การเก็งกำไรและการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับการจัดการอย่างเคร่งครัด

นอกจากนี้การละเมิดกฎในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเกิดขึ้นด้วยแนวโน้มที่ซับซ้อนและแยบยลมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาสและทุกปี

ปัญหาของการเก็งกำไรและการจัดการตลาด

ในระยะหลังนี้ พื้นที่เมืองร้างหรือโครงการบ้านเรือนขนาดใหญ่และเล็กหลายพันเฮกตาร์ที่ถูกทิ้งร้างและถูก "ปกคลุม" มานานหลายสิบปีได้กลายมาเป็นภาพที่คุ้นเคย เป็นการเก็งกำไรแบบเป็นระบบเพื่อรอจังหวะที่เหมาะสมเพื่อทำกำไรมหาศาล ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่าเท่านั้น แต่ยังเป็นสาเหตุโดยตรงประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วอีกด้วย

ตามข้อมูลการวิจัยตลาดของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่ดินมีอัตราเติบโตเฉลี่ยประมาณร้อยละ 3.5 ในตลาดหลักทรัพย์ ในทำนองเดียวกัน บ้านพักอาศัยชั้นต่ำเพิ่มขึ้น 5 - 10% โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ได้สร้างระดับใหม่เมื่อราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 24% และอุปทานใหม่ทั้งหมดลดลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เฉพาะในตลาดฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ซิตี้ การเพิ่มขึ้นปีต่อปีอยู่ที่ 64%, 30.6% และ 46.2% ตามลำดับ

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภาพโดย : กง หุ่ง

นอกจากปัญหาการเก็งกำไรและการจัดเก็บที่ดินแล้ว ยังมีสัญญาณของการใช้ประโยชน์จากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อควบคุมตลาด ซึ่งถือเป็นข้อจำกัดที่ใหญ่ที่สุดของการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน นอกเหนือจากผลประโยชน์ของทรัพยากรทางการเงินที่จัดเก็บไว้สำหรับงบประมาณแผ่นดิน ในหลายพื้นที่ มี "นายหน้าประมูล" ร่วมมือกันจ่ายเงินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า เพื่อสร้าง "ราคาเสมือน" ขึ้นมาเพื่อซื้อและขายต่อที่ดินที่ประมูลไปแล้ว หรือเพื่อขายที่ดินข้างเคียงที่ซื้อมาในราคาต่ำออกไปก่อนหน้านี้

ผลที่ตามมาคือ หลังจากตั้งราคาที่สูงผิดปกติเพื่อให้บรรลุเป้าหมายสภาพคล่องและกำไรอย่างรวดเร็ว “นายหน้าประมูล” จึงเต็มใจที่จะริบเงินมัดจำ เนื่องจากเงินมัดจำมีเพียงประมาณ 10 – 20% ของมูลค่ารวมของแปลงที่ดินที่คำนวณตามราคาเริ่มต้นที่หน่วยงานจัดการประมูลให้ไว้ และราคานี้มักจะต่ำกว่าราคาตลาดจริงในพื้นที่นั้นๆ

สิ่งนี้ไม่เพียงส่งผลโดยตรงต่อผลประโยชน์ของผู้เข้าร่วมการประมูลเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เมื่อจำเป็นต้องใช้ราคาเสมือนนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยใหม่...

“ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวเป็นบวก แต่ไม่คึกคักเท่าก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้น เราพบว่ามีสาเหตุหลายประการสำหรับสถานการณ์ดังกล่าว ได้แก่ ความต้องการที่อยู่อาศัยและธุรกิจของผู้คนมีสูง ในขณะที่อุปทานมีน้อย ความต้องการกลับมีมากกว่าอุปทาน ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการอสังหาริมทรัพย์ (วัสดุก่อสร้าง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน...) ล้วนเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลายพื้นที่แสดงสัญญาณของการขึ้นราคาและภาวะเงินเฟ้อเพื่อควบคุมตลาดผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน" นายเหงียน เวียด หุ่ง รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างกล่าว

เดินหน้าเข้มโครงการ “กอดที่ดิน” ที่ถูกทิ้งร้าง

บทเรียนจาก "คลื่นใต้ดิน" ของการเก็งกำไรและการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ทิ้งผลกระทบมากมายไว้ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดความคลั่งไคล้ที่ดินจนทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง (เพื่อที่อยู่อาศัย การผลิต และธุรกิจ...) ไม่สามารถเข้าถึงที่ดินได้ หากต้องการ พวกเขาจะต้องจ่ายเงินจำนวนมากสำหรับการเก็งกำไร ซึ่งนำไปสู่การทิ้งที่ดิน วิสาหกิจที่พัฒนาโครงการใหม่ๆ มีความกังวลว่าจะไม่สามารถรับประกันผลกำไรได้เนื่องมาจากการลงทุนและต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น คนยากจนถูกบังคับให้จ่ายเงินเพิ่มมากขึ้น และค่อยๆ สูญเสียความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้าน

