商業用住宅プロジェクトのための土地使用権の移転を受けるための条件を拡大する必要がある。
政府は、第15期国会第8回会議において、市街地規模（20ヘクタール以下）の商業住宅事業における法的困難を解消するため、「土地使用権（または既存土地使用権）に関する協定を通じた商業住宅事業の実施試行に関する全国適用に関する決議案」を国会に提出した。国会で承認されれば、2025年1月1日から5年間実施される。
複数のプロジェクトの結び目を解く
天然資源環境大臣ド・ドゥック・ズイ氏によると、2015年7月1日より、2014年住宅法は土地法とは異なる規定を定めている。これに伴い、社会住宅事業を実施するための土地利用条件は、当該土地が既に住宅用地または住宅用地とその他の土地の併用として土地使用権を有していること、また、土地使用権の譲渡を受ける場合は住宅用地であることが求められる。
この規制は、2024年土地法第127条第1項b点および第6項に引き継がれており、特に新しい地域や既存の住宅地がない地域において、都市規模で社会住宅プロジェクトを実施するケースを絞り込んでいます。
「実際、長年にわたり、世帯や個人への住宅地の割り当て上限は400平方メートルで、残りは同じ区画内の農地となっています。そのため、投資家が住宅地で土地使用権を取得しても、それは不可能です」と天然資源・環境大臣は述べた。
さらに、不動産プロジェクトの大部分は、当初住宅用地として指定されていなかった土地で開発されており、詳細なプロジェクト計画には住宅用地、交通用地、緑地などさまざまな土地の種類が含まれています。そのため、2024年土地法第127条第1項b号の規定によれば、多くのプロジェクトは実際には実施できません。
この決議案は、不動産価格の上昇に伴い、投資家の土地へのアクセスが限られていることなどから、不動産プロジェクトの供給難に対処するために策定された。ド・ドゥック・ズイ大臣は、「商業住宅プロジェクトを実施するための土地使用権の譲渡条件を拡大し、住民の苦情を軽減し、投資家と地方自治体間の土地アクセスの公平性を確保し、商業住宅の安定供給を維持することが必要である」と述べた。
ホーチミン市7区の商業住宅街。写真：HOANG TRIEU
政府の提出資料によると、今回の決議は、土地使用権の譲受、既存の土地使用権、既存の土地使用権と土地使用権の譲受、環境汚染により移転を余儀なくされる施設や建築・都市計画により移転を余儀なくされる施設の所有地における商業住宅事業の実施の4つのケースの不動産事業に全国で適用される。
土地使用権に関する協定または既存の土地使用権を通じて社会住宅プロジェクトを実施するための条件については、社会住宅プロジェクトを実施する投資家は、農地、住宅地以外の非農地、土地使用権に関する協定の場合の同一敷地内の住宅地とその他の土地のいずれか1つ以上の種類の土地を利用する必要があり、特定の基準を満たす必要があります。
小規模で試験的に導入する必要があります。
この問題について議論した多くの国会議員は、新規住宅建設における投資・事業プロジェクトの実施における困難や障害を取り除くための決議を発出する必要性について基本的に合意した。ホーチミン市代表団のトラン・ホアン・ガン国会議員は、この政策の試行は、特に新規住宅建設における困難を取り除き、土地利用者や投資家が新規住宅プロジェクトや都市開発プロジェクトを積極的に実施するための好ましい条件を整えるなど、国の社会経済発展を支援する上で波及効果をもたらし、国民の住宅ニーズの解決に貢献するだろうと認めた。
しかし、懸念も数多く提起された。バリア・ブンタウ省選出のド・ヴァン・イエン議員は、決議案が試行対象として非常に広範な土地を盛り込むという提案は土地法に反すると主張した。さらに、試行プログラムを実施する場合は、全国規模ではなく、緊急に住宅ニーズのある省や市に重点を置き、小規模に実施すべきだと提言した。
イェン代表はまた、政府が「農地を集積させるための政策の悪用」や「違反の合法化」といった事態を避け、より厳格で、より合理的かつ効果的な規制を導入するために影響評価を実施すべきだと提案した。
国会議員グエン・ティ・トゥー・ハ氏（クアンニン省代表団）は、すべての地域における社会住宅の現状を再評価する必要があるとの見解を示し、多くの社会住宅プロジェクトや建設物件が未入居、空室、あるいは法的手続きが完了していない状態にあると強調した。社会住宅市場の需給は地域によって異なり、「すべての地域で需要が同じというわけではない」と述べた。
ハ議員は、草案を承認する前に、地域における社会住宅市場の需給状況を把握するために、現状の社会住宅評価を行う必要があると示唆した。政府と関係機関は、徹底的な評価を行い、パイロット事業の実施地域を適切な地域、あるいは地域・区域に基づいて選定すべきかを検討し、実施場所を明確にする必要がある。
