตามบทบัญญัติของมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และต้องจัดตั้งโครงการเพื่อดำเนินการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว

ประการที่สี่ การจัดการและการดำเนินการที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้จะต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้ตึกชุดที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง

ประการที่ห้า คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะกำหนดเงื่อนไขการจราจรสำหรับรถดับเพลิงในเขตที่อยู่อาศัยเป็นพื้นฐานสำหรับการอนุญาตสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้ คณะกรรมการประชาชนทุกระดับภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจ มีหน้าที่ตรวจสอบและสอบสวนการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในวรรค 1 แห่งมาตราข้อนี้ เมื่อบุคคลทั่วไปเช่าห้องชุดในบ้านหลายชั้นที่มีหลายห้องชุด

กระทรวงก่อสร้างเลือกทางเลือกที่ 1

กระทรวงก่อสร้างได้แถลงความเห็นต่อการเลือกทางเลือกที่ 1 เนื่องจากเมื่อดำเนินการทางเลือกที่ 1 แล้ว จะจำกัดการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยหลายชั้นของครัวเรือนและบุคคล การออกแบบห้องชุดจำนวนมากไม่เป็นไปตามใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่เป็นไปตามกฎหมายและมาตรฐาน โดยเฉพาะกฎหมายและมาตรฐานด้านการป้องกันและดับเพลิงที่เกิดขึ้นล่าสุด

นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้างยังพบว่า กฎหมายมีบทบัญญัติเฉพาะเกี่ยวกับการจัดการการลงทุนก่อสร้าง รวมถึงการจัดการความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิง สำหรับบ้านพักอาศัยรายบุคคล (ที่ไม่ได้อยู่ภายใต้โครงการลงทุนก่อสร้างบ้าน)

ขณะเดียวกัน ตามที่กระทรวงก่อสร้าง ร่างกฎหมายยังได้เสนอไม่ให้หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิความเป็นเจ้าของบ้านสำหรับห้องชุดแต่ละห้องเมื่อก่อสร้างบ้านเดี่ยวที่มีหลายชั้นและหลายห้องชุดอีกด้วย ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องกำหนดข้อกำหนดเพื่อแยกพื้นที่ใช้งานส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัว...

นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้างยังได้เสนอให้การบริหารจัดการและการดำเนินการที่พักอาศัยส่วนบุคคลในรูปแบบบ้านหลายชั้นและอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ควรบริหารจัดการตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการใช้งานอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างด้วย

ทาวน์เฮาส์ใหม่มีอุปทานน้อย ราคายังสูงอยู่

ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยล่าสุดของ JLL Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ตลาดทาวน์เฮาส์ (วิลล่า ทาวน์เฮาส์ และบ้านแถว) ในฮานอยยังคงขยายตัวออกจากภาวะ "จำศีล" โดยโครงการส่วนใหญ่ล็อกรายการผลิตภัณฑ์ไว้ชั่วคราว และสร้างรายการราคาและนโยบายใหม่

นักลงทุนมีความระมัดระวังเพิ่มมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับขั้นตอนทางกฎหมายหรือความคืบหน้าในการก่อสร้าง มากกว่ากิจกรรมการขายล่วงหน้าที่คึกคักเหมือนในช่วงก่อนหน้านี้

ในทำนองเดียวกัน ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ค่อนข้างเงียบสงบ โดยมีปริมาณธุรกรรมต่ำ และนักลงทุนระมัดระวังในการเปิดตัวอุปทานใหม่

อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด ขณะที่ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ยังคงเป็นความท้าทายที่มีอยู่ อย่างไรก็ตามตลาดมีปัจจัยบวกที่คาดว่าจะส่งเสริมการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในอนาคต

ตามหน่วยนี้ อุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยในไตรมาสนี้ลดลงอย่างต่อเนื่อง 47% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 65% เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือเพียง 1,891 อพาร์ตเมนต์ระดับ B โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดไม่ได้บันทึกอุปทานใหม่ของอพาร์ตเมนต์ระดับ A และ C ในไตรมาสที่แล้ว

