4つの都市部を調査し、各区画の土地価格表を作成することを提案、タンオアイが土地オークションを中止した理由

2021年から2030年までの都市と農村のシステムの計画、ビジョン2050を発表。ハノイのタンオアイ地区が突然土地の競売を中止、天然資源環境省が土地区画ごとに土地価格表を作成することを提案…などが最新の不動産ニュースです。

最新の不動産：新たに承認された都市計画と農村計画により、今後数年間で都市開発は 4 つの都市エリアに形作られる予定です。（写真：リン・アン）

都市部の住宅面積は2030年までに1人当たり32平方メートルに達する

建設省は10月3日、2050年までのビジョンを掲げた2021～2030年の都市・農村システム計画を発表する会議を開催した。この計画は8月末に首相の承認を得ていた。

国立都市農村計画研究所副所長で建築家のファム・ティ・ニャム博士は、都市と農村のシステムの計画について簡単に説明し、現在までにベトナムにはハノイとホーチミン市という2つの大都市圏が形成されていると述べた。今後数年間の開発方向性は、ハノイ、ダナン、ホーチミン市、カントーの 4 つの都市エリアになります。

今後、ベトナムの都市ネットワークは、国、地域、省、地区レベルで都市地域と中心都市のモデルに従って発展していきます。

国家中心都市圏は特殊な都市圏であり、第一類都市圏は活力ある都市圏、経済社会発展、国家安全保障と防衛、地域と領土の経済構造改革における主要な成長支柱としての役割を果たします。

新たに承認された都市および農村計画により、今後数年間で都市開発は 4 つの都市エリアに形作られることになります。

具体的には、ハノイ首都圏には、ハノイ、ハイフォン、クアンニン、フンイエン、ハイズオン、バクニン、バクザン、ヴィンフック、ハナム、タイグエン、ホアビン、フートが含まれます。

ホーチミン市、ビンズオン省、ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、タイニン省、ビンフオック省、ロンアン省、ティエンザン省を含むホーチミン市の大都市圏。

ダナン都市圏には、ダナン市、フエ、クアンナム省、クアンガイ省、ビンディン省の近隣都市圏が含まれます。

カントー市、アンザン省、キエンザン省、ヴィンロン省、ドンタップ省の近隣都市部を含むカントー都市圏。

この計画はまた、ハノイとホーチミン市を国の重要な成長の中心として発展させることを目指しています。

計画承認決定では、2030年までに都市化率を50％以上、2050年までに70％にするという目標が設定されており、全国の都市部の数は1,000から1,200程度で、ASEAN主要4カ国グループの都市部の平均所得水準に相当する国営および地方の都市センターが数多く形成されることが含まれる。都市経済は国のGDPの約85％を占めています。

さらに、2030年までに、国際的なつながりを持つ全国および地域のスマート都市ネットワークと、地域および国際的に認知されたブランドを持つ3〜5の都市エリアを構築します。

都市建築用地に対する交通用地の割合は約16～26％で、都市部の平均住宅面積は1人あたり32平方メートルです。

ハノイのタンオアイ地区、土地の競売を突然中止

タンオアイ地区人民委員会は、マンカ、マンコン、ママントロン地区、ヴァンクアン村、ドドン村の197区画の土地の競売を中止すると発表した。

その理由は、ハノイ人民委員会の指示に従って、地区内の土地使用権の競売を確実に実施するためである。

区人民委員会は、市人民委員会の指示に従って書類を点検・検討し、法的条件を確保した後、規定に従って土地使用権オークションの開催を発表し続けると述べた。

その後すぐに、オークション主催者のベトナムオークション株式会社も、マンカ、マンコン、ママンチョン、ヴァンクアン村、ドドンコミューンの地域にある58区画の土地と73区画の土地のオークションの中止を発表した。

この発表によれば、顧客には申込金と保証金が返金される。

以前、オークション主催者は、Man Ca、Man Cong、Ma Man 地域 (ONT-07 および ONT-08 ブロックに属する) の 58 区画の土地使用権のオークションを 10 月 5 日の朝に開催する予定であると発表していました。

