ホーチミン市で施行されたばかりのマンション管理・使用に関する規制は、マンション管理を枠組みの中に組み入れ、住民がより安心・安全な生活環境を享受できるようにするための法的根拠となると、多くの人から期待されている。
ホーチミン市トゥードゥックにあるアパートには、Airbnb のレンタル モデルがあります - イラスト: Q. DINH
この新規制だけでなく、住宅法2023でもマンション内での禁止事項や許可・禁止行為が規定されているが、法規制の施行は徹底されていないのが実情だ。
アパートに滞在する際にはどのような規則に従う必要がありますか?
ホーチミン市の新しい規制で注目すべき点は、市がアパートを観光宿泊サービスに利用するには必須条件を満たす必要があると定めていることです。
つまり、観光宿泊施設として使用されるアパートは、複合用途のアパートに属している必要があります。観光宿泊施設および観光アパート事業者は、観光に関する法律で定められた条件と基準を満たし、条件付き投資および事業分野に関する法律の規定を遵守する必要があります。
ホーチミン市は、アパートで観光客の宿泊サービスを提供する組織や個人は、一時滞在の登録を行い、観光客に滞在を通知し、アパートの管理と使用に関する規制を完全に遵守しなければならないと規定しています。
ホーチミン市では、アパート賃貸業の管理について、集合住宅におけるアパートの賃貸は居住目的に合致したものでなければならないと規定しており、居住目的以外でアパートを使用することは絶対に禁止されています。
アパートを借りるには、アパートの所有者とアパートを借りたい人の間で契約書を締結する必要があります。
マンション管理組合及びマンション運営管理単位は、賃貸借契約に基づき、マンションの安全及び秩序を確保するため、賃貸マンションを使用する者に対し、マンションの管理及び使用に関する規則及び規程を遵守させるものとする。
さらに、市は、マンションの管理・使用における行政機関、管理委員会、運営委員会の権限と責任も明確に定義しています。
ホーチミン市は、観光用アパートプロジェクトのみを短期賃貸に利用できると規定しており、住宅用アパートはこの種のビジネスには利用できない - イラスト: Q. DINH
アパートとコンドミニアムを同一視することはできない
AirBnB、Agoda、Bookingなどのオンラインプラットフォームを通じて、宿泊用にアパートを日単位または時間単位でレンタルすることが、現在ホーチミン市やハノイ、ハロン、ハイフォン、ニャチャンなどの観光都市で人気があります。
短期滞在のためにアパートを貸し出す行為は、アパートに住む住民コミュニティと入居者の間で多くの紛争を引き起こす原因にもなります。
例えば、多くのアパートでは、短期賃貸アパートが観光客の宿泊を「禁止」しており、住民や管理委員会からの反対に直面している。
アパート管理委員会は短期賃貸用のアパートのリストを作成し、アパート所有者に短期賃貸を禁止し、観光客の立ち入りを防ぐために入り口に検問所を設置した。
ホーチミン市のマンション運営会社の代表者らは、こうした反応の鍵は、管理委員会と住民らが、多数の人が出入りすることで安全上の問題や住民の共用財産や共用サービスの損耗が生じる恐れがあるとして、管理委員会にこのサービスを阻止するよう要請したことにあると述べた。
一方、2023年の住宅法では、居住目的でのアパートの賃貸は禁止されていないものの、一時的な居住登録による長期賃貸と日単位や時間単位の短期賃貸との間の明確な規定が欠けている。
多くの専門家は、これが住宅における法的な欠陥であり、最近多くのアパートで絶え間ない紛争や論争を引き起こしていると指摘している。
アパートを日単位または時間単位で短期滞在用に貸し出すことで、アパートは住宅街の真ん中に佇むコンドミニアムホテルへと変化しました。これは、今日のアパートの居住者に快適で安全な生活を保証するために克服する必要がある欠点です。
不動産研究訓練研究所所長のグエン・ドゥック・ラップ氏は、トゥオイ・チェ氏との会談で、居住用アパートは居住目的のみに使われるという原則を強調した。
法律では短期滞在用のアパートの賃貸を禁止していないが、賃貸を希望するアパート所有者は個人事業主または企業として事業登録しなければならないと規定する必要がある。これは、州の管理機関が彼らを宿泊事業に含め、居住管理を提供し、税金を徴収するための根拠です。
ラップ氏は、オンライン予約プラットフォームを通じたアパート賃貸事業の場合、オンライン予約プラットフォームを運営する企業はアパートの所有者に代わって税金を納めなければならないが、アパートの所有者は個人所得税を納めなければならないため、他の事業との公平性が確保されると述べた。
