マンション価格は着実に上昇
急速な経済発展と都市化により住宅需要が急増する一方で、土地資金は徐々に枯渇し、資金源に関する政策や不動産市場を管理する機関や部門の決定によるプロジェクトの実施の遅れにより住宅供給は継続的に減少しています。インフラや公共サービスがアップグレードされる際に都市部の土地の価値が上昇したことと相まって、過去何年にもわたってマンション価格は継続的に新たな水準に達しています。
- ハノイでは、マンション価格は一次市場と二次市場の両方で継続的に上昇しています。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、2023年のハノイのマンション価格指数は2019年に比べて約38パーセントポイント上昇した。ホーチミン市では16パーセントポイントだった。
特にマンション価格指数は、VARSが研究している不動産価格指数プロジェクトにおける指数の一つで、時間の経過とともに市場動向の影響を受けた不動産価格の変動を反映するものです。
具体的には、ハノイのアパート価格は、一次市場と二次市場の両方で継続的な上昇を記録しています。一方、ホーチミン市のマンション価格も、二次市場での高級物件の価格が徐々に下落するとともに、再び価格上昇のサイクルに入り始めている。
住宅需要の急増は、都市部の世帯の住宅ニーズだけでなく、特にハノイにおいて、仕事や勉強のために都市部に集まる労働力や学生の継続的な増加からも生じています。また、特に市場回復の文脈において、住宅地の新築・新旧マンションの賃貸価格が社会的距離戦略期間以降継続的に上昇しており、投資需要が大幅に増加していることも寄与しています。
Batdongsan.com.vnの統計によると、2024年1月の全国の売り出し中のマンションへの関心度は2023年の同時期に比べて66%増加し、不動産物件数も46%増加した。具体的には、2024年1月のハノイのアパート検索数は同時期に比べて71％増加しました。同様にホーチミン市でもアパートの需要が59%増加しました。この傾向は他のほとんどの州や都市でも同様です。
住宅購入者の需要が大幅に増加しているにもかかわらず、アパートの供給は依然として不釣り合いに増加しています。 2023年のアパート供給は、ハノイとホーチミン市の両方の市場で減少を記録しました。
ハノイでは、2023年の新築マンション供給は1万500戸と予想されており、前年比で約31％減少している。ホーチミン市では、新築マンションの供給は約7,500戸と推定されており、2022年の同時期に比べて50％以上減少している。
最近、新たに承認された不動産プロジェクトの数がますます少なくなり、進行中のプロジェクトが法的および資金上の問題で「苦戦」しているため、アパートの供給は減少しています。政府、省庁、部門の困難克服の努力はいくつかの顕著な成果を上げていますが、2023年に実施および再開されたプロジェクトの数は急増していますが、不動産ビジネスのキャッシュフローの圧力はまだ緩和されていません。
公営住宅が増加し、アパートの価格が下がるとの期待
したがって、社債発行による資本動員の状況は、国家管理機関の努力のおかげで、2023年半ばから徐々に改善しています。
しかし、ベトナム債券市場協会（VBMA）の最新データによると、今年満期を迎える不動産社債は115.7兆ベトナムドン近くに達し、これは今年満期を迎える社債総額の41.4％を占めており、債券満期のプレッシャーは2024年も企業、特に不動産企業にとって課題のままとなっている。
- 手頃な価格帯および中価格帯のアパートの価格は、特に大都市で引き続き上昇するでしょう。
政令65/2022/ND-CPは政令08/2023/ND-CPに従って延長および延期された後、2024年初頭から再施行され、プロの証券投資家に対する規制や信用格付けの義務的規制など、債券の発行および取引の条件がより厳しくなるため、2024年最初の数か月間の発行活動も障壁に直面し始めています。しかし、これは短期的な問題に過ぎません。長期的には、政令65号の施行により社債市場はより健全に発展するでしょう。
信用資本に関しては、銀行業界、政府、関係機関によるプロジェクトの困難の解消に向けた解決策のおかげで、不動産事業活動に対する未払い信用は継続的に増加しました。
しかし、貸出金利は低いままであるにもかかわらず、2024年の最初の数か月間の消費者信用ローンと不動産ローンは2023年から引き続き減少するでしょう。インフレや金利などの出来事は依然として予測不可能だからです。将来の仕事や収入状況にあまり自信がない場合、家を買うために借金をし、毎月1,000万ドンを超える借金を返済することは、多くの家族にとって負担になります。
しかし、テト後、人々が再び投資を始めたため、多様な不動産エコシステムを持つ一部の商業銀行では住宅購入信用がわずかに増加した。
両特別市街地のマンション供給は、長い減少期間を経て、市場の回復と、国営管理機関によるプロジェクトに対する法的障害の排除に向けた取り組みにより、再び増加すると予想されています。特に社会住宅と労働者住宅の供給。しかし、この供給は正式に市場に投入されるまでに法的手続きを完了する時間が必要であり、主に中心部から離れた地域から供給されています。
そのため、VARS は、短期的には大都市中心部のマンション価格、特に手頃な価格帯および中価格帯のマンション価格が引き続き上昇すると予測しています。一方、高級物件の購入価格と再販価格は若干の下落を記録する可能性があります。
VARSは、現在の市場の一連のプラス要因の基礎とともに、2025年半ばまでに、社会住宅や労働者向け住宅の投資家や購入者にとっての困難を取り除くための新しい規制を含む不動産分野に関連する新しい法律が可決され、正式に発効すると予想しています。公営住宅の供給が増加し、アパートの価格は実際に住宅を必要としている人々にとってより適切なレベルまで下がるでしょう。
ンガンザン
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