将来の住宅のための2つの預金オプションを組み合わせる提案

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ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、将来または既存の不動産を購入するための保証金に関する規制に関して、2つの選択肢を提供するのは不十分である可能性があり、両方の選択肢を1つに組み合わせることが最善の選択肢であると考えています。

具体的には、不動産業法（改正案）の「選択肢１」において、契約履行確保のための保証金の目的について、2015年民法第328条第１項の規定に準じて引用されている。実際に、契約締結後は、当事者間で契約内容が厳格にチェックされ、法律の規定に従って履行されることが多く、契約履行時には取引の当初支払金から預り金が差し引かれることが多いため、預り金者が預り金受取人から詐欺に遭うケースは稀です。

法案草案の「選択肢2」については、2015年民法第328条第1項の契約締結を保証するための供託の目的に関する規定に該当しますが、現実には、契約締結前に、供託者が供託受取人に騙されて契約を履行せず、供託者に損害を与える状況がよくあります。

将来の住宅開発のための 2 つのオプションを提案する提案、画像 1 — 将来の住宅頭金に関する 2 つのオプションを統合すると、利点が促進され、欠点が制限されます。

そのため、HoREA は、「不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始の条件をすべて満たし、契約履行を確保する目的で規制に従って取引を行った場合に顧客から保証金を徴収できる、または、プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家が本法第 24 条第 2 項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との合意に従って契約締結を確保する目的で保証金を徴収できる」という方向に統合することを提案しました。

預託契約書には、住宅または建設プロジェクトの販売価格、リース購入価格が明記されていなければなりません。保証金の最大額は政府によって規定されていますが、各時期、各不動産タイプの社会経済発展条件に準拠することを保証しながら、住宅、建設工事の販売価格、リース購入価格の10％を超えないものとします。

「オプション1とオプション2はどちらも正しいので、両方のオプションを1つに統合し、契約の締結や保証金の規制によって契約の履行を確実にし、不動産、利用可能な住宅、または将来の住宅を購入、賃貸、購入する顧客の正当な権利と利益を保護する必要があります」とHoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は評価しました。

さらに、投資家が預金を正当な目的で使用することについて厳格な規制を求める要請を受けて、HoREAは、不動産事業法案第8条第4項が、投資家が本法の規定に従わない将来の住宅の売却または賃貸から金銭を徴収することを禁止していることを確認しました。住宅の購入者、割賦購入者、および将来の建設工事から集めたお金は、保証金を含め、法律の規定に反して使用されるため、さらなる規制は必要ありません。

さらに、法制度の一貫性と統一性を確保するために、HoREA は 2015 年民法第 328 条第 1 項を改正および補足することを提案しています。「預託とは、契約の締結または履行を担保するために、当事者の一方が他方に一定期間、金銭または貴金属、宝石またはその他の貴重品を譲渡することです。」他の法律に預金に関する規定がある場合には、この法典の規定と関連法律の規定が適用される。

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