ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีความแตกต่างกันมากขึ้น

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว แต่ความแตกต่างก็ชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ผลิตภัณฑ์เก็งกำไรที่ขาดมูลค่าการใช้ประโยชน์ยังไม่แสดงการปรับปรุงมากนัก ผลิตภัณฑ์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดทันทีกลับมีการบันทึกธุรกรรมในเชิงบวก

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว แต่ความแตกต่างก็ชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ผลิตภัณฑ์เก็งกำไรที่ขาดมูลค่าการใช้ประโยชน์ยังไม่แสดงการปรับปรุงมากนัก ผลิตภัณฑ์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดทันทีกลับมีการบันทึกธุรกรรมในเชิงบวก

ครั้งหนึ่งเคยเป็น “ผู้เล่น” ที่เชี่ยวชาญด้านการซื้อขายแบบสวิง แต่เมื่อตลาดเปลี่ยนไป คุณฮวง มินห์ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ จึงเปลี่ยนกลยุทธ์ของเขา

คุณมินห์ กล่าวว่า ในช่วงที่ตลาดคึกคัก เพียงแค่ต้องวางมัดจำห้องชุดหรือที่ดินในช่วงแรกของการเปิดขาย ก็จะสามารถขายได้ราคาสูงขึ้นทันทีและมีกำไรสูง แต่เมื่อตลาดชะลอตัว สิ่งต่าง ๆ ก็ไม่ง่ายอีกต่อไป ที่ดินชานเมืองที่เขาซื้อไว้ก่อนหน้านี้ติดขัดเรื่องสภาพคล่อง จำนวนผู้ซื้อลดลงอย่างรวดเร็ว ขณะที่ผู้ที่ต้องการขายก็จำต้องลดราคาลงอย่างมาก นักลงทุนรายนี้ตระหนักว่าหากเขายังคงดำเนินกลยุทธ์เก็งกำไรต่อไป เขาก็อาจตกอยู่ในสถานการณ์ "หุ้นล้นตลาด" เช่นเดียวกับนักลงทุนรายอื่นๆ

หลังจากพิจารณาอยู่นาน เขาจึงตัดสินใจเปลี่ยนกลยุทธ์ของเขา แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่มีองค์ประกอบ "การเล่นเซิร์ฟ" เขาเริ่มมองหาสินทรัพย์ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ทันทีเพื่อสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง

เมื่อปลายปีที่แล้ว คุณมินห์เลือกซื้ออพาร์ทเมนต์ 1 ห้องนอนในเขต 7 (โฮจิมินห์) ในราคา 2.5 พันล้านดอง นี่เป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และมีการเช่าโดยผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติจำนวนมาก หลังจากตกแต่งภายในเสร็จเรียบร้อยแล้ว เขาก็รีบปล่อยเช่าในราคา 13 ล้านดอง/เดือน

นายมินห์ กล่าวว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทไม่ได้ปลอดภัยอย่างแน่นอน แต่จำเป็นต้องเลือกกลุ่ม "เชิงรับ" นั่นหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถรอจนกว่าราคาจะปรับขึ้นในอีก 3-5 ปีข้างหน้า และสามารถสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงได้ในระยะสั้น

รายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ชี้ให้เห็นอีกว่าเมื่อกว่า 5 ปีก่อน อพาร์ตเมนต์ถือเป็น "สินทรัพย์เพื่อการบริโภค" ประเภทหนึ่ง และยากต่อการเปรียบเทียบกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น แต่ในปัจจุบัน อุปทานและอุปสงค์มีแนวโน้มเอียงไปทางอุปสงค์มากขึ้น โดยราคาอพาร์ตเมนต์กำลังเข้าสู่วัฏจักรการเพิ่มขึ้นในระยะยาว ซึ่งสูงเกินกว่ากลุ่มอื่นๆ มาก

ราคาอพาร์ทเม้นท์มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและตั้งระดับใหม่ ทำให้ราคาเช่าอพาร์ทเม้นท์มีแนวโน้ม "ขยับขึ้น" เช่นกัน โดยมีการปรับขึ้นเฉลี่ย 10 - 20% ในปี 2567 ในใจกลางเมืองแทบไม่มีอพาร์ทเม้นท์ที่มีค่าเช่าต่ำกว่า 10 ล้านดอง/เดือนเลย โดยอพาร์ทเม้นท์ 1 ห้องนอนโดยทั่วไปมีราคาเช่าอยู่ที่ 10 - 15 ล้านดอง/เดือน ส่วนอพาร์ทเม้นท์ 2 ห้องนอนมีราคาเช่าอยู่ที่ 15 - 20 ล้านดอง/เดือน

นอกเหนือจากผลกระทบจากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์ที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องยังส่งผลโดยตรงต่อกลยุทธ์การกำหนดราคาของเจ้าของบ้านด้วย เมื่อราคาบ้านสูงขึ้น เจ้าของบ้านจึงจำเป็นต้องขึ้นค่าเช่าเพื่อให้ได้กำไรและสร้างสมดุลให้กับกระแสเงินสดจากการลงทุน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว อัตรากำไรจากการให้เช่าอพาร์ทเมนท์กำลังลดต่ำลงเรื่อยๆ เนื่องจากราคาค่าเช่าไม่สามารถตามทันราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นได้ อัตราการขึ้นราคาค่าเช่ามีเพียงประมาณครึ่งหนึ่งของราคาบ้านในปี 2567 โดยที่อัตรากำไรจากการเช่าอพาร์ทเมนท์ในเวียดนามอยู่ที่ต่ำกว่า 4% เท่านั้น โดยทั่วไปอยู่ที่ต่ำกว่า 2% ซึ่งต่ำกว่าการออม

ด้วยบริบทของการไม่มีแหล่งที่มาหลักมากนัก กิจกรรมการโอนอพาร์ตเมนต์รองในตลาดจึงเกิดขึ้นอย่างเข้มแข็ง ข้อมูลจากสถาบันวิจัยบริการ Dat Xanh แสดงให้เห็นว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะอยู่ในขั้นตอนต่อไปของโครงการที่มีอยู่ ดังนั้น ตลาดจึงบันทึกความแตกต่างในราคาโอน 10-20% เมื่อเทียบกับโครงการรอง หลายโครงการระดับไฮเอนด์ที่เพิ่งส่งมอบก็มีการปรับราคาโอนเพิ่ม 15 – 25% เช่นกัน

นายทราน เฮียน ฟอง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Seaholdings ยอมรับว่ากระแสเงินสดเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดแล้ว แต่การดำเนินการจะแตกต่างไปจากเดิมมาก ลูกค้าในปัจจุบันมีความเลือกมาก โดยมักเลือกโครงการที่มีขั้นตอนทางกฎหมายที่เหมาะสม หรือกับโครงการรองก็รับซื้อก็ต่อเมื่อห้องมีเล่มสีชมพู สร้างเสร็จแล้ว มีสาธารณูปโภคและสาธารณูปโภคครบครัน และสามารถเข้าใช้งานได้ทันที

นายฟอง กล่าวว่า ความแตกต่างของตลาดขึ้นอยู่กับแต่ละภูมิภาค แม้ว่าในบางพื้นที่ราคาจะลดลงอย่างรวดเร็ว แต่สภาพคล่องยังคงไม่ดี แต่ในสถานที่ที่มีความต้องการจริง ราคาจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว นี่แสดงให้เห็นว่ากลไกตลาดเริ่มที่จะอิงตามความต้องการที่แท้จริง มากกว่าการเก็งกำไร

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html