อสังหาฯท่องเที่ยวและรีสอร์ท 24,000 รายการ “ร้าง”
ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯได้รับนโยบายจากภาครัฐมาอย่างต่อเนื่องเพื่อคลี่คลายปัญหาและอุปสรรค
ภาพประกอบ (ที่มา : วีเอ็นเอ็น)
โดยเฉพาะรายงานของกระทรวงการก่อสร้างในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ระบุว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวกำลังฟื้นตัวในทางบวก โดยมีโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 8 โครงการ ส่งผลให้มีผลิตภัณฑ์ที่พักตากอากาศและสำนักงานเข้าสู่ตลาด 3,385 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 133% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2565
ตลาดแสดงให้เห็นถึงสัญญาณเชิงบวกหลายประการ แต่ธุรกิจต่างๆ ในอุตสาหกรรมยังคงต้องเผชิญความยากลำบากมากมาย นักลงทุนหลายรายได้เปิดตัวนโยบายสิทธิพิเศษและส่วนลดมากมาย แต่ปริมาณผลิตภัณฑ์ที่ขายยังคงไม่มาก
ภาวะตกต่ำเกิดขึ้นกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทส่วนใหญ่ทั่วประเทศ โดยทำให้สินค้าคงคลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าตกใจในช่วงครึ่งทศวรรษที่ผ่านมา
รายงานของกลุ่ม DKRA แสดงให้เห็นว่าสินค้าคงคลังคอนโดเทลสะสม ณ เดือนมิถุนายนเพิ่มขึ้นเป็น 42,364 ยูนิต โดยจำนวนสินค้าทาวน์เฮ้าส์ริมทะเลมีเพิ่มขึ้นรวมประมาณ 30,000 รายการ หากพิจารณาเฉพาะวิลล่าริมชายหาดเพียงอย่างเดียว สินค้าคงคลังสะสมภายในสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2566 จะสูงถึง 15,000 ยูนิตทั้งในภาคเหนือและภาคใต้
สต๊อกสินค้าจำนวนมากเสี่ยงต่อวิกฤตอุปทานล้นตลาด สาเหตุส่วนหนึ่งก็มาจากความกลัวของนักลงทุนต่อภาวะเศรษฐกิจถดถอย และอีกส่วนหนึ่งก็มาจากข้อเท็จจริงที่ว่าผลิตภัณฑ์ต่างๆ ที่มีอยู่ในตลาดไม่ได้ถูกใช้อย่างมีประสิทธิภาพ
สถานการณ์ของผลิตภัณฑ์ที่ถูกส่งมอบแต่ไม่ได้ใช้งานมานานหลายปีมีผลกระทบเชิงลบที่มองไม่เห็นต่อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท
จากการวิจัยของฝ่ายวิจัยตลาด BHS Group (BHS R&D) พบว่าตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน ทั้งประเทศมีโครงการอสังหาฯ รีสอร์ท 81 โครงการที่อยู่ระหว่างการส่งมอบและอยู่ระหว่างการส่งมอบ มอบผลิตภัณฑ์ให้กับตลาดมากกว่า 44,000 รายการ ทั้งแบบตึกสูงและตึกเตี้ย
โดยมีโครงการที่ดำเนินการแล้ว 67/81 โครงการ คิดเป็นผลิตภัณฑ์เกือบ 2 หมื่นรายการ
ที่น่าสังเกตคือ มีเพียง 31/67 โครงการเท่านั้นที่ดำเนินการเต็มรูปแบบ ส่วนที่เหลือเป็นโครงการที่ดำเนินการเพียงบางส่วน ซึ่งอธิบายได้ว่า เหตุใดจึงมีผลิตภัณฑ์ "ที่ไม่ได้ใช้งาน" มากกว่า 24,000 รายการ ทั้งที่โครงการเพียงประมาณ 14 จาก 81 โครงการยังไม่ได้ดำเนินการ
ปัญหานี้เกิดจากวิธีการก่อสร้างและการขายแบบ "ต่อเนื่อง" ที่นักลงทุนใช้ในการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ที่แบ่งออกเป็นระยะต่างๆ นี่เป็นวิธีหนึ่งในการรักษาเงินสดหมุนเวียนสำหรับนักลงทุนและดึงดูดลูกค้าให้มาซื้อสินค้าในครั้งต่อไป
จาก 81 โครงการที่กระจายอยู่ใน 3 ภูมิภาค ได้แก่ ภาคเหนือ ภาคกลาง และภาคใต้ ภาคกลางเป็นผู้นำโดยมี 34 โครงการ เนื่องจากมีแนวชายฝั่งทะเลยาวที่สุด รองลงมาคือภาคเหนือ และภาคใต้ โดยมี 29 และ 18 โครงการ ตามลำดับ
หากเทียบตามจำนวนโครงการ จำนวนผลิตภัณฑ์รีสอร์ทในภาคกลางยังเป็นผู้นำด้วยจำนวนมากกว่า 23,500 รายการ คิดเป็น 53% ของจำนวนผลิตภัณฑ์รีสอร์ททั้งหมดที่ส่งมอบทั่วประเทศนับตั้งแต่ต้นปี 2563
ในจำนวนนี้ มีผลิตภัณฑ์ที่ยังไม่ได้ "เปิดไฟ" ในเขตภาคกลางถึง 16,000 รายการ โดยส่วนใหญ่จำหน่ายในจังหวัดคั๊ญฮหว่า บิ่ญถ่วน บิ่ญดิ่ญ และฟู้เอียน ในภาคเหนือ ยังมีผลิตภัณฑ์ที่ยังไม่ได้ดำเนินการอีกประมาณ 5,000 รายการ โดยกระจายอยู่ในจังหวัดหว่าบิ่ญ ไฮฟอง และฟู่โถ และภาคใต้ก็ยังมีสินค้าที่ยังไม่ได้ดำเนินการอีกประมาณ 3,000 รายการ โดยส่วนใหญ่มาจากสินค้าในเขตเกียนซาง
สาเหตุเกิดจากอะไร?