อุปทานอพาร์ทเมนต์หลักอยู่ที่ 19,808 ยูนิต ลดลง 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 6% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยคลาส B มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 92% จำนวนห้องชุดที่ขายได้ลดลงต่อเนื่องร้อยละ 16 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และร้อยละ 42 เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยอยู่ที่ 2,100 ยูนิต

ในส่วนของอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ตลาดไม่ได้มีการบันทึกโครงการใหม่ใดๆ มีเพียง 30 ยูนิตใหม่จากโครงการที่มีอยู่แล้วในThanh Tri อุปทานใหม่ในกลุ่มแนวราบลดลง 76% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 94% เมื่อเทียบเป็นรายปี จำนวนหน่วยที่ขายในไตรมาสที่ 3 ลดลง 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสต่อไตรมาส และลดลง 66% เมื่อเทียบกับปีก่อน เหลือ 101 หน่วย

สินค้าคงเหลือที่มีจำนวนมากส่งผลให้ราคาสินค้าหลักในทุกหมวดหมู่ผลิตภัณฑ์ปรับสูงขึ้น ราคาคอนโดมิเนียมระดับพื้นฐานอยู่ที่ 54 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 ต่อไตรมาส และร้อยละ 13 ต่อปี ราคาคอนโดมิเนียมหลักเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 19 ไตรมาส และสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2562 ถึง 77%

ในทำนองเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของวิลล่าหลักก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 103 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาทาวน์เฮาส์ก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน อยู่ที่ 190 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาอาคารพาณิชย์ก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนเช่นกัน

อุปทานขั้นต้นใหม่ที่มีจำกัดทำให้ตลาดรองเป็นที่นิยมมากขึ้น ในตลาดอพาร์ตเมนต์ ราคารองอยู่ที่ 36 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบรายไตรมาส และ 8% ต่อปี ในขณะเดียวกัน ราคารองเฉลี่ยของผลิตภัณฑ์แนวราบอยู่ที่ 23,000 ล้านดองต่อหน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส แต่ยังคงต่ำกว่าราคาหลักร้อยละ 19

วิลล่าริมชายหาด คอนโดเทล ขาดทุนหนัก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าด้วยการแทรกแซงอย่างรุนแรงของรัฐบาล ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวกในปัจจุบัน หลายกลุ่มอสังหาฯเริ่มกลับมาซื้อขายกันอีกครั้ง

ในเดือนสิงหาคม 2023 กลุ่มรีสอร์ทวิลล่ามีความต้องการในตลาดไม่มากนัก โดยมีการบริโภคเพียง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน (ที่มา: cafef.vn)

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทยังคงอยู่ในภาวะมืดมน ตามการสำรวจของผู้สื่อข่าว Dan Tri ข้อมูลเกี่ยวกับการขายวิลล่าและคอนโดเทลที่ขาดทุนในบางพื้นที่ เช่น ดานัง, นาตรัง (คั้ญฮวา), ฟูก๊วก (เกียนซาง), กวางนิญ... ยังคงเกิดขึ้นอย่างหนาแน่นบนเว็บไซต์รายชื่ออสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากวิลล่าราคา "มหาศาล" แล้ว คอนโดเทลหลายแห่งในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทบางแห่งยังถูกลงโฆษณาขายในราคาที่ขาดทุนอีกด้วย

ตัวอย่างเช่น ในโรงแรมรีสอร์ท FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh) คอนโดเทลหลายแห่งมีการโฆษณาขาดทุน 500-600 ล้านดอง โดยเฉพาะคอนโดเทลชั้น 19 ของโรงแรมดังกล่าว มีราคาซื้อขายตามสัญญากับผู้ลงทุน 1.47 พันล้านดอง แต่ปัจจุบันเจ้าของกลับขายขาดทุน 950 ล้านดอง ในทำนองเดียวกัน คอนโดเทลอีกแห่งก็มีราคาตัดขาดทุนอยู่ที่ 1.1 พันล้านดอง ในขณะที่สัญญาการขายอยู่ที่ 1.7 พันล้านดอง...

ตามรายงานของ DKRA ในเดือนสิงหาคม กลุ่มรีสอร์ทวิลล่ามีความต้องการในตลาดไม่มากนัก โดยมีการบริโภคเพียง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ธุรกรรมส่วนใหญ่ในเดือนนี้มุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่มีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อหน่วย

ที่น่าสังเกตคือ ความต้องการของตลาดยังค่อนข้างต่ำ โดยมีหน่วยขายใหม่เพียง 17 ยูนิตในเดือนสิงหาคม คิดเป็น 14% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ราคาขายหลักของกลุ่มคอนโดเทลไม่ได้ผันผวนมากเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนทุนที่สูงในปัจจุบัน โดยเฉพาะทางภาคใต้ ราคาขายจะอยู่ระหว่าง 55.5 ถึง 81.7 ล้านดอง/ตรม. ในขณะที่ทางภาคเหนือ ราคาจะอยู่ระหว่าง 35.5 ถึง 44.2 ล้านดอง/ตรม.

ยุค 'ไข้ที่ดิน' สิ้นสุดลงแล้ว Quang Tri มีแผนที่จะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ และลดราคาขายลง

ตามรายงานของ Vietnamnet หลังจากกระแสความนิยมที่ดินระบาด การประมูลหลายครั้งไม่มีผู้ซื้อ เนื่องจากราคาขั้นต่ำสูงและพื้นที่แปลงที่ดินก็กว้าง จังหวัดกวางตรีวางแผนแบ่งที่ดินและลดราคาเพื่อ "กระตุ้น" ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงต้นปี 2565 ในพื้นที่บางแห่งในจังหวัดกวางตรี เช่น อำเภอ Cam Lo อำเภอ Lao Bao (อำเภอ Huong Hoa) อำเภอ Trieu Phong และเมือง Dong Ha เกิดอาการ "คลั่ง" ในเรื่องที่ดิน

ไข้ที่ดินผ่านไปแล้ว ตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกวางตรีเริ่มเข้าสู่ภาวะตกต่ำ จากการสังเกตพบว่าไม่เพียงแต่ธุรกรรมที่ดินระหว่างประชาชนที่ถูกขัดจังหวะ แต่การประมูลที่จัดโดยรัฐบาลก็ถูกหยุดชะงักเช่นกันเนื่องจากขาดผู้เข้าร่วม

สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้จังหวัดกวางตรีสามารถจัดเก็บรายได้จากการประมูลที่ดินได้เพียง 194,000 ล้านดองเท่านั้นในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งบรรลุเป้าหมายได้เพียง 24% เท่านั้น

สาเหตุประการหนึ่งที่การประมูลที่ดินในท้องถิ่นในปัจจุบันประสบความยากลำบากและไม่มีผู้ซื้อก็คือ ราคาขั้นต่ำที่สูงและพื้นที่ที่ดินที่นำออกประมูลมีขนาดใหญ่

นายฮา ซี ดง รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางตรีถาวร กล่าวว่า ท้องถิ่นกำลังวางแผนและเปลี่ยนแปลงแผนเพื่อเพิ่มรายได้จากการประมูลที่ดิน

นายตง กล่าวว่า ผลกระทบจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ในโลกภายหลังการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจประสบปัญหาหลายประการ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา

“เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่ที่มีราคาพื้นสูงไม่น่าดึงดูดใจนักลงทุน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางตรีจึงสั่งให้กรมก่อสร้างเป็นประธานและร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาแผนลดพื้นที่แปลงและลดราคาพื้นเพื่อเพิ่มกำลังซื้อ”

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพัฒนาแผนใหม่เพื่อดึงดูดนักลงทุนให้เข้าร่วมการประมูล โดยอิงตามข้อบังคับทางกฎหมายและคำแนะนำจากแผนกและสาขาต่างๆ ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ในท้องถิ่น" นายตงกล่าว

แหล่งที่มา