土地の面積は76〜189m2以上で、開始価格は530万VND/m2です。土地オークションに参加する顧客は、約8100万～2億100万VNDを前払いする必要がある。

同じエリアにある他の73区画の土地の開始価格も530万VND/m2です。面積は87.5〜161m2、1区画あたり4億6,300万〜9億2,600万VNDに相当します。各区画の保証金は9300万～1億8500万VNDです。このオークションは10月19日に開催される予定です。

タンオアイ地区が土地競売の一時停止を発表したのは今回が初めてではない。これに先立ち、8月29日、タンオアイ地区人民委員会は、カオドゥオン村ムックサ村ダム地区の114区画の土地使用権オークションの一時停止に関する文書を地区土地基金開発センターとオークション運営会社に送付した。

計画によれば、タンオアイ地区はこれら114区画の土地を2回のセッションに分けて競売にかける予定だ（セッションごとに57区画ずつ）。そのうち、最初のバッチの57ロットが9月8日にオークションにかけられました。

区人民委員会は、合法性と条件を検討し、法的規制の遵守を確保した後、オークションの再編成を発表すると述べた。

各土地区画の土地価格表作成の提案

政府が6月に公布した土地価格を規制する政令第71号によれば、天然資源環境省は、価格帯と標準土地区画に基づいて、各土地区画の土地価格表の作成、調整、修正、補足の詳細を定める責任を負っている。

Khu đất đấu giá Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức nằm sát với dự án đường Vành đai 4. (Nguồn: Vietnamnet)

現時点では、土地価格帯と標準土地区画に基づいて各土地区画の土地価格表を作成することに関する具体的な規制はありません。そのため、天然資源環境省によると、2024年の土地法や法律文書、また現時点の土地管理の実際的な要求に準拠するためには、通達の作成と公布が非常に必要である。

土地価格表を土地評価面積と基準地目に基づいて各区画ごとに作成するため、草案では、土地価格表を作成するために、地域の状況を評価するための情報とデータを収集することを規定しており、これにはデジタル地籍図が含まれます。土地データベース内の土地区画スペースと土地ベーススペース。土地データベース内の土地利用登録情報土地利用計画に関するデータ、管轄当局により承認された詳細な建設計画など...

標準土地区画を選択する基準は、土地区画が価値エリア内で面積、形状、サイズの観点から特性の出現頻度が最も高い必要があることです。

価値エリア内の土地区画に同じ頻度の面積の種類が多数ある場合は、価値エリア内の土地区画の平均面積に最も近い面積の土地区画を優先順位に従って選択します。

価値エリア内の土地区画が複雑な形状を多く持ち、同じ頻度で出現する場合は、優先順位に従って、長方形または正方形に比較的類似した土地区画を標準の土地区画として選択します。

それに伴い、土地区画の位置、目的、形状、計画もほとんど変化しません。境界が明確であり、土地使用権および住宅所有権、土地に付随する資産（ある場合）に関する完全な法的地位があり、土地使用権および住宅所有権、土地に付随する資産（ある場合）に関する紛争がない。

この通達案では、統計分析を使用して、土地価格に影響を与える各要因の差異の各レベルをどのように調整するかを決定します。

土地評価実施機関は、統計的分析により、当該地域の具体的な状況を踏まえ、土地価格に影響を与える各要因の差異レベルごとに調整方法を決定し、分析・評価して比較比率表を作成します。

また、土地評価を実施する組織は、直接面談や意見収集のためのワークショップの開催などを通じて、比較表案に対する専門家の意見を調査します。地価表建築に関する解説報告書において意見を総合し、比較比率表を提案する。

土地評価機関は、各価値地域内の土地の評価結果に基づき、各価値地域内の同一用途隣接土地の土地価格差、及び価値地域間の同一用途隣接土地の土地価格差を決定します。

同時に、土地評価調査を実施する組織は、調査時から24か月以内かつ評価期間終了前に市場に譲渡された、または土地使用権オークションで落札された類似の土地区画と比較して、各評価エリア内の土地区画の評価結果の妥当性について、土地利用者や専門家から意見を収集します。