การบังคับซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนจะทำให้เกิดขั้นตอนการบริหารจัดการมากมาย

ล่าสุดรัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายทั้งสองฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

เมื่อเทียบกับกฎระเบียบก่อนหน้านี้ กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่มีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายและทำให้ข้อโต้แย้งต่างๆ ยุติลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องผ่านชั้น

ตัวอย่างเช่น กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้กำหนดให้การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านการพิจารณาตามร่างก่อนเพื่อให้มีการแสดงความคิดเห็น

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำผ่านตลาดซึ่งจะมีขั้นตอนการบริหารมากมาย — หากจำเป็นต้องทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยน ขั้นตอนการบริหารต่างๆ จะเกิดขึ้นมากมาย (ภาพ: อ.พ.)

นายเหงียน ฮ่อง ชุง ประธานบริษัท DVL Ventures กล่าวว่า นี่ไม่ใช่กฎระเบียบใหม่ เพราะเคยมีการกำหนดไว้ในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2550 และถูกยกเลิกไปในปี 2557

ในระหว่างขั้นตอนการร่างกฎหมาย กระทรวงก่อสร้างยังคงเสนอกฎเกณฑ์ที่กำหนดให้การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านขั้นตอนการพิจารณาจึงจะสามารถบริหารจัดการกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้

“เหตุผลที่กระทรวงก่อสร้างเสนอเรื่องนี้ก็เพราะว่าตั้งแต่ปี 2014 จนถึงก่อนปี 2022 ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เกิดผลกระทบมากมาย อย่างไรก็ตาม หากจำเป็นต้องทำธุรกรรมผ่านสภานิติบัญญัติ ก็อาจเกิดขั้นตอนทางปกครองขึ้นมากมาย ดังนั้น ผมคิดว่าเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่กฎหมายฉบับใหม่จะยกเลิกกฎระเบียบนี้ และปล่อยให้ตลาดควบคุมแทน” นายจุงกล่าว

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน อันห์ เกว๋ สมาชิกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า สำหรับประเทศที่มีการพัฒนาด้านกฎหมายและเศรษฐกิจแล้ว มีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องผ่านขั้นตอนการตรวจสอบ

“โดยส่วนตัวแล้ว ผมสนับสนุนการทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยน แต่การประกาศและการบังคับใช้กฎหมายของเวียดนามยังคงต้องใช้เวลาในการปรับปรุงกฎหมายให้สมบูรณ์แบบทีละน้อยและเข้าถึงประชาชนทีละน้อย” นายเกว กล่าว

เพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากกฎระเบียบดังกล่าวข้างต้นแล้ว พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ยังเข้มงวดในการบริหารจัดการกิจกรรมตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย รวมถึงกำหนดเงื่อนไขสำหรับผู้จัดการและผู้ดำเนินการตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า กฎระเบียบดังกล่าวมีจุดมุ่งหมายเพื่อเอาชนะข้อจำกัดในอดีตที่เกี่ยวกับกิจกรรมทางธุรกิจของพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้รับการดูแล โดยไม่มีข้อมูล และผู้จัดการพื้นที่ไม่มีความรู้ ซึ่งส่งผลให้หน่วยงานของรัฐไม่สามารถจัดการกิจกรรมการซื้อขายได้ ส่งผลให้เกิดคดีฉ้อโกงมากมายที่ส่งผลกระทบต่อตลาด...

สำหรับเงื่อนไขในการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายปี 2556 กำหนดว่าต้องมีบุคคลอย่างน้อย 2 คนที่ได้รับใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน กฎหมายฉบับแก้ไขกำหนดให้บุคคลอย่างน้อย 1 คนต้องมีใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และในขณะเดียวกันก็กำหนดว่าบุคคลที่ประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขหลายประการ

กฎระเบียบดังกล่าวหมายความว่า นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะปฏิบัติได้อย่างอิสระ

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกบังคับให้ผ่านตลาดจะทำให้เกิดขั้นตอนการบริหารมากมาย — กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ทำให้การบริหารจัดการกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีความเข้มงวดยิ่งขึ้น (ภาพ : DM)

นอกจากนี้ ผู้ที่ได้รับใบรับรองการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านการอบรมหลักสูตรการบริหารการฝึกอบรมและหลักสูตรความรู้การปฏิบัติการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ออกโดยสถาบันฝึกอบรมด้วย ซึ่งถือเป็นเนื้อหาที่เพิ่มเข้ามาใหม่เมื่อเทียบกับบทบัญญัติของพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2556

ความคิดเห็นส่วนใหญ่เห็นด้วยว่ากฎระเบียบดังกล่าวมีความเหมาะสมมากสำหรับแนวทางปฏิบัติในปัจจุบัน และมีจุดมุ่งหมายเพื่อบริหารจัดการกิจกรรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างเหมาะสม กำหนดให้นายหน้ามีความรับผิดชอบในการทำธุรกรรม และจำกัดกรณีฉ้อโกงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เหมือนในอดีตที่ผ่านมา

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเงื่อนไขสำหรับบุคคลที่เข้าเกณฑ์เข้าสอบใบรับรองการปฏิบัติงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีใบรับรองการสำเร็จหลักสูตรการอบรมภาคบังคับ ซึ่งจะช่วยให้บุคคลเหล่านั้นมีความรู้พื้นฐานและระเบียบข้อบังคับทางกฎหมาย ตลอดจนจรรยาบรรณวิชาชีพที่เพียงพอ จึงจะช่วยให้บุคคลเหล่านั้นกลายเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพได้

นายเหงียน อันห์ เกว กล่าวว่าการลดจำนวนบุคคลจาก 2 คนเหลือ 1 คนเป็นแนวทางที่เปิดกว้างสำหรับบริษัทที่มีหน้าที่เป็นนายหน้า และการสร้างเงื่อนไขเพื่อจำกัดการเป็นนายหน้าอิสระที่ไม่มีองค์กร เขาคาดการณ์ว่าตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป การจัดตั้งธุรกิจที่มีหน้าที่เป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างก้าวกระโดด และปี 2024 จะเป็นปีที่การฝึกอบรมใบรับรองนายหน้าจะได้รับความสนใจ

“การดำเนินการดังกล่าวจะช่วยยกระดับความเป็นมืออาชีพของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงจริยธรรมและความเชี่ยวชาญของอาชีพนี้ อย่างไรก็ตาม การดำเนินการดังกล่าวยังมีข้อจำกัด และต้องได้รับการชี้แจงและดำเนินการให้โปร่งใสผ่านมาตรการโฆษณาชวนเชื่อทางกฎหมายเพื่อให้เป็นไปตามแนวทาง” นายเชว่ กล่าว

แหล่งที่มา