正確な土地価格の決定を支援する
ベトナム不動産協会（VARS）によると、現在まで、土地使用権市場を含む不動産市場は安定的、透明的、持続的に発展しておらず、多くの潜在的なリスクを抱えている。その理由は、ベトナムの不動産市場には土地の二価格制度があるからです。国家と市場の価格体系には明確な違いがある。
また、その違いから、特に土地の価格や土地使用料の決定において、多くの法的問題や困難が生じています。さらに、土地違反が相次いだため、価格査定や土地使用料の計算を待つために、多くのプロジェクトの実施期間が延長された。多くの評価部門も、評価作業におけるリスクを懸念しています。
多くの地域では係数 K が適用され、土地価格が市場価格に近づきます。ただし、K 係数の決定には依然として多くの主観的な要素があり、市場価格に厳密に従わない可能性があり、特定のケースには適していません。そのため、土地価格決定メカニズムを完璧にするために、中央決議では、土地価格の枠組みを廃止し、市場原理に従って土地価格を決定するメカニズムと方法を設け、土地価格を決定する責任のある機関の機能、任務、責任を規定することを規定しています。
取引所を通じた取引により、実際の土地価格の評価に役立つ透明性の高いデータが構築されると期待されています。
また、市場価格に近く、価値に見合った土地価格を決定するためには、実際の譲渡履歴に基づく不動産価値のデータが必要です。 VARS によれば、不動産取引を取引所を通じて行うこと、支払いを銀行を通じて行うこと、土地の売買契約を厳格に管理することが、最も正確な価格データを提供するための基礎となります。土地価格が市場価格に近づくようにデータベースを構築すれば、当事者間の調和が図れるようになります。そこから、市場はより安全で、より健康的で、より持続可能な方向へと発展していきます。
さらに、フロアを通じた不動産取引を義務付けることにより、国が不動産市場に関する情報を管理するツールを持つことができ、不動産市場が健全かつ安定的に発展するよう迅速に規制する政策を発布することも可能になります。
さらに、フロアを介した取引の利点は、フロアが消費者に届く前にプロジェクトの信頼性と合法性をチェックしなければならないため、投資家と住宅購入者を保護することにも関係しています。
この問題に応えて、VARS会長のグエン・ヴァン・ディン博士も、取引所がゲートキーパーとなり、脱税の防止、資金源の透明性、マネーロンダリングや詐欺の回避のために国が規制している機能を確実に実施することになるだろうと断言した。
しかしディン氏は、不動産取引が取引所を通じて行われることが義務付けられる場合、取引所とブローカーはより標準化され、より専門的になり、厳格な規制を遵守する必要があると述べた。そのため、すべてのフロアやブローカーが上記の指示を適用したいわけではありませんが、現在の法律では義務ではないため、それに従って適用したいと考えている人も多くいます。
コスト増加への懸念
上記の利点の他に、この規制に対して反対意見を示す意見も多くあります。まず、企業活動における原則違反や営業の自由の妨害については、企業法や投資法などの他の法律で規制されています。したがって、不動産取引フロアは国家管理機関ではなく、国家の認可の下で公共サービスを提供しているわけではありません。したがって、規制により他の事業体に企業のサービスの利用が義務付けられると、不平等が生じることがよくあります。
さらに、投資家は不動産フロアを設けて自社商品を販売することもできます。当時、フロアの目標は、投資家にできるだけ多くの商品を販売することだけでした。このため、購入者の権利は保証されません。
一方、今日では、ほとんどの不動産の買い手と売り手は、投資家を通じて直接取引したいと考えています。多くの顧客にとって、取引フロアは情報を提供し、顧客の質問に答え、売買手続きをサポートする場所にすぎません。
フロアを通じた不動産取引は、コストの増加や住宅購入者にとっての追加手続きの発生の可能性について懸念を引き起こしている。
現在の市場と同様に、購入者が最も懸念する問題は依然として法的手続き、つまりプロジェクトが販売に適しているかどうかです。これは、国民に対する確認と発表の責任を負っている州の管理機関、具体的には建設省に関連する情報です。したがって、フロア上の情報にアクセスすることは、初期の参照ツールにすぎません。
前述のように、投資家にできるだけ多くの商品を販売するという目標を掲げる不動産取引フロアのような民間企業が、プロジェクトの法的問題に関する最も完全かつ正確な情報を顧客に提供できるかどうかは、確実ではありません。特に将来の住宅プロジェクト。
さらに、フロアを介した不動産の売買は、コスト、手続き、人員、法的責任に関する懸念も生じます。そうなると、投資家は商品コストを引き上げざるを得なくなり、不動産取引活動がさらに複雑化して困難な立場に立たされることになる。
フロアを通じた取引を義務付けるのではなく、投資家と不動産取引フロアが定期的に国家管理機関に報告し、不動産取引のデータベースを把握することを法律で規定すべきだという意見が多い。これにより、市場の透明性が高まり、実際の取引に基づいて土地やアパートの価格を決定する基礎が提供されます。
この規制については多くの相反する意見があるが、最近国会で建設大臣のグエン・タン・ギ氏も、起草機関が政府に報告し、この内容に関する意見を引き続き慎重に検討し、吸収して、不動産取引フロアに関する規制が適切で厳格、責任が明確で、人々と企業の権利が確保されるよう完成させると述べた。同時に、不動産売買フロアを通じた取引の確認、不動産売買フロアの責任、不動産売買フロアの義務等について検討し、完了させます。
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