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| 最新の不動産：社会住宅の賃借人または購入者は、リース購入料金または住宅購入料金の全額支払い日から最低 5 年間は住宅を転売することはできません。 （出典：VNN） |
ハノイには1平方メートルあたり1億ドンを超えるアパートがある
急成長期が過ぎると、マンション市場は横ばい傾向にある。しかし、多くの専門家は、検索需要が減少したとしても、この市場が大きく衰退する可能性は低いと予測しています。
Batdongsan.com.vnのデータによると、2023年の最初の4か月間、ハノイとホーチミン市のアパート価格はすべてのセグメントでほぼ横ばいでした。
昨年の同時期と比較すると、ハノイのマンションの販売価格は、手頃な価格帯と中価格帯で2～4％わずかに上昇し、高級価格帯では1％下落した。ホーチミン市では、手頃な価格のマンションの販売価格に変化はなく、中価格帯のマンションは2％上昇し、高級マンションは6％上昇した。
建設省による今年第1四半期の不動産市場に関する報告書によると、マンションは真の住宅ニーズを持つ層や中長期投資家の注目を集め続けている。ハノイとホーチミン市の多くのプロジェクトでは、アパートの価格が値下がりしたり値上がりしたりと変動した。
不動産市場では、今年第1四半期に販売が開始された新規マンションプロジェクトの数は多くなく、主に中高級セグメントからのもので、一部の大省や都市に集中している。
調査によると、ハノイではマンション市場は「横ばい」であるものの、この分野の価格は「過熱」の時期を経て依然として高いままである。
バーディン、ドンダー、ハイバーチュンなどの中心地区に位置する一部のアパートプロジェクトのアパートの平均価格は、場所に応じて1平方メートルあたり6,000万ドンから1億ドン以上です。たとえば、Vinhomes Metropolis Ba Dinh アパートメントの平均価格は 9,900 万 VND/m2 です。
ホアンマイ、タンスアン、ハドン地区の一部のアパートプロジェクトのアパート価格も、1平方メートルあたり3,800万～6,000万ドンの範囲です。たとえば、ホアンマイ地区のゼンレジデンスアパートメントは現在、1平方メートルあたり4,100万〜5,300万ドンで販売されています。
特に、タイホー地区では、西湖タイエリアとヴォーチコン軸のマンション価格が床面積あたり数億VND/m2を記録しています。たとえば、ラックロンクアン通り（タイホー）にあるヘリテージウェストレイクプロジェクトの価格は1平方メートルあたり1億～1億4千万ドンです。
さらに、一部の不動産情報サイトでは、面積が100平方メートル近い3ベッドルームのマンションが100億ドン以上で売りに出されている。また、西湖の西側の新市街地に位置する、広さ113平方メートルのマンションも、約120億ドンで売りに出されている。
このエリアの不動産業者の説明によると、西湖エリアは富裕層、特に外国人の居住や就労に強い関心を集めているという。
現在の状況では、家を買うために頭金を入れるのに今が適切な時期なのかどうか疑問に思う人が多い。
Batdongsan.com.vnの副社長である Nguyen Quoc Anh 氏は、購入者は財務上の問題を慎重に検討し、自身の資本、借入能力、および債務返済能力を考慮する必要があると推奨しています。
「居住目的で購入する人にとって、この時期に住宅を購入すればすぐにニーズが満たされ、定住することで住宅所有者はより良いキャッシュフローを得ることができます。投資家に関しては、投資コストは資本回収に関係するため、賃貸価格、販売価格、賃貸利回りの変動の可能性に関する詳細な情報を把握する必要があるため、より慎重に計算する必要があります」とクオック・アン氏は述べた。
ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、プロジェクトにおける法的問題の解決が遅いため、最近多くのプロジェクトが停滞していると語った。
所得の減少、金利の上昇、住宅価格の高止まりにより、需要が減少する可能性があります。マンション価格は、購入者の慎重な心理により、今後も横ばい傾向が続くと予想される。
それに加えて、政策があまりオープンではないため、社会住宅は力強く発展せず、多くの地方では土地の評価や住宅プロジェクト、都市部などへの投資家の選定に困難に直面しています。これらすべての要因により、不動産市場は供給不足、流動性不足、キャッシュフロー不足の状態に陥っています。
省人民委員会は、土地を区画に分割して販売できるエリアを規制する権限を有します。
政府は、建設省の国家管理下にある法令のいくつかの条項を一連の新たな点により修正および補足する法令第35号を発行した。この法律では、都市開発投資管理に関する政府法令第11/2013号のいくつかの条項を修正および補足しています。
特に、政府の政令第35号では、建設省に相談することなく、関連する法的規制に従って、省人民委員会が販売用区画に分割されるエリアを規制することを認めています。
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| ラムドン省バオラム地区の区画された土地。 （出典：ベトナムネット） |