ในบรรดาผลิตภัณฑ์รีสอร์ท กลุ่มรีสอร์ทสูงมักเป็นคอนโดเทล/เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ดึงดูดนักท่องเที่ยวด้วยค่าเช่าที่เหมาะสม แต่ยังคงรับประกันประสบการณ์การใช้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
เนื่องจากเข้าถึงลูกค้าผู้ใช้ปลายทางได้ง่าย ผลิตภัณฑ์รีสอร์ทสูงจึงมักได้รับการให้ความสำคัญจากนักลงทุนหลังจากการสร้างเสร็จมากกว่าผลิตภัณฑ์แนวราบ
ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ BHS บันทึกว่าตั้งแต่ต้นปี 2563 จนถึงปัจจุบัน กลุ่มรีสอร์ทสูงมีผลิตภัณฑ์ที่ได้ดำเนินการแล้วและกำลังส่งมอบอยู่ประมาณ 24,200 รายการ โดยจำนวนผลิตภัณฑ์ที่ดำเนินการแล้วมีอยู่ถึง 54%
ขณะเดียวกัน ผลิตภัณฑ์รีสอร์ทแบบโลว์ไรส์กว่า 19,800 รายการ ได้สร้างเสร็จสมบูรณ์และเปิดดำเนินการเพียงประมาณ 30% เท่านั้น ซึ่งหมายความว่ายังมีผลิตภัณฑ์รีสอร์ทแบบโลว์ไรส์อีกกว่า 13,000 รายการที่ไม่ได้ใช้งานและรอการใช้ประโยชน์
นายฮวง ฮิว มินห์ ดุง หัวหน้าแผนก R&D ของ BHS Group ยอมรับว่านอกเหนือจากสถานการณ์ที่ยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอันเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยโดยทั่วไปแล้ว
สัดส่วนขนาดใหญ่ของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่ "ไม่มีคนอยู่" เนื่องจากขาดผู้ประกอบการมืออาชีพ เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทไม่น่าดึงดูดใจนักลงทุน คาดว่าราคาในกลุ่มนี้จะยังเคลื่อนไหวในแนวข้างต่อไป และจะเป็นกลุ่มที่ฟื้นตัวช้าที่สุด
ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทกว่า 24,000 รายการจากโครงการที่ถูกส่งมอบแล้วแต่ยังไม่ได้เริ่มดำเนินการเป็น “จุดเจ็บปวด” ไม่เพียงแต่สำหรับเจ้าของเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนักลงทุนเมื่อโครงการถูกส่งมอบแล้วแต่ขาดความมีชีวิตชีวาและไม่สามารถนำเสนอมูลค่าตามที่คาดหวัง
นี่คือปัญหาที่นักลงทุนจำเป็นต้องวัดและเตรียมพร้อมด้านความสามารถในการดำเนินงานอย่างรอบคอบเมื่อเข้าร่วมในส่วนนี้
“ปัญหาขณะนี้คือจะมีแนวทางแก้ไขอย่างไรเพื่อป้องกันไม่ให้ผลิตภัณฑ์รีสอร์ทโดยทั่วไปและโดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ระดับล่างถูก “ปล่อยทิ้งไว้” และลดภาระของวิกฤตอุปทานส่วนเกินในตลาด” นายดุงกล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)