ラップ氏によると、短期滞在者はたいてい観光客で、時差ボケがあり、住民よりも移動が多く、騒音を発し、地域の生活に影響を与えるため、建物の警備員や管理者が声を上げなければならないことが多いという。
さらに、建物内に短期宿泊用のアパートがある場合、宿泊客が絶えず出入りし、追加のサービスと費用が発生するため、建物の管理委員会はセキュリティを確保するために追加の警備員を配置する必要があり、アパートの所有者は発生した費用を処理するために管理委員会と交渉する必要があります。これにより、アパートを貸し出して利益を得るアパート所有者と、建物に住む居住者との間の公平性が確保されます。
ベトナム不動産仲介業者協会の常任副会長グエン・チ・タン氏もこの見解を共有し、ホテルのように賃貸目的で使用されているアパートも、建物の管理委員会が出入りする人々の管理に苦労しているために問題を抱えていると述べた。
マンション管理組合は、居住者コミュニティの安全と安心を維持し、賃貸マンションを利用して混乱や不安を引き起こしたり、違法行為を犯す者を排除したいと考えています。
タン氏は、現実にはホテルの部屋を借りる際には借主が身分証明書を提示する必要があるため、短期滞在用のアパートを借りる場合もこの規制に従わなければならないと述べた。しかし、マンションの管理組合にはホテルのような専門の受付スタッフがおらず、人の出入りを管理することが難しい。
「賃貸用のアパートがあるマンションの場合、建物管理委員会は、マンション管理規則に賃貸事業に適格なアパートと不適格なアパートに関する規定を追加する必要があります。そこから、どのアパートが賃貸に適格で、どのアパートが適格でないかを判断できます」とタン氏は述べた。
タン氏によれば、原則として、アパートの所有者は多数派に従わなければならず、自分の好きなようにしてはいけないという。アパートに住むということは、共通のルールに従い、共通のエレベーター、共通の廊下、共通のサービスを利用しなければならないことを意味します。
アパートを「ホテル」にしたいオーナーは、仮住まいを区警察に申告し、入居者について管理委員会に報告し、入居者と契約書に署名する責任がある。オンライン予約プラットフォームは入居者探しのみをサポートしており、入居者に対する責任は家主が負うことになります。
不動産専門家の中には、AirBnB を通じてアパートを貸し出すことはホテル経営とほとんど同じで、入居者がどれくらい滞在するかは誰にもわからないし、アパートのオーナーも入居者とはオンラインでのみやり取りし、直接面識はないと考えている人もいます。
したがって、宿泊・ホテルサービスは条件付きの事業分野であるため、アパートの大家は事業を行う前に州の管理機関に登録しなければならないという規制を追加する必要があります。
3月4日の午後、ホーチミン市4区9区ベン・ヴァン・ドン通りのアパートから帰宅し、迎えの車を待つ客たち - 写真：TTD
より明確にするために法律を改正する必要がある
グエン・チ・タン氏によれば、現在の住宅法ではオフィス用にアパートを貸すことは禁止されているが、居住目的で貸すことは禁止されていない。
現実には、基本的な仮住まい登録による長期アパート賃貸では紛争が発生しないケースが2つありますが、日単位や時間単位での短期賃貸は多くの問題を引き起こし、共用スペースに影響を与え、制御が非常に困難です。
「私たちは長期のアパート賃貸と日単位や時間単位の短期賃貸を混同しています。
「多くの人は、誰にも管理されたくないという理由で、AirBnBを通じて短期アパートを借りることを選んでいます。そのため、悪質な人に利用されて住民の生活に影響が出ないように、この問題に関する規制を追加する必要があります」とタン氏は述べた。
ANVI法律事務所の所長である弁護士のTruong Thanh Duc氏によると、アパート賃貸事業では2つの問題が発生している。1つ目は関連する法的規制であり、2つ目は自己管理である。
ダック氏は、アパートの所有者が父親、母親、あるいは子供たちを長期滞在させたとしても、住民は疑問を抱くことはないだろうと述べた。
過去に発生した問題の99％は、AirBnB、Agoda、Bookingなどの越境予約プラットフォームを介した賃貸など、住宅の賃貸などの民事契約に関連しています。
日単位または時間単位での短期アパートのレンタルは、通常の居住用途には使用できないことに注意してください。これは本質的にはホテルおよび宿泊業です。
したがって、アパート賃貸業を営むマンションを調査すれば、ほとんどの人が必ず反対するであろうことから、より詳細な規制の方向で法改正する必要がある。
ホテルでも、フロント部門は知らない人が部屋に入ることを許可しないのが普通です。買い物をしたい場合は、出入りするゲストのセキュリティと秩序を管理する必要があるため、ロビーに留まらなければなりません。
