ช่องว่างทางกฎหมายมากมายและการขาดกลไกจูงใจทำให้ “ท้อถอย” นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว

ANTD.VN - ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว" ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การลงทุนเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนได้ชี้ให้เห็นข้อเท็จจริงที่ว่าร่างกฎหมายดังกล่าวยังขาดกฎระเบียบในการส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว โดยเฉพาะในประเด็นการเข้าถึงที่ดิน

มีช่องโหว่ทางกฎหมายมากมาย

ตามสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VnREA) ปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทประมาณ 239 โครงการทั่วประเทศ โดยมูลค่าประเมินโครงการคอนโดเทลอยู่ที่ประมาณ 297,128 พันล้านดอง โครงการวิลล่ามีมูลค่าประมาณ 243,990 พันล้านดอง และโครงการอาคารพาณิชย์มีมูลค่าประมาณ 154,245 พันล้านดอง มูลค่ารวมของผลิตภัณฑ์ทั้งสามนี้อยู่ที่ประมาณ 681,886 พันล้านดอง หรือเทียบเท่า 30,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

อย่างไรก็ตาม หลังจากช่วงเวลาแห่งการพัฒนาที่ร้อนแรงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่วนนี้กลับเริ่มชะลอตัวลง ตลาดแทบจะหยุดชะงัก โดยมีปริมาณการซื้อขายเพียงเล็กน้อย

สาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดนี้ลดลงอย่างรวดเร็ว นอกเหนือจากผลกระทบจากโควิด-19 ก็คือการขาดกลยุทธ์การพัฒนาที่ครอบคลุมสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการจัดทำกลไกและกรอบทางกฎหมายสำหรับการใช้ประโยชน์ทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิผล รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานเพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยวในเวียดนาม ซึ่งถือเป็นความท้าทายที่ยิ่งใหญ่

ตามการสำรวจของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าปัจจัยที่เป็นอุปสรรคต่อความเร็ว ขนาด และความมุ่งมั่นที่จะมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์การท่องเที่ยวและรีสอร์ทของเวียดนาม ได้แก่ ปัจจัยทางเศรษฐกิจและการเงินคิดเป็น 30% ปัจจัยทางกฎหมายคิดเป็น 50% และปัจจัยอื่นๆ คิดเป็น 20%

ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นว่าช่องว่างทางกฎหมายในภาคธุรกิจการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ททำให้เกิดความกังวลต่อนักลงทุนเกี่ยวกับความปลอดภัยทางกฎหมายหรือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ฉากการประชุม

นักเศรษฐศาสตร์ ดร. Can Van Luc ชี้ให้เห็นข้อบกพร่องบางประการ เช่น นโยบายจูงใจสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไม่ได้ถูกระบุไว้อย่างชัดเจนในกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องหลายฉบับ (กฎหมายการลงทุน พ.ศ. 2563 กฎหมายการลงทุนภายใต้โครงการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) พ.ศ. 2563...)

กรอบกฎหมายการจัดสรรที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาการท่องเที่ยว ยังมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ เช่น ปัจจุบันธุรกิจการท่องเที่ยวไม่ได้รับการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 25/2020/ND-CP ลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2563 ของรัฐบาล)

ร่าง พ.ร.บ.ที่ดินฉบับปัจจุบัน (แก้ไข) ระบุเรื่องการเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นประโยชน์ต่อชาติ จำนวน 30 กรณี แต่ไม่มีโครงการพัฒนาด้านการท่องเที่ยว พักผ่อนหย่อนใจ และบันเทิง

นอกจากนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับการอนุญาตและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการด้านการท่องเที่ยว (คอนโดเทล อาคารพาณิชย์ ฯลฯ) ยังคงไม่สมบูรณ์และไม่สอดคล้องกัน ร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขยังไม่มีการกำหนดรายละเอียดกฎระเบียบในการออกใบรับรองที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ รวมถึงที่ดินท่องเที่ยว และประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวที่จัดทำขึ้นบนที่ดินท่องเที่ยว

โครงการด้านการท่องเที่ยวกว่า 100 โครงการถูก “ระงับ” รอการแก้ไข

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ปัจจุบันเวียดนามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวที่อยู่ระหว่างการดำเนินการมากกว่า 200 โครงการ โดยสร้างคอนโดเทลเกือบ 100,000 แห่ง วิลล่า 3,000 หลัง และห้องพักในโรงแรมใหม่ 15,000 ห้อง

เพื่อบรรลุเป้าหมายในการเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญภายในปี 2573 โดยมีนักท่องเที่ยวภายในประเทศ 160 ล้านคน และนักท่องเที่ยวต่างชาติ 50-70 ล้านคน โครงสร้างพื้นฐานด้านที่พักจะต้องมีห้องพักประมาณ 500,000 ห้อง ดังนั้นเราจึงบรรลุระบบโครงสร้างพื้นฐานได้เพียง 1/3 เท่านั้น และคุณภาพยังไม่สูงนัก

ดังนั้น นายดิงห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องสร้างเงื่อนไขให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว “กฎหมายที่ดินไม่ได้ระบุชื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว กลุ่มเรื่องเหล่านี้ไม่มีอยู่ในกฎหมายที่ดิน กฎหมายการลงทุน และกฎหมายอื่นๆ” หากเราไม่สามารถส่งเสริมกลุ่มคนนี้ได้ เมื่อไรเราจะสามารถบรรลุเป้าหมายได้” – นายดิงห์ได้ตั้งคำถาม

นายดิงห์ กล่าวว่า ปัจจุบันมีโครงการท่องเที่ยวขนาดใหญ่กว่า 100 โครงการที่ถูก "ระงับ" รอการแก้ไขทางกฎหมาย “หากสถานการณ์ยังเป็นแบบนี้ต่อไป จะทำให้การลงทุนด้านการท่องเที่ยวลดน้อยลง นักลงทุนลดน้อยลง และแม้แต่หน่วยงานท้องถิ่นที่ต้องการส่งเสริมการลงทุนก็จะประสบปัญหา” เขากล่าว

ส่วนประเด็นการจัดซื้อที่ดิน อาจารย์เหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หากไม่อนุญาตให้จัดซื้อที่ดินเพื่อโครงการท่องเที่ยวตามร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข นักลงทุนจะต้องเจรจากับประชาชน

“หากเป็นเช่นนั้น เราก็ได้เว้นกลุ่มนักลงทุนต่างชาติออกไป – ซึ่งถือเป็นเรื่องใหญ่ เพราะกลุ่มนี้ไม่ได้รวมอยู่ในข้อตกลง” “เราได้ตัดพวกเขาออกจากเกมแล้ว ขณะที่เราคาดว่าจะมีพื้นที่ท่องเที่ยวขนาดใหญ่และสวนสนุก” นายดิงห์ กล่าว

นอกจากนี้ นายดิงห์ ยังเสนอกลไกในการยกเว้นการใช้ที่ดินสำหรับผู้ใช้ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ด้วย “เราเปรียบเทียบกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม ซึ่งธุรกิจสามารถได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินเป็นเวลาหลายปี แนวคิดนี้สามารถนำไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวได้ เพราะเป็นโครงการที่มีศักยภาพที่จะขยายตัวและมีส่วนสนับสนุนต่อเศรษฐกิจและสังคมได้อย่างมาก” ผู้เชี่ยวชาญเสนอแนะ

ลิงค์ที่มา