2024年8月下旬、スターバックスがホーチミン市1区ハントゥエン11-13番地にある最高級店舗を7年間の営業を経て閉店し、常に客で賑わっていたというニュースに、多くの人が驚いた。さらに多くの人々に衝撃を与えたのは、契約満了後にスターバックスが店舗を返却し、地主が家賃を月額7億ドンから7億5千万ドン、年間約90億ドンに値上げしたことだ。
優良な土地の代金をめぐる競争
ビジネスマンや不動産賃貸業に従事する人にとって、上記物件の賃貸価格はそれほど高くありません。
実際、同じハン・トゥエン通りや近隣の通りには、賃料がはるかに高い物件が他にもあります。例えば、数か月前にオープンした日本の有名なコーヒーチェーン店「アラビカコーヒー」の店舗コストは、月額7億ドン以上です。
ホーチミン市中心部の一等地が長年空き地のままだった。写真：PHAM DINH
しかし、こうした超高級施設は、独自の戦略を持つ事業部門専用です。商品やサービスを販売して利益を得ることだけを目的とする企業にとって、生き残ることは非常に困難になるでしょう。
スターバックス・ハン・トゥエン店が閉店する数か月前に、ハイランド・コーヒーなどの有名ブランドがグエン・ドゥ通りとパスツール通りの角に店舗を戻した。 YEN Sushiレストランはドンコイ8番地の支店を閉店した。 MIAスーツケース・ハンドバッグ店も数か月前にフードン交差点の店舗に戻ってきた。このスペースの賃貸料は月額7億VNDにも達し、わずか5年の間に4つの大手ブランドが入居しました。
実際、店舗の価格が高騰し、経済難の状況下で企業が店舗を返還せざるを得ない状況は目新しいことではなく、2020年に新型コロナウイルス感染症のパンデミックが発生して以来、現在に至るまで起きている。グオイ・ラオ・ドン紙の記者によると、現在でもホーチミン市中心部の繁華街沿いには、グエン・フエ、レ・ロイ（1区）、ヴォ・ヴァン・タン（3区）、グエン・チャイ（5区）、グエン・ヴァン・リン（7区）、ファン・シク・ロン（フーニャン区）など、入居者がおらず「閉店」状態にある、または賃貸はされているものの閉店したままの店舗が数多くあるという。
レ・ロイ通り（1区）は長さ約550メートルで、パスツール通り、ナム・キー・コイ・ギア通り、グエン・フエ通りなどの「黄金の」通りと交差し、ホーチミン市中心部で最も美しい通りの一つですが、現在、空き店舗が約15件あります。この通りの土産物店の店長グエン・ハンさんは、周辺の店の多くが閉店したのは、1日当たり2500万～3000万ドン、1ヶ月当たり8億～9億ドンにも上る現金を支払えなかったからだと語った。店舗オーナーの中には、当初は経営状況を予測できず、能力以上の家賃で借りてしまい、収入が経費を賄えなくなり、入居して数ヶ月しか経っていないのに閉店して別の場所を借りざるを得なくなった人もいます。
「宝石店、有名なPLミルクティーチェーン、旅行代理店などが賃料を負担できず、次々と店舗を返しています。今のところ、賃料が高すぎるため、再び借りる勇気のある店はありません。観光客は多いのに買い手が少ないため、家主に賃料の値下げをお願いしています。来年まで持ちこたえられるかわかりません」とハンさんは心配している。
1階と2階建ての建物を持つレ・ロイ48番地の住宅の仲介業者ホアン・タン氏は、この住宅の所有者は4か月分の保証金、2か月分の前払い、最低2年間の賃貸という条件で月額12,000米ドル（約3億ドン）の価格を提示していると語った。 TT 時計店が「逃げて」以来、この家は 1 年以上空き家になっているが、家主は家賃の値下げを拒否していることは特筆に値します。
「顧客がビジネスやブランディングのためにレロイ通りのスペースを借りたい場合、価格は10,000〜12,000米ドル/月と非常に高いため、慎重に検討する必要があります。多くの顧客はこのレンタル料を支払うことができず、数億ドンの保証金を失うことを受け入れなければなりません」とタン氏は語った。
グエンチャイ通り（5区）はかつてホーチミン市の「ファッションストリート」として知られ、靴、衣服、ハンドバッグ、帽子、眼鏡などを販売する何百もの店が並んでいた。しかし、商売の不振と家賃の高騰により、多くの人が商品を処分したり、店舗を移転したりする看板を掲げている。
デザイナーマタニティドレス店「Mdl」の代表ファム・ゴックさんは、1階、1階、小さな倉庫1棟を含む、使用可能面積35平方メートル、14.5平方メートルの敷地を、月額賃料6000万ドン、譲渡価格2億5900万ドン（エアコン、照明、看板、保証金などを含む）で譲渡し、別の業種に転換したいと語った。 「ファッションの売り上げは減少しているのに、家賃は高く、市場に適していません。何度も交渉しましたがうまくいかず、移転を決意しました」とゴックさんは説明した。
