不動産供給問題の解決

商業住宅事業を実施するためには、土地使用権の移転を受けるための条件を拡大する必要がある。

第15期国会第8回会議において、政府は、都市部規模（20ヘクタール以下）のNƠTMプロジェクトに関する法的困難を排除するために、全国規模で土地使用権（QSDĐ）の受領またはQSDĐの保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクト（NƠTM）の実施を試行することに関する決議案を国会に提出した。国会で承認されれば、2025年1月1日から5年以内に施行される。

多くのプロジェクトを解きほぐす

天然資源環境大臣ド・ドゥック・ズイ氏によると、2015年7月1日より、2014年住宅法は土地法とは異なる規制を持つことになる。したがって、NƠTMプロジェクトを実施するための土地利用条件は、住宅用地使用権または住宅用地とその他の土地を有することです。土地使用権の譲渡を受ける場合は、宅地でなければなりません。

この規制は、2024年土地法第127条第1項b点および第6項にも引き継がれており、特に新興地域や住宅地のない地域で、都市部規模以下のNƠTMプロジェクトを実施するケースが狭められています。

「実際、世帯や個人が一定期間内に割り当て可能な土地の最大面積は400平方メートルで、残りは同じ土地区画内の農地であるため、投資家が住宅地で土地使用権の譲渡を受けても、そうすることはできない」と天然資源環境大臣は述べた。

また、不動産プロジェクトの多くは、本来は住宅地ではない土地で実施されており、プロジェクトの詳細な計画にも住宅地、交通用地、緑地など、さまざまな種類の土地が含まれています。そのため、2024年土地法第127条第1項b号の規定によれば、多くのプロジェクトは実際には実施できません。

この決議案は、投資家が土地にアクセスすることが困難であることなどから、不動産価格が高騰している状況下で不動産プロジェクトの供給が困難になっている問題を解決するために作成された。 「新たな農村プロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡を受けるための条件を拡大し、人々の不満を抑え、投資家と地方の間で土地へのアクセスの公平性を確保し、新たな農村プロジェクトの安定供給を維持することが必要である」とド・ドゥック・ズイ大臣は述べた。

ホーチミン市7区の商業住宅街。写真: HOANG TRIEU

政府の提案によれば、この決議は、土地使用権の受領、土地使用権を有する。土地使用権を有すること及び土地使用権を受けること。環境汚染により移転が必要となる施設の土地エリアでNƠTMプロジェクトを実施する場合、施設は建築計画、都市計画に従って移転する必要があります。

土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する契約を通じて新農村開発プロジェクトを実施するための条件に関しては、投資家は、農地、非農地、住宅地ではない土地。宅地と他の土地とが同一敷地内にあり、土地使用権の譲り受けについて合意している場合それに加えて、特定の基準を満たす必要があります。

小規模で試験的に導入すべき

この問題について議論した結果、多くの国会議員は、新農村開発分野における投資および事業プロジェクトの実施における困難や障害を取り除く決議を発出する必要性に基本的に同意した。トラン・ホアン・ガン代表（ホーチミン市代表団）は、この政策の試行は、特に新型農村地域の建設における困難を取り除き、土地利用者と投資家が新型農村地域と都市開発プロジェクトを積極的に実施するための好ましい条件を作り出し、人々の居住用地と住宅のニーズの解決に貢献するなど、国の社会経済発展を支援する上で波及効果をもたらすだろうと認めた。

しかし、懸念点も数多くあります。ドー・ヴァン・イエン代表（バリア・ブンタウ代表団）は、パイロットテストのために非常に広大な土地タイプを提案する決議草案は土地法に準拠していないと述べた。また、この試験的プログラムを実施する場合は、緊急に住宅が必要な省や市を中心に小規模で実施し、全国規模に拡大すべきではない。

イエン代表はまた、政府は影響を評価し、「政策を利用して農地を収奪する」あるいは「違反を合法化する」という状況を避け、より厳格で合理的かつ効果的な規制を策定する必要があると提案した。

グエン・ティ・トゥー・ハ副大臣（クアンニン代表団）は、すべての地域でNƠTMの現状を再評価する必要があると表明し、埋め立てられていない、空のままになっている、放棄されている、または法的手続きが完了していないプロジェクト、工事、NƠTMがまだたくさんあることを確認した。 NƠTM市場の需要と供給は依然として地域によって異なり、「すべての地域に需要があるわけではない」。

