เมื่อมีกฎหมายใหม่บังคับใช้ ราคาอสังหาฯ จะลดลงหรือไม่?

ด้วยการปรากฏของตารางราคาที่ดินในกฎหมายที่ดินปี 2567 ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม โมเมนตัมนี้ยังคงมีหนทางที่ต้องควบคุม

ราคาบ้านจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป

“ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มขึ้นหลังจากวันที่ 1 สิงหาคม 2024 เนื่องจากกฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะใช้รายการราคาที่ดินซึ่งจะทำให้ต้นทุนค่าชดเชยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้ราคาปัจจัยนำเข้าของโครงการเพิ่มขึ้น” นาย Vo Hong Thang ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DKRA Group กล่าวในการสัมมนา “ค้นหาโอกาสการลงทุนในช่วงครึ่งปีหลัง” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ Dau Tu

ในการวิเคราะห์เพิ่มเติม นายทังกล่าวว่า เมื่อพิจารณาโครงสร้างทุนของโครงการลงทุน อัตราส่วนโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 2:4:4 ดังนั้นส่วนของผู้ถือหุ้นจึงมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 อัตราส่วนทางการเงินอยู่ที่ 40% จากธนาคารและกองทุนการลงทุน ส่วนที่เหลือ 40% ระดมมาจากลูกค้าที่ชำระเงินก่อน

นายโว ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DKRA Group กล่าวว่า ตลาดมีโอกาสในการลงทุนในทุกเมื่อเสมอ ภาพโดย: ชี เกวง

อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ การวางเงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านจะไม่เกิน 5% ของมูลค่าผลิตภัณฑ์ แทนที่จะเป็น 30% ตามกฎหมายปัจจุบัน ก่อนส่งมอบบ้านผู้ซื้อจะต้องจ่ายเพียง 50% เท่านั้น ซึ่งลดลง 20% จากเดิม

“เมื่อเงินทุนที่ระดมจากลูกค้าลดลง เงินทุนจากเจ้าของโครงการและเงินทุนที่กู้ยืมจากสถาบันการเงินจะเพิ่มขึ้น ในเวลานี้ “คทา” จะอยู่ในมือของหน่วยงานบริหารของรัฐ เนื่องจากต้นทุนทางการเงินจะได้รับผลกระทบอย่างมากจากช่วงเวลาการออกใบอนุญาตโครงการ” ผู้อำนวยการฝ่ายลงทุนของ DKRA Group กล่าว

ตามคำอธิบายของนายทัง หากกฎหมายใหม่ช่วยเร่งขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ต้นทุนทางการเงินก็จะลดลง จึงทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการ "เย็นลง" เมื่อโครงการต่างๆ ถูกยุบลงพร้อมๆ กัน ความรู้สึกของนักลงทุนก็โล่งใจขึ้น และจะมีเงินไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้นอย่างแน่นอน

ผู้นำกลุ่ม DKRA เผยว่าตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 3 ฉบับจะไม่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อกลุ่มต่างๆ โดยเฉพาะในบริบทสถานการณ์มหภาคที่ซับซ้อน ในทางกลับกัน กฎหมายดังกล่าวจะต้องใช้เวลาอย่างน้อย 6 - 12 เดือนจึงจะแพร่หลายในตลาดได้จริง

ถึงเวลาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือยัง?

ผู้เชี่ยวชาญที่สัมมนา Investment Newspaper ต่างเห็นพ้องต้องกันว่า ตลาดยังคงมีโอกาสในการลงทุนอยู่เสมอภายใต้เงื่อนไขใดๆ ก็ตาม ตัวอย่างเช่น ในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มอพาร์ตเมนต์เก่าในฮานอยมีความ "ร้อนแรง" เป็นพิเศษ นักลงทุนหลายรายรู้วิธีที่จะคว้าโอกาสและ "โต้คลื่น" ในช่วงเวลานั้นและได้รับอัตราผลกำไรที่น่าดึงดูดใจมาก

“ตลาดเคลื่อนไหวในแนวข้างมาเป็นเวลา 2 ปีกว่าแล้ว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำมาก นักลงทุนที่มีเงินสดเพียงพอและมีความรู้เกี่ยวกับกลุ่มนี้เป็นอย่างดีควรลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่เศรษฐกิจมหภาคยังมีตัวแปรอยู่มาก ผู้ที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง” นายทังแนะนำ

ตามรายงานของ DKRA ระบุว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ตลาดเริ่มแสดงสัญญาณฟื้นตัว แต่เน้นเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับ B และ C ในเมืองใหญ่เท่านั้น คาดว่ากลุ่มผลิตภัณฑ์นี้จะยังคงเป็นผู้นำตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

อย่างไรก็ตาม นายทังก็ยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่าการฟื้นตัวในปัจจุบันไม่ได้แข็งแกร่งมากนัก จากข้อมูลการสำรวจในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบ พบว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์หลักมีอยู่ที่ 15,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม การบริโภคหยุดอยู่ที่ประมาณ 3,300 หน่วยเท่านั้น เพิ่มขึ้นร้อยละ 8 จากช่วงเวลาเดียวกัน

“แม้ว่าอุปทานและอุปสงค์โดยรวมจะเพิ่มขึ้น แต่ตัวเลขดังกล่าวก็ยังไม่มากนัก คือเพียง 15-20% ของช่วงปี 2562 นอกจากนี้ นักลงทุนต้องสังเกตว่ากลุ่มอื่นๆ ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว เช่น อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท” นายทังประเมิน

ขณะนี้ความรู้สึกของตลาดแบ่งออกเป็นสองขั้ว ประการหนึ่งคือ นักลงทุนที่ใช้ประโยชน์จากเลเวอเรจทางการเงินจากรอบก่อนหน้ายังมีแนวโน้มที่จะยึดมั่นในผลกำไรและรอโอกาสอยู่ ประการที่สอง นักลงทุนบางส่วนที่ถือเงินสดเป็นจำนวนมากมักจะรอต่อไปและดูว่าตลาดจะทำอย่างไรต่อไป

“ข้อมูลที่ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามเผยแพร่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้แสดงให้เห็นว่ายอดเงินฝากทั้งหมดอยู่ที่มากกว่า 13.6 ล้านล้านดอง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำมากก็ตาม แนวคิดป้องกันตัวเองนี้ทำให้สภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแต่ก็ยังจำกัดอยู่” นายทังกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html