ドゥック氏によれば、自主管理の要素を考慮すると、アパートの賃貸料は建物に住む住民が支払う家賃の2倍か3倍にする必要があるという。建物内に賃貸事業を希望するアパート所有者がいる場合、住民コミュニティはアパート建物協議会にそれを持ち込んで投票しなければなりません。
コミュニティが同意しない場合、アパートの所有者は賃貸を許可されません。コミュニティが営業を許可することに同意した場合、アパートの所有者は追加料金の支払い、一時居住の登録、アパートの賃貸契約書への署名などの条件を満たす必要があります。
「技術的障壁」の実施を容易にする法律が必要
多くの専門家は、マンションの管理規約で禁止されていない場合、マンション管理委員会が入居者の滞在を阻止することは許されないだろうと同意している。
マンションの管理規約で賃貸が禁止されている場合、賃貸を希望する世帯とのトラブルになりやすいが、管理組合はそれに従わなければならない。したがって、長期的には、住宅法は、矛盾を避けるために明確かつ明確な規制を補足する必要がある。
現在、住宅法ではアパートの賃貸を禁止していないが、アパートの管理委員会は、入居者に身分証明書の提示、仮住まいの登録、賃貸契約書への署名、入退去時間の規則遵守、建物の清掃などの「技術的障壁」を設けることができる。
弁護士のチュオン・タン・ドゥック氏は、管理委員会は住民コミュニティを代表し、アパートの管理規則に従って運営されていると付け加えた。取締役会の権限を拡大したいという要望は法律に打ち勝つことはできない。彼らにできるのは、住民に法的規制を理解し遵守するよう宣伝し、動員することだけです。
アパートでの営業も法律を遵守しなければなりません。
特にホーチミン市では、オフィス、サービス、商業業務の機能エリアを含む複合用途のマンションの場合、マンション内のサービス業務と商業業務の条件も明確に規定しています。
2023年住宅法に規定されたケースに該当せず、条件付き投資および事業分野に関する法的規制に準拠する必要がある事業分野。
ホーチミン市トゥドゥック市のアパートの1階にある賃貸ショップハウス - 写真: Q. DINH
長期にわたる違反に対処するための法的手段が存在します。
ホーチミン市トゥードゥック市フオックロンB区在住のグエン・ミン・タオさんは、トゥオイ・チェさんとの会話の中で、新たな法的根拠と地元管理機関の決意が組み合わさることで、人々がより良い生活環境を得られるようになることを期待していると語った。
タオさんによると、彼が住んでいるアパートのすぐそばに、ある家族がアパートを猫農場に変え、非常に臭い猫を何十匹も飼育しているという。
住民は当初、この家族がペットとして猫を飼っているのだろうと考えて同情し、優しくアドバイスしていたが、繁殖させてネットで販売する目的で猫を飼育している場所だとわかり、周囲の世帯からやめるよう提案された。タオ氏は、住宅法の新規定と市の規制により、この事業は住民の空気と集団生活環境に影響を与えているため、管理委員会と地方当局は規制に従って完全に対処できると述べた。
トゥドゥック市のマンション管理組合長トラン・トゥアン・ホアン氏は、マンションは居住目的のみで、住民はマンション内で商売をしてはならないと規定されているにもかかわらず、住民の中には、ドアを閉めカーテンを閉めたまま、食料品店、ネイルサロン、ライブ配信のオンライン販売場所、倉庫、学生向けの個別指導場所などを開いて法律を回避している者もいると語った。
したがって、ホアン氏は、これらの具体的な規制により、管理委員会や管理委員会が、居住者やアパートの建物の安全に影響を与える非居住活動に、より積極的に対処できるようになると考えています。
「安全や秩序、周辺住民の生活に影響がなく、住民が反応したり苦情を申し立てたりしない行為については、管理委員会が検討する。しかし、禁止行為に該当する行為については、すべてのマンションの管理委員会が必ず厳重な措置を取らなければならない」とホアン氏は述べた。
ホーチミン市弁護士会所属のトラン・ミン・クオン弁護士は、住宅法ではマンションの使用における禁止行為が規定されているが、ホーチミン市の規制ではマンションの管理・使用において許可される行為と許可されない行為がより明確に規定され、各機関の責任も明確に規定されていると述べた。
したがって、これは管理機関が違反を処理し、制裁するための明確な法的根拠となり、人々がより安全で安心なアパートに住むことに役立ちます。
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出典: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
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