近くのNNファッションストアのオーナーであるハ・フオンさんも、「引退」のため、すべての商品を処分し、80平方メートルの1階を貸し出す必要があると語った。現在の賃貸価格は月額4500万VNDで、入居者は最低1年間の賃貸契約と2か月分の保証金を支払う必要があります。借主は棚やカウンターなどの費用を節約できる。しかし、調査によると、地主が事業を支えるために値下げを拒否し、毎年着実に値上げを続けていたため、フオンさんは売却を中止し、建物を返却したという。
家賃を下げるよりは空のままにしておく方が良いです！
環境に優しい消費財やクリーン食品の販売を専門とするテナントのレ・ティ・トゥ・ウイエンさんは、かつて1区グエンフエ通りに月額2000万ドンでスペースを借りたが、敷金を没収されたにもかかわらず、わずか3か月で閉店したと語った。この路線は人で混雑しますが、主に若者や中程度の購買力を持つ消費者であるため、収入が経費を賄うのに十分ではありません。
その後、ウイエンさんはオンラインチャンネルの開発に注力し、約4万人にリーチするには1日あたり約20万ドン、つまり1か月あたり約600万ドンの広告費しかかからないことに気付きました。 「成約率」が 0.5% の場合、店舗には 1 か月あたり 200 件の注文があります。オンラインストアは人工知能（AI）のおかげで、どこにいてもターゲットを絞って顧客にリーチできるため、注文への変換率は非常に良好です。 「現在の小売スペースの価格は不当に高い。オンラインチャネルの発展により、賃貸料は大幅に下がり、徐々に本来の価値に戻るだろう」とウイエン氏は予測した。
最近、ホーチミン市の高級食品店チェーンが、オーナーが「不当な値上げを要求した」という理由で、3区グエンディンチュウ通りで10年以上営業していた最初の店舗を閉店した。このブランドの創設者によると、上記の敷地は面積が40平方メートル未満で非常に古く、エアコンが頻繁に故障し、雨が降ると濡れ、隣の店舗と壁を共有しているため改修が難しいが、家賃は最大6000万VND/月とのこと。
3か月以上経った後、上記の食品店は閉店しましたが、その店舗は依然として賃貸物件のままで、新しい顧客は見つかっていません。 「上記の賃料と建物の状態では、ブランド構築のために多額の賃料を支払える『大物』か『わがままな』ビジネスマンしか賃料を支払う余裕がなく、一般の企業は賃料を支払う余裕がない」とこの小売チェーンの代表者はコメントした。
食品・飲料サービス業界の専門家で、F&B Investment & FoodEdu Academy会長のホアン・トゥン氏は、オンラインチャネルは急速に成長しているものの、収益への貢献はまだわずかであり、収益は主にオフラインチャネルから得られていると述べた。したがって、事業所は依然として F&B 業界において重要な位置を占めています。 「物件不足と需要に対する供給不足により、一等地の賃料が上昇しているだけでなく、通常のビジネス地でも価格が上昇傾向にある」と同氏は述べた。
董氏は、慣例によれば、家主は客に保証金や前払いを要求し、インフレを補うために毎年または定期的に価格を上げるため、常に「優位に立っている」と述べた。物件の所有者のほとんどは財務状況が良好であるため、家賃を下げないことを決意し、価格を維持するために6か月から1年間家を空けておくことができます。 「店舗に関しては、家賃を維持するのは良いことだが、それを下げる見込みはほとんどない。飲食店のオーナーは、事業を始める前に、これをコストとして考慮する必要がある」と董氏はアドバイスした。
一方、住宅や建物の賃貸や転貸を専門とするVNO投資開発株式会社のグエン・ホンハイ会長は、企業が閉鎖して建物を返却する理由は必ずしも賃料の高さではなく、もはや必要性がないか、将来的に事業が成り立たないと認識していることかもしれないと語った。
美しい建物は依然として需要がある
飲食業界の専門家によると、一等地に多額の投資をしているコーヒー・飲料チェーンには、Katinat Coffee & Tea、Phe La、Phuc Long、Highlandなどがある。しかし、このうちKatinat Coffee & TeaとPhe Laは同じオーナーが所有している。おそらく、現段階で投資家がチェーンを強力に展開する目的は、株式の販売やその他の目的であるため、通常の利益を上げるためにビジネスを行っているブランドと比較することはできません...
実際、スペースが不足している地域では、家賃は下がるどころか上昇します。典型的には、1区の中心部にある美しい建物や、スターバックスが最近購入したハン・トゥエン通りの建物、ホー・コン・ルアのロータリーにある建物などは、大手の飲食店ブランドやチェーン店の賃貸物件を常に「探している」状態です。
[広告2]
出典: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm
コメント (0)