สิ่งที่น่ากังวลคือทรัพยากรสำหรับการลงทุนด้านการผลิต ธุรกิจ การสร้างงาน และมูลค่าส่วนเกินสำหรับสังคมถูก "ฝัง" ไว้ในพื้นดิน ที่ดินเก็งกำไรที่ไม่ได้ใช้สอยไม่ได้กระตุ้นการเติบโตของอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง และในระยะยาว เมื่อมีการสะสมอุปทานเป็นเวลานาน ก็จะนำไปสู่หนี้เสียของนักลงทุนในระบบธนาคาร และเมื่อถึงจุดหนึ่ง จะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อในเศรษฐกิจโดยรวม

“หน่วยงานบริหารของรัฐและหน่วยงานปกครองท้องถิ่นต้องดำเนินการอย่างเด็ดขาดต่อโครงการที่ “ถือครอง” ที่ดินเพื่อเก็งกำไร แต่ถูกละทิ้งมานานหลายปีโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยต้องพิจารณาและประเมินสาเหตุทั้งเชิงอัตนัยและเชิงวัตถุอย่างเฉพาะเจาะจง สำหรับโครงการที่มีศักยภาพเพียงพอในการดำเนินการ จะต้องสร้างกลไกเพื่อดำเนินการต่อไป ในทางกลับกัน พวกเขาจะต้องเรียกร้องคืนที่ดินดังกล่าวอย่างเด็ดขาดและส่งมอบให้กับนักลงทุนรายอื่น” นอกจากนี้ ประมวลกฎหมายอาญาได้กำหนดการดำเนินการกับการกระทำที่เป็นการปั่นราคา การขึ้นราคา และการขึ้นราคาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างชัดเจน ซึ่งจะต้องดำเนินการอย่างเคร่งครัดเพื่อแก้ไขการละเมิดโดยเร็ว” - รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ดร. เหงียน วัน ดิงห์ แสดงความคิดเห็น

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตง ติงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า การที่จะรักษาเสถียรภาพของราคาอสังหาริมทรัพย์และจำกัดการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและฉับพลันนั้น สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการป้องกันการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ ด้วยเหตุนี้ หน่วยงานที่มีอำนาจจึงต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดมากขึ้นเพื่อควบคุมและปรับราคาขายให้กลับสู่มูลค่าตลาดที่แท้จริงสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ประเทศต่างๆ ทั่วโลกประสบความสำเร็จอย่างมากในการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าตลาดที่แท้จริงผ่านกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ ประมาณ 20 ปีที่ผ่านมา คณะกรรมการกลางพรรคได้ออกมติเกี่ยวกับการปฏิรูปภาษีอสังหาริมทรัพย์ แต่จนถึงขณะนี้ นโยบายนี้ยังไม่ได้รับการดำเนินการ

ดังนั้นเราจึงจำเป็นต้องสร้างกฎหมายภาษีแยกต่างหากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อดำเนินการอย่างมั่นคงและยาวนาน ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกละทิ้ง ทรัพย์สินที่ขายไปหลายครั้งหรือมีทรัพย์สินหลายรายการ จะต้องถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสูง แม้จะอยู่ที่ระดับค่าเช่าที่ดินและพื้นที่ก่อสร้างที่มีอยู่ในปัจจุบันก็ตาม” รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จุง ทินห์ กล่าว

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่อว่าปัญหาทางกฎหมายก็เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาเช่นกัน คณะทำงานพิเศษของนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับการทบทวนและขจัดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แก้ไขปัญหาไปได้มากแล้ว (จากโครงการที่ติดขัด 1,200 โครงการ มีโครงการที่ติดขัดมากกว่า 800 โครงการที่ได้รับการแก้ไขแล้ว)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 เป็นต้นไป เมื่อกฎหมายที่แก้ไขและเพิ่มเติมมีผลบังคับใช้เป็นทางการ โดยมีกฎระเบียบใหม่ๆ จำนวนมากที่คาดว่าจะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายในเร็วๆ นี้ หน่วยงานจัดการจำเป็นต้องเร่งออกเอกสารกฎหมายย่อยและคำแนะนำการนำไปปฏิบัติเพื่อช่วยเร่งความคืบหน้าของโครงการและเพิ่มอุปทานสู่ตลาด พร้อมกันนี้ ให้เน้นให้ความสำคัญกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชนส่วนใหญ่ และทำให้มั่นใจถึงประสิทธิผลของนโยบายประกันสังคม

 

ประเด็นที่สำคัญที่สุดในปัจจุบันยังคงเป็นบทบาทของรัฐในการควบคุมดูแลผ่านกลไก นโยบาย เครื่องมือบริหารจัดการและมาตรการคว่ำบาตร เพื่อลดและป้องกันการเก็งกำไร อันจะนำตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับสู่ภาวะสมดุลในระยะยาว

ระบบกฎหมายที่แก้ไขและเพิ่มเติมใหม่ล่าสุดได้มีผลบังคับใช้แล้ว แต่ยังคงต้องรับความคิดเห็นต่อไป ดำเนินการสรุปบทเรียนที่ได้รับและดำเนินการแก้ไขประเด็นค้างอยู่ต่อไป โดยเพื่อเพิ่มอุปทานและรักษาเสถียรภาพราคา จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาการอนุมัติแนวนโยบายการลงทุนอย่างถี่ถ้วน พร้อมกันนั้นก็ต้องอนุมัติให้นักลงทุนใช้ที่ดินด้วย

นายเหงียน ดิเอป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html