การลงทุนในอพาร์ทเมนท์ให้เช่ายังคงเป็นที่นิยมแม้ว่าจะมีอัตรากำไรต่ำ

อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าการออม

ในช่วงปลายปีอพาร์ทเมนท์ใจกลางเมืองหลายแห่งจะว่างเปล่าเนื่องจากไม่มีผู้เช่าในช่วงโลว์ซีซั่น นอกจากนี้ค่าเช่าพื้นที่ใจกลางเมืองบางแห่งยังแพงกว่าพื้นที่ส่วนใหญ่จึงยังคงเกิดภาวะลูกค้าขาดหายอยู่บ่อยครั้ง

ตามคำบอกเล่าของนายเหงียน กวาง อันห์ เจ้าของอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนในเขตเตินบินห์ ราคาเช่าอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนนี้โฆษณาอยู่ที่ 13-14 ล้านดองต่อเดือน ดังนั้น หากสามารถให้เช่าได้ตลอดทั้งปี คุณกวาง อันห์ ก็จะมีรายได้ประมาณ 156 ล้านดอง/ปี ไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ

การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่ายังคงได้รับความนิยมเนื่องจากอัตรากำไรที่ต่ำ ภาพที่ 1 — อพาร์ทเมนท์หลายแห่งมีเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานไว้ให้เช่า โดยรอให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

ระดับรายได้นี้เมื่อเทียบกับการฝากเงินในธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ยแล้ว จริงๆ แล้วอยู่ที่ระดับเดียวกันเท่านั้น บางครั้งกำไรจากการเช่าบ้านก็ไม่ได้เท่ากับดอกเบี้ยธนาคารด้วยซ้ำ

“ปัจจุบัน หากขายอพาร์ตเมนต์นี้ จะได้รับเงินประมาณ 4 พันล้านดอง หากฝากธนาคาร จะได้รับเงินประมาณ 200 ล้านดองต่อปี อัตราดอกเบี้ย 5% นอกจากนี้ ในอดีต อัตราดอกเบี้ยธนาคารยังสูงถึง 10% อีกด้วย อย่างไรก็ตาม การเก็บอสังหาริมทรัพย์ไว้ให้เช่ายังคงมีข้อดีอยู่บ้าง เช่น มีกระแสเงินสดรายเดือนเพิ่มเติม ขณะเดียวกันก็รักษาสินทรัพย์สะสมที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา” นายกวาง อันห์ กล่าว

เป็นที่ทราบกันดีว่าราคาอพาร์ทเมนท์ของนายกวาง อันห์ เพิ่มขึ้น 25% หลังจากซื้อมา 4 ปี เมื่อรวมกับกระแสเงินสดจากการให้เช่าแล้ว อัตรากำไรที่นี่ยังคงอยู่ที่ 300 ล้านต่อปี อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขคือต้องมีผู้เช่าระยะยาวเพื่อให้มั่นใจว่าจะมีกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่อง และเจ้าของบ้านต้องหาผู้เช่าเองเพื่อประหยัดต้นทุนนายหน้า

ในทำนองเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนให้เช่าของนางสาว Dang Ngoc Tram (Binh Duong) ในพื้นที่เมืองดีอัน มีอัตรากำไรเพียง 4% ต่อปี โดยมีราคาเช่า 6 ล้านดองต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ระดับผลกำไรดังกล่าวยังไม่ครอบคลุมต้นทุนค่าเสื่อมราคา การลงทุนตกแต่งภายใน ต้นทุนการปรับปรุง และต้นทุนการจัดหาลูกค้า

“เนื่องจากซื้อมาเพื่อลงทุนระยะยาวเป็นหลัก การปล่อยเช่าจึงเป็นอีกทางหนึ่งที่จะไม่ให้ทรัพย์สินถูกปล่อยทิ้งร้างและไม่เกิดกระแสเงินสด พื้นที่นี้ยังอยู่ในช่วงพัฒนา ราคาอสังหาฯ ในอนาคตจึงมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างแน่นอน ดังนั้นกำไรจากการให้เช่าจึงไม่สำคัญมากนัก” นางสาวทรัมกล่าว

อัตรากำไรได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายประการ

อย่างไรก็ตามการลงทุนในอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในปัจจุบันยังคงได้รับการคัดเลือกจากหลายๆ คน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะนโยบายการให้สิทธิพิเศษด้านอัตราดอกเบี้ย ส่วนลด และของขวัญจากหลายโครงการยังคงน่าสนใจอย่างมาก ในเวลาเดียวกัน ตลาดยังแสดงสัญญาณเชิงบวกหลายประการที่จะเริ่มฟื้นตัวในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ดังนั้นการลงทุนในการเช่าจึงเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการใช้ประโยชน์จากช่วงเวลานี้

นอกจากนี้ อัตรากำไรจากการลงทุนในอพาร์ตเมนท์ให้เช่าก็ลดลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากผลกระทบจากหลายปัจจัย เช่น ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แหล่งผู้เช่าที่มีผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์มีจำกัด และความยากลำบากในการเช่าระยะสั้น...

การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่ายังคงได้รับความนิยมเนื่องจากอัตรากำไรที่ต่ำ ภาพที่ 2 — อพาร์ทเมนต์บางแห่งที่อยู่ห่างจากใจกลางเมืองและมีค่าเช่าราคาถูกอาจมีกำไรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินฝากมาก

ด้วยเหตุผลหลายประการที่กล่าวมาข้างต้น อัตรากำไรจึงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ยากลำบาก รายงานของ Batdongsan.com.vn ยังแสดงให้เห็นอีกว่าในช่วงปี 2560-2561 อัตรากำไรจากอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสูงอยู่เสมอที่ 6-8% โดยการลดลงเริ่มต้นในปี 2562 ด้วยอัตรากำไร 5.2% และ "ตกต่ำอย่างอิสระ" ในช่วงปี 2563-2564 เมื่อเกิดการระบาดใหญ่ จากนั้นลดลงเหลือ 4.3-4.5% ในปี 2563-2564 และ 4-4.3% ในปี 2565-2566

นายเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าระดับราคาอพาร์ตเมนต์กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 เพียงไตรมาสเดียว ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 45.5 ล้านดองต่อตารางเมตร (รวมราคาหลักและราคารอง) แต่ราคาเช่าอพาร์ตเมนต์ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามไปด้วย เมื่อเทียบกับช่วงพีคปี 2561-2562 ราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์กลับลดลงอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าผลกำไรจะไม่สูงเท่าเมื่อก่อน แต่ในบริบทที่ยากลำบากในปัจจุบัน อพาร์ทเมนท์ยังคงเป็นประเภทที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่น เนื่องจากที่อยู่อาศัยประเภทนี้ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

แหล่งที่มา