具体的には、第4条第7項を修正・補足し、承認されたプロジェクトの詳細な計画に従って、土地を区画に分割し、人々に売却して自分の家を建てるという形で土地使用権を譲渡できる地域を省人民委員会が指定し、土地、住宅、不動産事業に関する法律と規制を満たすようにする。
このプロジェクトは都市計画レベルに適しています。プロジェクト全体または承認された投資段階に従ってインフラ建設への投資を完了する。住宅建設では、承認されたプロジェクトの内容とスケジュールに準拠していることを確認する必要があります。
当プロジェクトは、都市部、中心部、都市部の建築的ハイライトとなる作品の周囲、地方レベル以上の道路や主要な景観道路の前面であり、景観建築管理の要求が高い地域には位置していません。
省人民委員会は、都市計画、各都市地域の都市開発計画、承認された建築管理規則、建設、インフラ、都市計画に関する国家技術基準に基づいて、土地の分割および土地区画の売却の形で土地使用権を移転し、住宅の自主建設を行うことができる地域を指定するものとする。
法令第11/2013号の以前の規制によれば、省人民委員会は、建設省から書面による同意を得た後、承認されたプロジェクトの詳細な計画に従って、インフラに投資された土地使用権を人々に譲渡して自分の家を建てることができる地域を具体的に規制しています。
ホーチミン市：6つのプロジェクトが120兆ドンの融資パッケージの借入基準を満たす
ホーチミン市建設局は、政府の決議第33/NQ-CP号に従い、プロジェクト投資家（フェーズ1）が120兆億ベトナムドンの融資パッケージの借入登録を行ったことを報告する文書を市人民委員会に送付した。
6月12日現在、建設局は、2023年3月11日付政府決議第33/NQ-CP号に基づく120兆ドンの融資パッケージからの融資を必要とする投資家から6件の要請を受けている。社会住宅プロジェクトの投資家 3 名、労働者向け賃貸プロジェクトの投資家 1 名、古いアパートの改修および再建プロジェクトの投資家 2 名が含まれます。
注目すべきは、今回120兆VNDの融資パッケージを借り入れるために登録された社会住宅プロジェクトが3つあることです。具体的には、グエンソン不動産株式会社が投資するビンチャン地区ビンフンコミューン、グエンソン住宅地区の社会住宅プロジェクト - フェーズ2（ブロックC）です。プロジェクトの建設用地面積は22,302平方メートルです。総戸数242戸（延床面積14,100㎡相当）。
Duc Manh 株式会社が投資した、10 区 14 区 Ly Thuong Kiet 通り 324 番地の社会住宅プロジェクト。建築敷地面積は最大18,005m2の規模。 1,254戸（延床面積138,365㎡相当）。
ディエンフックタン建設住宅貿易株式会社が投資したトゥドゥック市ロンチュオン区住宅プロジェクト。建築用地面積14,300㎡のプロジェクトです。マンション558戸（延床面積34,316㎡）。
この提案には、ホーチミン市タンミーロイ区第2工業団地で労働者が借りられる社会住宅プロジェクトも含まれています。 Thu Duc は ThuThiemGroup Joint Stock Company によって投資されています。建築用地面積は2万m2以上。 1,004戸のマンション（延床面積約94,000平方メートルに相当）。
注目すべきは、今回、1兆1,000億ドンを超える融資が登録されているアパートの改修・改築プロジェクトが2件あることであり、その中には、タンビン区4区ホアン・ヴァン・トゥー350番地のアパート新築プロジェクト（ドゥック・カイ・タンビン株式会社が投資）と、1区ベンゲ区リー・トゥ・トロン通り23番地のサイゴン・セントラル住宅地区プロジェクト（ダウンタウン不動産株式会社が投資）が含まれている。
審査プロセスにおいて、建設局は、上記の6つのプロジェクトすべてが建設省のガイドラインに従って基準と条件を満たしていると評価しました。具体的には、3つの社会住宅プロジェクトと1つの労働者賃貸住宅プロジェクトは建設許可を取得しており、古いアパートを再建する2つのプロジェクトは投資政策の承認を取得していました。
公営住宅の転売はいつまで認められますか?
2014 年住宅法第 62 条第 4 項に基づき、社会住宅の賃借人または購入者は、リース購入価格または住宅購入価格の全額支払い日から最低 5 年間は住宅を転売することはできません。
購入者または賃借人が住宅の購入またはリース購入の代金を全額支払った日から 5 年以内に住宅を売却する必要がある場合、その住宅は社会住宅管理ユニットにのみ売却できます。または、社会住宅を購入する資格のある主体に売却できます。ただし、その主体が、同じ場所および販売時期における同じ種類の社会住宅の販売価格と同等の最大販売価格で購入せず、個人所得税を支払う必要がない場合に限ります。
上記の規制によると、社会住宅の購入者が社会住宅を再販する際に覚えておく必要がある重要な条件の 1 つは、住宅購入の支払いが完了してから少なくとも 5 年経過しないと社会住宅を再販できないということです。
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