ハ代表は、草案を承認する前に、地方の市場の需要と供給を明確に理解するために、NƠTMの現在の状況を評価する必要があると提案した。政府と関係機関は徹底的な評価を行わなければならない。パイロットを地域限定にするかローカル限定にするか、また特定の住所を持つかを検討します。

「草案で提案されているパイロットプロジェクトは、土地を売買し、譲渡、収集、合併することで利益を上げ、生産材料を投入物に変えて新農村開発プロジェクトの実施を待つ組織、個人、不動産ビジネス組織の形成につながる可能性がある」とハ氏は警告した。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は検討報告書の中で、新たな農村開発プロジェクトのために住宅地以外の土地使用権を取得する契約を認めることは、農地や他の種類の土地の価格高騰につながるとの意見が関係委員会内にもあったと述べた。これは、土地の返還や補償を必要とする国だけでなく、国民や企業にとっても多くの困難を引き起こす可能性があります。

経済委員会の委員長は、政策の濫用を避けるため、農地および非農地（商業用およびサービス用）の使用権を受け取る、または使用する権利を持つ協定を通じて、政府がパイロットメカニズムの適用を見直し、明確にすることを提案した。

過度な変換を避ける

国会科学技術環境委員会のグエン・フオン・トゥアン副委員長は、地方間の公平性を確保し、基準や条件の規制における複雑さを避け、「要請・許可」メカニズムの出現を避けるために、この決議を全国的に実施すべきであることに同意した。しかし、彼は、規制が発効した後に広範囲にわたる土地利用の転換が社会保障だけでなく食糧安全保障にも影響を及ぼすような状況を避けるために、起草機関が具体的な規制を設けることを提案した。

各地域の土地利用計画の見直し

グエン・チュック・ソン代表（ベンチェ代表団）は、決議案は国会で最近可決された投資法（改正）、土地法（改正）、住宅法（改正）といくつかの相違点があると述べた。プロジェクトを試行する際には、国の土地利用計画、土地利用計画、特に地方の土地利用計画を検討する必要があります。住宅・都市計画に含まれていないプロジェクトを試験的に実施した場合、実現可能でしょうか?

ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長LE HOANG CHAU氏：

投資分野の決定に関する詳細な規定

HoREAは、ホーチミン市人民委員会の決定83/2024/QD-DTについてコメントするよう、ホーチミン市人民委員会および関連部門に勧告しました。したがって、不動産および住宅プロジェクトの投資家が、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区の町を除き、規制に従って住宅建設プロジェクトに投資するための土地使用権オークションの対象とならない町を除き、コミューン内で個人が自分の家を建てるために、技術的インフラストラクチャを備えた土地使用権を譲渡することが許可される地域の決定を詳細化する方向で、第2条第1項の規定を検討および修正する必要があります。

不動産事業法2023第31条第6項によれば、不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトの投資家は、特別クラス、クラスI、クラスII、クラスIIIの都市地域の区、地区、市に所在しない土地について、技術的インフラストラクチャを備えた土地使用権を譲渡することが許可されているためです。土地法の規定に従って住宅建設プロジェクトに投資するための土地使用権オークションの対象ではありません。残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人が自分の家を建てるための技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡することを許可する地域を決定するものとする。

DRHホールディングス株式会社のゼネラルディレクター、 NGO DUC SON氏：

住宅購入者に機会を創出

現在までに、プロジェクトを実施するには、NƠTM の実施が地区レベルの土地利用計画の遵守などの条件を満たす必要がありました。建築計画や都市計画と整合している;承認された地方の住宅開発プログラムおよび計画に従って。現実には、土地法と住宅法の重複と矛盾が増加し、資本市場と不動産市場が歪んでおり、企業と投資家、そして住宅を必要とする人々の両方にとってのリスクが増大しています。政府が提案するパイロットプログラムは、資本市場を開放し、企業の資本利用における財務負担の安定化と軽減に役立ち、プロジェクト投資準備の時間とコストを短縮します。市場を透明化し、住宅購入者が手頃な価格の住宅供給にアクセスする機会を創出します。この結び目を解くことで、何年も待ち続けていた何百万もの企業を「救う」ことができるかもしれない。

S. Nhung氏は次のように書いている

出典: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm