กฎหมายที่ดิน 2024: สิ่งที่ธุรกิจต้องรู้

DNVN - กฎหมายที่ดินปี 2567 มีเนื้อหาใหม่ที่สำคัญและก้าวล้ำมากมาย โดยมีเนื้อหาโดดเด่นมากมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอย่างใกล้ชิด เหล่านี้เป็นประเด็นของการวางแผนและการวางแผนการใช้ที่ดิน การฟื้นฟู การชดเชย การสนับสนุน การตั้งถิ่นฐานใหม่ การจัดสรรที่ดิน, การเช่าที่ดิน, การอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน...

ในการกล่าวสุนทรพจน์ในงานสัมมนา “กฎหมายที่ดิน 2024: เนื้อหาสำคัญที่ธุรกิจต้องรู้” เมื่อวันที่ 21 มีนาคม รองประธานสหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) Hoang Quang Phong ได้เน้นย้ำว่า กฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายหลักและสำคัญฉบับหนึ่งซึ่งมีผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อชีวิตทางเศรษฐกิจและสังคม กฎหมายมีผลกระทบโดยเฉพาะต่อสภาพแวดล้อมการลงทุนทางธุรกิจของประเทศเรา

กฎหมายที่ดินปี 2567 มีเนื้อหาใหม่ที่สำคัญและก้าวล้ำมากมาย ซึ่งหลายประการมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับธุรกิจ นั่นคือการวางแผน การวางแผนการใช้ที่ดิน การฟื้นฟู การชดเชย การสนับสนุน การตั้งถิ่นฐานใหม่ การจัดสรรที่ดิน, การเช่าที่ดิน, การอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน; การเงินที่ดิน ราคาที่ดิน; การจดทะเบียนที่ดิน; การปฏิรูปกระบวนการบริหารในภาคที่ดิน…

ส่วน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ นั้น ในสมัยประชุมครั้งก่อน สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ผ่านกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่แก้ไขเพิ่มเติมแล้ว นี่เป็นกฎหมายที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งในทุกเศรษฐกิจ

นายฮวง กวาง ฟอง เน้นย้ำว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจ

“ควบคู่ไปกับกฎหมายที่ดินปี 2024 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่แก้ไขเพิ่มเติม ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอย่างมาก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งในทุกเศรษฐกิจ”

“กฎหมายเหล่านี้ถูกตราขึ้นเพื่อช่วยแก้ไขความไม่สอดคล้องระหว่างกฎหมายทั้งสองฉบับนี้กับกฎหมายการลงทุน ช่วยให้ทรัพยากรการลงทุนเป็นหนึ่งเดียวและดำเนินโครงการลงทุนได้สะดวกยิ่งขึ้น” นายผ่อง กล่าว

ในการประชุม นาย Phan Duc Hieu สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติและผู้กำหนดนโยบาย ได้หารือและตอบประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2024 ครั้งใหญ่ นอกจากนี้ ยังมีการหารือถึงหัวข้อร้อนแรงต่างๆ มากมายที่ส่งผลต่อธุรกิจ เช่น การเงินที่ดิน การอนุมัติที่ดิน และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการก่อสร้าง เป็นต้น ในงานประชุมด้วย

ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงเน้นถึงประเด็นด้านสถาบัน การกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด และผลกระทบต่อธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดินปี 2567 ได้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดินของรัฐบาลที่ออกทุก 5 ปี

ในทางกลับกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกและส่งไปยังสภาประชาชนระดับเดียวกันเพื่อตัดสินใจ ซึ่งจะประกาศและนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ทุกปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะมีหน้าที่รับผิดชอบในการส่งบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกไปยังสภาประชาชนจังหวัดเพื่อตัดสินใจปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดิน เพื่อประกาศและนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 คือ ในการเรียกร้องคืนที่ดิน นักลงทุนจะต้องเจรจากับชาวบ้านอย่างจริงจัง

กรณีต้องมีการปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินระหว่างปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้รับผิดชอบนำเสนอบัญชีดังกล่าวให้สภาประชาชนพิจารณาตัดสินใจ บัญชีราคาที่ดินรายปีจะนำมาใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (LUT) เมื่อรัฐยอมรับสิทธิในการ LUT หรือให้เช่าที่ดินโดยมีค่าธรรมเนียมรายปี การคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน; การคำนวณภาษีเงินได้เมื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดิน...

จะนำราคาที่ดินที่เจาะจงมาใช้ในการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน หรือคำนวณค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐเช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินทันทีตลอดระยะเวลาเช่า

พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุวิธีการประเมินราคาที่ดินและกรณีและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องไว้อย่างชัดเจน 4 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ วิธีการหาส่วนเกิน และวิธีการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับ ทั้งสี่วิธีนี้ใช้ในการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงและพัฒนาตารางราคาที่ดินประจำปีที่ประกาศโดยสภาประชาชนจังหวัด (มาตรา 158 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567)

ที่น่าสังเกตคือ ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ก็คือ เมื่อเรียกร้องคืนที่ดิน นักลงทุนจะต้องเจรจากับผู้คนอย่างจริงจังเพื่อกำหนดระดับค่าชดเชยที่สมเหตุสมผล มาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 ระบุชัดเจนถึง 32 กรณีที่รัฐจำเป็นต้องเวนคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ เพื่อส่งเสริมทรัพยากรที่ดิน ปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน และพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเศรษฐกิจและสังคมให้ทันสมัย...

กฎหมายการฟื้นฟูที่ดินได้ออกแบบเป็น 32 หมวด โดยระบุโครงการในแต่ละสาขาที่ได้รับแรงจูงใจและส่งเสริมให้พัฒนาตามกฎหมายเฉพาะทาง รวมถึงการจัดซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างงานจราจร การชลประทาน การประปา การระบายน้ำ การบำบัดขยะมูลฝอย พลังงาน ไฟฟ้าสาธารณะ เขตปลอดอากร ในเขตเศรษฐกิจ

การกู้คืนที่ดินมีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้นกว่าเดิม โดยรัฐกู้คืนที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านผสมผสาน และโครงการธุรกิจเชิงพาณิชย์เท่านั้นเมื่อมีการลงทุนในการก่อสร้างในเขตเมือง สำหรับโครงการอื่น ๆ นักลงทุนจะต้องเจรจาเชิงรุกกับบุคลากรเพื่อกำหนดระดับค่าตอบแทนที่สมเหตุสมผล

และยังช่วยลดปัญหาข้อโต้แย้งและการฟ้องร้องอีกด้วย ในช่วงก่อนหน้านี้ กฎระเบียบการกู้คืนที่ดินบางประการที่ไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง ก็ส่งผลให้โครงการทางธุรกิจเข้าสู่ทางตันเช่นกัน

กรณีการจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ใช้เฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส (มีไฟฟ้า ถนน โรงเรียน สถานี ฯลฯ เพียงพอ) เท่านั้น นี่แสดงให้เห็นว่าการจัดหาที่ดินมีความจำเป็นเฉพาะเมื่อจำเป็นอย่างยิ่งต่อการดำเนินโครงการที่สำคัญเท่านั้น โครงการขนาดเล็กในพื้นที่จะไม่ต้องอยู่ภายใต้กลไกการจัดซื้อที่ดิน

ฮาอันห์

แหล่งที่มา