「草案で提案されているパイロットプログラムは、土地の売買や譲渡を悪用し、土地を効率的に利用せずに蓄積・統合し、利益を得て生産手段を社会住宅プロジェクトの実施を待つための投入物に変える組織、個人、不動産企業の形成につながる可能性がある」とハ氏は警告した。
経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は検証報告書の中で、一部の委員が、社会住宅事業のために非居住用地の土地使用権を取得する契約を認めることは、農地価格やその他の土地価格の高騰につながるのではないかと懸念していると述べた。これは、土地収用と補償に関して、国民や企業、そして政府にとって多くの困難をもたらす可能性がある。
経済委員会の委員長は、政策の濫用を避けるため、農地および非農地（商業用地、サービス用地）の土地使用権または既存の土地使用権の取得に関する協定を通じてのパイロットメカニズムの適用を見直し、明確にするよう政府に要請した。
広範囲にわたる変換を避けてください。
国会科学技術環境委員会のグエン・フオン・トゥアン副委員長は、地方間の公平性を確保し、規制基準や条件の複雑化を避け、「要請・許可」メカニズムの発生を防ぐため、この決議を全国的に実施すべきだと同意した。しかし、トゥアン副委員長は、この規制の発効後に社会福祉だけでなく食料安全保障にも影響を及ぼす可能性のある、広範な土地利用転用を防ぐための具体的な規制を起草機関が盛り込むべきだと提案した。
各地域の土地利用計画を確認します。
グエン・チュック・ソン代表（ベンチェ代表団）は、決議案は国会で最近可決された投資法（改正）、土地法（改正）、住宅法（改正）と一部異なる点があると述べた。パイロット事業を実施する際には、国家土地利用計画、土地利用計画、特に地方土地利用計画を検討する必要がある。住宅地計画や都市計画に含まれない事業は、パイロット事業として実施可能かどうか疑問視した。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長LE HOANG CHAU氏：
投資分野の決定に関する詳細な規則。
ホーチミン市不動産開発公社（HoREA）は、ホーチミン市人民委員会の決定83/2024/QD-DTについて、ホーチミン市人民委員会および関係部局に対し意見を求める提案書を提出した。これを受けて、第2条第1項の規定を見直し、改正し、不動産投資家および住宅プロジェクト投資家が、ビンチャン区、ニャーベ区、ホックモン区、クチ区、カンザー区の5つの郡内の町を除き、住宅建設プロジェクトのための土地使用権オークションの対象外となる、コミューン内の住宅建設のために、技術インフラ整備された土地の使用権を個人に譲渡できる地域を詳細に規定することを提案する。
2023年不動産事業法第31条第6項に基づき、不動産プロジェクトまたは住宅建設プロジェクトの投資家は、特別市街地、第一種市街地、第二種市街地、第三種市街地の区、地区、市に所在しない土地、および土地法に規定されている住宅建設プロジェクト用土地使用権の競売の対象とならない土地について、技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡することができる。その他の地域については、省人民委員会が現地の状況に基づき、プロジェクト投資家が個人に技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡し、住宅を自ら建設することを許可される地域を決定する。
DRHホールディングス株式会社ゼネラルディレクター、 NGO DUC SON氏：
住宅購入者に機会を創出します。
歴史的に、住宅プロジェクトの実施には、地区レベルの土地利用計画への適合、建設・都市計画への適合、そして承認された地方の住宅開発プログラムや計画への適合といった条件を満たすことが求められてきました。しかし実際には、土地法と住宅法の重複や矛盾が拡大し、資本市場と不動産市場を歪め、企業、投資家、そして住宅を必要とする人々のリスクを増大させてきました。政府が提案するパイロットプログラムは、資本市場の活性化、企業の財務負担の安定化と軽減、プロジェクト投資準備の時間とコストの短縮、市場の透明性の向上、そして住宅購入者への手頃な価格の住宅へのアクセスの提供を実現します。このボトルネックを解消することで、長年待ち望んでいた数百万もの企業を「救う」ことができる可能性があります。
S.Nhung氏は次のように書いている
[広告2]
出典: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
コメント (0)